转加按揭贷款流入房市积聚风险

　　由于贷款成数可以随房产评估价值浮动，转按揭和加按揭一度被银行作为具有吸引力的业务。过去两年间，包括北京、上海、深圳在内的许多城市，不少银行曾经大力推行过加按揭和转按揭业务。有银行推出了循环授信业务，有银行推出了存抵贷、房屋净值贷款等业务，还有银行推出的“房贷加按揭”最快10天可获取现金，这些贷款都有相同的特点，即房贷的贷款额度会随着房屋估值的上升以及欠款额的减少而增加，资金到位快。除中资银行外，部分外资银行也推出了转按揭业务。据有关部门调查分析，截至2007年8月底，全国16个城市主要金融机构个人住房转(加)按揭贷款余额约410亿元，是2006年同期的3.5倍。

　　转、加按揭被明确叫停

　　在经济上行、房价持续上涨的环境下，住房信贷规模极易放大，而信贷资金过多用于购买多套住房或进入股市，也增加了银行的潜在风险，加剧了房地产和股市的泡沫成分。事实上，不少通过加按揭、转按揭等方式而获得的新增贷款不仅流入房市，而且流入了股市。有些购房人明确是要将贷款资金用于投资股市，而部分银行出于利益的考虑，对此也不加过多的监管和限制。

　　根据宏观调控的需要，面对过多房贷流入到股市的现象，央行在2007年9月底规定“不得发放随房价上涨追加贷款”的住房贷款之后，又明确叫停了转按揭和加按揭这两种贷款方式。这是防范风险的重要举措之一。

　　“假按揭”成银行零售业务主要风险

　　虚构房屋买卖关系，套取银行信贷资金，这是“假按揭”贷款最常见的表现形式，这一现象在2007年的个人贷款市场也频繁出现。房地产开发商(企业)在住房开发过程中，让没有购房需求的自然人与其签订房地产买卖合同，并为之开具虚假首付款收据及收入证明文件，指使其到银行办理按揭贷款。这些自然人一般都与房地产开发商有着特定的关系，或亲朋好友，或辖属员工。由于贷款申请资料形式上的完整，申请人数较多，且有房屋抵押，银行在审查贷款申请资料时很难发现其中的真伪。贷款申请一旦批准，其套取银行信贷资金的目的就达到了。

　　虽然，个人住房不良贷款上升势头得到一定遏制，但须重点关注虚假按揭风险。截至2007年上半年，中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元，比年初增加1.97亿元；不良贷款率0.85%，比年初上升0.06个百分点。据不完全数据统计，个人住房不良贷款约有80%因虚假按揭而引起，虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最直接、最主要的风险源头。房贷客户的主动违约是造成虚假按揭的原因之一，如在股市赚钱效应的刺激下，房贷客户可能会选择毁约，把钱投入到股市当中去。

　　据调查，在“假按揭”贷款中，多数购房借款人不具有还款能力：有的购房借款人是虚构的，有的是开发商找来的无固定职业者。目前，我国信用体制还不完善，个人财产很容易被转移、隐匿。若要从执行个人财产中来弥补资金损失，效果常常不佳。此外，在"假按揭"贷款中，购房借款人的购房意愿不真实，没有还款意愿，有的还款资金来源于房地产开发商，一旦开发商资金周转出现窘况，购房借款人会立即停止偿还信贷资金，直接导致银行信贷资金出现风险。

　　为尽可能多地套取银行资金，开发商在“假按揭”贷款时往往将房产价格抬高。因此即使房产处置成功，所得款项也不足以抵偿所欠银行债务。加上拍卖处置等环节众多，需要大量交易成本，最终银行通过处置抵押物收回贷款的可能性很小。如果抵押的房产是未竣工的预售房，处置抵押物所得必须优先支付工程款，剩余部分才能归还银行贷款。在这种情况下，银行的受偿率极低，甚至根本收不回来。

　　2007年，“假按揭”贷款已成为商业银行零售资产业务的主要风险因素之一。