银行房贷扎堆创新 风险控制不可放松

　　FN记者 周萃

　　“金九银十”的楼市定律，显然并不适用于今年的市场。来自北京、广州房市的统计数据显示，上海10月份普通商品房住宅成交环比下降了约2成，而北京的期房签约量也下降了17.8%。与之相对应，部分地区的房贷业务出现不同程度的萎缩。根据央行上海总部的最新统计，本应是“放款高峰”的10月份，上海房贷不升反降，当月下跌3.77亿元。

　　然而，与之相反，房贷市场的低迷反而刺激了相关业务竞争的加剧。近期，各家银行纷纷将目光瞄准个人房贷市场，优惠产品接连推出，竞争悄然升级。10月以来，农行、建行、招商、浦发等都以前所未有的速度推出新业务，“固定利率房贷”、“接力贷”、“双周供”、“贷款随借随还”……花样迭出，频频搅动持币观望者的敏感神经。

　　楼市调控措施“国六条”出台后，曾经风光无限的地产交易大受影响。在此背景下，商业银行却频频发力抢夺房贷市场。除了抢占市场的原始冲动，银行究竟意欲何为？“在楼市已经成为国家宏观调控重点的形势下，各商业银行的房贷业务正面临两难境地。一方面楼价高峰时放出去的房贷中不良贷款风险开始显现；另一方面，在盈利和指标压力下，各银行依然有很强的扩张房贷的冲动。”一位不愿透露姓名的国有银行工作人员告诉记者，可以说，各商业银行的房贷业务正面临拐点，大家现在所做的，就是尽力最早脱离拐点，以抢占市场先机。

　　众所周知，个人房贷由于其利率高，风险小，从资金的盈利性和安全性来说，属于银行资质最好的信贷品种之一，也是银行间竞相争夺的主要资源。同时，由于近期货币市场资金充裕，银根宽松，而且间接融资环境宽松，又使企业对银行信贷需求不高，因此各银行推陈出新，扩大在房贷市场上的份额也是情理之中。“在个贷资金投放上，银行可选择项目十分有限，多数银行的房贷平均不良贷款率在1%以内”。上述工作人员告诉记者，房贷业务竞争某种程度上反映了银行的无奈。

　　今年各银行扎堆密集推出房贷创新产品，与世贸组织过渡期即将结束也不无关系。届时，对外资银行限制政策的取消，许多外资银行将纷纷抢摊中国，参与竞争，带来一些新的让利性产品。为防止个人客户的流失，国内银行必然会注重借鉴国外先进的产品设计经验，推出更贴近客户实际需求的房贷新品。

　　研究近期各家银行推出的房贷新品，可以发现，房贷市场“暗战”的焦点是“省息”和“减负”。比如中行的“房贷

理财账户”，可以用账户存款抵扣房屋贷款利息，多存多抵扣，节省贷款利息支出；而中信银行则首创了“阶段性固定利率住房贷款业务”，即利率上升阶段，可选固定利率锁定利息成本；利率下降阶段，可选浮动利率享受利率下降的好处。近期，农行还在试点城市启动了“个人住房接力式贷款”业务，首次将“接力贷款”这一概念引入到房贷业务中，父子两代接力还款这种新方式部分缓减了借款人的还款压力。

　　“转按揭业务”是房贷业务里有争议也较受关注的一种新品。它相当于贷款的“跳槽”、“搬家”。该业务的本质是原本在其他银行做按揭的客户可以选择把贷款转到该行来。银行在争取挖脚中，必然要以一定的优惠和利益吸引客户，比如承诺为客户“加按”或者利率优惠。所谓“加按”即在重新评估后将贷款的额度提高或偿还期限延长。对“转按揭业务”客户，多数商业银行执行贷款利率下浮15%的优惠措施。有业内人士表示：“银行实际是在赔钱赚吆喝。”

　　商业银行放松贷款标准，降低门槛，为房贷业务广开便利之门，也引发了市场对该业务“泥沙俱下”的担心。比如“转按揭”业务，如果资金投向可疑客户，其通过不断的房产搬家以增加资金，而银行又把关疏忽，信贷规模过大，容易造成一些潜在的金融风险。来自上海银监局的最新统计显示，到今年9月末，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到0.86%，比年初上升0.28%，而2004年，沪上中资银行房贷的平均不良率只有0.1%。

　　各银行优惠频出抢夺房贷市场，是激烈竞争的必然产物。银行推出多样化的产品，满足消费者的多样化需求，未必是坏事。然而，在

房价依然处于高位、楼市走向不明、置业者观望气氛浓重的情况下，谨慎控制风险显然比大力拓展业务更为重要。莫将“香饽饽”变成“烂

苹果”，这也是事关金融稳定的一件大事。