穷途思变 中德住房储蓄银行本土化转型

　　霍侃

　　酒红色的欧式布质沙发中间摆着黑色的中式雕花黑漆方桌——坐落于天津新金融街友谊路上的中德住房储蓄银行第一家销售中心处处体现着中西合璧的风格。

　　“第一家销售中心10月28日开始试营业，将于11月16日正式开业。”中德住房储蓄银行市场与销售部总经理周井俊说。

　　成立于2004年2月的中德住房储蓄银行一直备受关注。两年多来，业务增长缓慢让很多人质疑住房储蓄这种模式在中国“水土不服”；今年9月天津市市长戴相龙在滨海新区金融改革和创新方案中提出“组建主要为低收入者提供贷款的住房信贷银行”，又为中德住房储蓄银行带来了调整和转型的机会。

　　天津市银监局外资银行处处长王文刚告诉《第一财经日报》，目前这家银行改革调整的前景不错，我们对它充满信心。

　　投石问路

　　天津市街头的一位出租车司机说：“我去(中德住房储蓄银行)咨询过，他们说得要先存钱，存到贷款总额的一半后才能贷款，你说我要有钱我还找他们干吗？”

　　这位出租车司机的想法正是阻碍中德住房储蓄银行业务扩展的因素之一。

　　中德住房储蓄银行由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立，注册资本1.5亿元，建行持股75.1%。作为一家主营住房储蓄业务的专业银行，该行的运作模式是“先存后贷”，即客户与银行签的合同总额是“存款额＋贷款额”，当客户账户中至少拥有占合同额50%的存款后，才有可能得到银行的贷款。不过，贷款可以享受3.3%的固定利率，储蓄还享受1.5%的政府补贴。

　　周井俊说：“我们倡导长期的理性购房消费，鼓励人们有计划地购房，先储蓄后买房。”

　　但中德住房储蓄银行的一位理财师的体会是：“不知道为什么天津的老百姓就是想不通，总是等到要买房子的时候才去银行借利率很高的按揭贷款。”

　　两年前进入中国时，德方股东曾乐观计划在前3年赢得16万客户，并在2007年底实现盈利。但是，目前该行的累计住房储蓄客户才6万余人，共放出6笔贷款。

　　王文刚说：“德国的住房储蓄模式进入中国有一个适应的过程，因为中国的社会环境、制度和住房政策与德国有很大差异，而且这两年中国房地产行业的变化太快，也给中德住房储蓄银行带来了不利的影响。这家银行这两年一直处于适应中国市场阶段。”

　　据周井俊介绍，因为业务一直没有做起来，就得转换思路、不断尝试，两年多来换了四位德国行长、两位副行长，“现在发展基本稳定了”。

　　开步调整

　　9月初，戴相龙在滨海新区创新和完善金融机构体系的政策中提到，要“论证和组建主要为低收入者提供贷款、购买90平方米以下住房的住房信贷银行”。

　　一时间有人揣测天津是否会在中德住房储蓄银行之外再组建一家新的住房信贷银行。

　　对此，周井俊说：“关于住房储蓄银行的政策就是指我们，不可能再组建新的住房信贷银行。”

　　王文刚表示，有可能会修改对中德住房储蓄银行的相关规定，但最后用什么样的体制或者模式定位这家银行，现在处于非常不确定的时期，目前正在搜集修改相关规定的各方意见。

　　今年以来，中德住房储蓄银行对业务进行了几次本土化的调整。

　　8月28日，中德住房储蓄银行与天津市住房公积金中心签署合作协议，共同开发了住房储蓄与个人住房公积金组合贷款，走上了与公积金合作之路。而上个世纪80年代成立的烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行后来被迫改制的重要原因正是，建立公积金制度后住房储蓄银行的职能基本被住房公积金管理中心取代。

　　16日即将正式开业的第一家销售中心也将为客户提供更方便的配套服务。此外，中德住房储蓄银行正在增加派往建行网点的销售人员。

　　当然，更重要的调整是正在酝酿中的对产品期限和贷款结构的调整。周井俊说，为了针对中低收入者提供贷款，业务正在调整，产品将会进行一次大的修改。

　　周井俊说：“结合中国人的购房习惯和消费能力，将考虑延长还款期。”他说，目前的三种贷款产品，最长还款期分别是5年11个月、7年11个月和11年11个月，按照中国人的还款习惯，希望能更长点。

　　“利率也会调整，为客户提供多样化的存贷组合产品。有一些客户贷款的可能性不大，最后会把储蓄取出来，他们更看重储蓄收益，对于这些客户，将提供高存款利息、高贷款利息的产品；对于更看重贷款成本的客户，将提供低贷款利息、低储蓄利息的产品。”周井俊说。

　　此外，周井俊说，面对两年来很多开发商不接受住房储蓄银行提供的贷款的情况，目前也在推动与万科等房地产开发商合作。他认为从长期来看，住房储蓄银行掌握着大量未来的预期购房者，这对开发商是很重要的。

　　“下一步肯定要走全国性的发展战略，预计明年会在其他城市开设分行。”周井俊说。

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