房地产施工走缓 银河证券预警不良贷款

　　本报记者陈昆才李伊琳上海报道

　　房地产项目施工进度放缓的主要原因就是房地产开发企业资金保障度下降，商业银行的房贷风险开始隐现。

　　“现在根本无法从银行融资，几乎已经堵死。”9月28日晚，上海一位商业地产开发商有些无奈地告诉记者。

　　此前，这位开发商运作的商住一体项目总投资达7亿多元，该项目曾被评为沪上某区的优秀项目。

　　2003年开始，该项目一期开发200亩，投资3.7亿元。“首期开发的房子已经竣工，并且已经开始销售。”他说，“(但是)目前项目第二期开发因为资金紧张而搁置。”

　　上述项目搁置并非个案。

　　9月26日，中国银河证券在一份银行业投资策略报告中指出，2006年7月末，全国商品房施工面积与竣工面积之比为9.10，为自2000年以来六年间同期的最高水平，接近1999年的9.18。

　　银河证券分析师认为，此项数据背后反映的是房地产开发企业施工进度放缓，且超过了往年的水平。而房地产项目施工进度放缓的主要原因就是房地产开发企业资金保障度下降，商业银行的房贷风险开始隐现。

　　“资金抽紧对房地产企业有影响，我们对商业银行不良资产的担忧主要是来自房地产企业的相关贷款。”银河证券的上述报告指出。

　　银行“变脸”，开发商“中招”

　　上述开发商最近忙于寻找民间资本，以解项目二期的资金“饥渴”。“目前，对很多资金紧张的开发商来说，唯一的通道就是民间资金。”他说。

　　项目二期的境遇是这位开发商所不曾料到的。

　　“在项目一期的时候，银行发贷非常积极，条件也非常宽松。因为有银行的支持，所以，我们认为应该可以轻松地完成整个项目的资本运作。”他回忆道。

　　作为地产开发商的一般做法，当时银行贷款的启动是以地块为抵押，然后通过民间集资连续还贷，接着利用房产为抵押再向银行贷款投入进一步开发。

　　“原本在再贷款方面的条件要宽松得多，只要之前还贷建立信誉，中间转贷不需要再办什么抵押手续。”上述开发商说。

　　但银行方面的“变脸”紧随政策而动。“政策一紧，银行融资通道不仅速度慢了，而且条件变得苛刻起来。”一位

地产界人士说。比如不仅需要信用担保，还得增加抵押物等等。在此情况下，“房地产开发企业的资金链受到挤压，企业实力强大的可以撑住，假如资金不够宽裕的就容易出现危机”。

　　而前述开发商不幸“中招”。

　　“从去年宏观调控开始前一个多月，银行就已经停止对其项目放贷，企业开始进入陆续还贷阶段。”他说。

　　去年年底的一笔2000万元贷款成为压断上述项目资金链的重担。“这笔贷款至今没能补上，在被再三催交而无力还贷的条件下，企业被挂上了黑名单。企业信誉的丢失给我们造成了恶性循环，所以，只能依靠民间资金。”这位开发商坦言。

　　审贷权上收

　　房地产开发商的资金“阵痛”挥之不去。

　　银河证券前述研究报告提供的数据表明，在房地产开发企业融资结构中，国内贷款所占比例已从今年3月31日的25.82％，降低到7月31日的22.58％；同期，自筹资金部分从35.90％下降到33.21％；其他资金部分则从37.37％升至42.89％。

　　“占据资金来源比重最高的其他资金和国内贷款均与市场资金面有关，资金抽紧对房地产企业的打击是致命的。”报告称。

　　而商业银行收紧房地产开发贷款已是不争的事实。

　　9月28日，一家股份制银行上海分行风险管理部负责人告诉记者，一直以来，房地产开发贷款在该分行整个贷款中的占比都非常低，最高的时候也不到1％。

　　事出有因。“结合我们行过去的一些贷款情况，从行业来分析，房地产行业贷款的违约率非常高。”这位负责人说，“所以，我们行不看好房地产，这也是我们严控房地产贷款的主要原因。”

　　另有一家上市银行上海分行信贷人士也称，该行自2004年开始就不做房地产开发贷款了。“想做开发贷款，除非开发商有总行级别的关系，不然下级行百分百回绝，除非如万科、绿城这样的房产企业。”该人士直言。

　　无独有偶。“目前，我们分行房地产开发贷款的审批权都上收到总行，而且对项目和开发商的选择标准也较宏观调控之前更加严苛。”一家上市银行南京分行公司银行部负责人说。

　　国有商业银行同样强化了对房地产开发贷款的控制。

　　“以前超过5亿元的房地产开发贷款需要上报总行，而现在是1000万元以上。而且支行受理开发贷款，无论金额大小都要上报分行。”沪上某国有商业银行一位信贷人士告诉记者。

　　在银行贷款过度压缩之后，开发商融资能力下降，其资金必然出现问题。上述公司银行部负责人坦言。

　　银河证券分析师指出，能够反映房地产开发企业资金状况的，是商品房施工面积与竣工面积之比。

　　报告指出，根据全国房地产开发销售相关统计数据，今年年初商品房施工与竣工面积之比的基础水平相对前两年低，自今年4月份开始该项比值与2004年持平，5月起超过上年水平，7月起该项比值已明显超过前两年。

　　这一比值的变化说明房地产开发企业的施工进度自4月份起开始放缓，至7月末已明显慢于2004年和2005年的历史同期水平。

　　“导致房地产开发企业施工进度放缓的主要原因就是房地产开发企业资金保障度下降。”报告认为。

　　问题最终又回到了银行层面。

　　近期，“我们发现一些开发商资金链断裂之后，撂下烂摊子跑了，结果风险转嫁给了商业银行。”一位地方银监局官员担忧道。银河证券分析师也指出，“我们对商业银行不良资产的担忧来自于房地产业相关贷款。”

　　商品房施工与竣工面积之比月度比较

　　图表略，详见报。

　　资料来源：路透社银河证券研究中心

　　商品房施工与竣工面积之比年度比较

　　图表略，详见报。

　　资料来源：路透社银河证券研究中心

　　房地产开发企业融资结构变化

　　图表略，详见报。

　　资料来源：中经网银河证券研究中心