银行按揭房贷在紧缩中创新

　　证券时报记者 张若斌

　　本报讯 面对新增贷款急剧减少而提前还款增多的困局，商业银行纷纷加强业务创新，各种新产品频频亮相，尽量保证利息收入。昨天，建设银行推出了“定期供”和“定额供”两款全新理念的还款方式，这两款新产品的每月还款额均可低于等额本息月还款额，特别适合在加息周期里减轻购房者的还款压力。

　　此前，招行和深发展也分别推出了“存抵贷”和“气球贷双周供”。建行上海分行相关人士表示，近来咨询贷款的人群当中，询问最多的就是贷款买房后是否能提前还款、如何让贷款买房压力能降到最小。他指出，连续加息对贷款购房人构成了巨大的心理压力，所以很多人在打算买房或者准备办理贷款时，大都希望随着日后经济条件的好转，能够通过“提前还贷”来减轻按揭负担，所以在贷款买房前就咨询好提前还款的相关事宜，为以后作铺垫。提前还款打乱了银行的资金安排，在一定程度上减少了商业银行的预期利润。此前，央行在《2007年中国区域金融运行报告》中指出，由于前期连续上调贷款利率的累积效应将逐步显现，加之借款人家庭收入有较大幅度增长，收入预期看好，未来一段时间商业银行个人住房贷款可能面临较大的提前还款风险。

　　为此，建行特意推出了两种新的结算方式：其一，“定额供”。即借款人每月按约定的金额归还贷款，月供不随利率变化而变化，多还的本金直接冲减贷款本金，少还的金额和剩余本金到期一次偿还。如果预期加息，借款人可以和建行约定月供低于等额本息月供额，还款压力小；其二，“定期供”。即借款人在借款期限内每月偿还贷款利息，按约定的期限间隔等额偿还贷款本金。借款人偿还贷款本金的期限间隔可以为3个月、6个月、12个月。

　　有分析人士指出，这两种新结算方式有可能会被其他银行借鉴。此前，包括“存抵贷”、“气球贷(递减)”、“气球贷双周供”、以及“固定利率气球贷”等，都因为可以在利率上升预期时锁定未来利率上升的风险，同时享受低利率、低月供而很快获得推广。不过也有分析指出，连续加息之后是否选择提前还贷款，应根据实际情况进行操作。如果借款人的资金投资年收益超过贷款利率，可以考虑不提前还贷；而及时采用银行的最新房贷产品，为善于利用流动资金理财的借款人提供了资金安排的便利，也为在加息周期里备感还款压力的借款人增加了缓解资金压力的选择。