周萃

　　市场经历一个月苦等之后，又一家大型商业银行终于发布了其房贷新政实施细则。

　　本月24日，中国建设银行正式对外公布，将对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。由于建行在个人住房贷款领域拥有较高的市场占有率，建行表态的意义不容小觑。

　　继农行、交行之后，建行是第三家公布房贷细则的大型商业银行。分析人士称，建行正式公布房贷细则可能意味着商业银行之间互相观望、相互博弈的阶段已告一个段落，由于各银行对竞争对手的态度、信贷调整策略已有基本了解，估计其余银行也将在近期内相继公布其房贷新政实施细则。

　　从人民银行发布放松商业性个人住房按揭贷款条件的房贷新政，到不久后银监会发布加强个人住房贷款风险管理的通知，再到农业银行、光大银行房贷新政实施细则的尴尬回炉，此次房贷新政细则出台过程用“一波三折”来形容可能并不为过。

　　10月22日，作为改善民生、刺激内需的配套政策，央行发布了放松商业性个人住房按揭贷款条件的房贷新政，明确规定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。10月24日，银监会下发《关于加强个人住房贷款风险管理的通知》。

　　此后，几家银行相继出台了各自的实施细则。率先出台新政细则的几家银行，出现了戏剧化的一幕。10月28日农行打破沉默率先出台房贷细则后，仅过了一天便召回新细则，理由是：还有细节要完善。11月3日光大银行也推出了房贷细则，仅仅过了5天，光大随即以“该细则与银监会的规定不符”为由，将其重新回炉。

　　实施房贷新政细则何以如此难产？业内专家分析，无非是银行在利润和客户之间难以取舍和兼顾。利率降低意味着收益受损，而保持利率不变则可能造成客户流失。左右为难之际，更多银行选择暂时观望。

　　房贷新政或将压缩银行业利润，特别是个贷比重高和贷款占盈利资产比重高的银行受负面影响较大。据中金公司分析师毛军华分析，5年以上贷款基准利率为7.47%，利率下限扩大15%，相当于按揭贷款利率下降了112个基点。如果这一调整明年年初生效，这将使银行的净息差下降，从而对2009年盈利产生3%至15%的负面影响。而中信证券近期的一份报告则显示,在不考虑按揭规模增长的前提下,下调个人住房贷款利率的下限对上市银行2009年净利润的负面影响在4%左右。

　　对信贷风险的考量也是银行实施新政细则难产的重要原因之一。首付款比例是金融机构防范住房贷款风险的主要手段之一。从美国次贷危机看，过低的住房贷款首付款比例会导致金融机构难以应对房产抵押物价值较大幅度下降、借款人偿付能力不足等风险。毕竟，降低首付比例，将放大资金杠杆，而贷款风险敞口变大，自然增加了银行贷款风险。

　　对信贷风险的重视，从建行的房贷新政中可见一斑。建行以较多笔墨描述了对风险控制的严格把握。如建行要求所属分支机构加强对房地产市场形势的研究，并根据形势变化及时评估贷款风险，调整政策；对房地产价格波动较大的区域，以及价格波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例；同时要求各行切实加强贷前调查，严格审查借款人信用记录，合理判断和评价借款人还款能力，严格落实面谈面签制度和真实性调查，加强风险监测与贷后管理，防范贷款风险。

　　目前按揭贷款是银行的优质资产，个人住房按揭约占银行贷款总量的15%至20%。国家近期出台的4万亿元扩大内需措施中提到，要有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。建行研究部郭世坤总经理告诉记者，在消费信贷领域中，住房按揭是一个相当重要的领域，房地产市场未来仍有相当大的潜力。因此，不难理解，对众多以“零售银行”为目标的商业银行来说，制定房贷细则自然要慎之又慎。

　　此外，在已经出台的房贷新政实施细则中，大部分银行没有明确说明对第二套房的房贷、存量房的政策。银行之间是否会引发“价格战”？由于各银行实施不同的房贷政策，这是否会导致房贷市场目前的格局有所改变？在更明确的房贷细则出台之前，这些疑问都将难以解答。