杜绝假按揭须多方合力

　　FN记者 刘敏

　　本月，个人住房贷款出现“假按揭”的相关新闻见诸报端之后，受到社会各界的广泛关注。在纷繁复杂的现象背后，作为住房按揭贷款的各个关联方——借款人、地产商、政府和银行，在其中应该承担怎样的责任？

　　近年来，各商业银行在个人住房贷款业务上都投入了较大精力，从整体上来说，个人住房按揭市场还是比较健康的。据记者了解，工商银行北京分行从1996年发放第一笔个人住房按揭贷款，到目前已累计发放近800亿元，虽然也由于“假按揭”或购房者丧失还款能力而出现不良贷款，但比例还是很低的，风险基本上在可控范围之内。

　　所谓“假按揭”贷款，可以解释为没有真实购房交易的贷款。正常的个人按揭贷款，需要对应一笔真实的购房行为，但购房行为与贷款行为实际是两个法律关系，购房行为体现买房人和

开发商的房屋买卖关系，贷款行为体现借款人和银行之间的资金借贷关系。虽然在这两个关系中买房人和借款人合一，开发商和贷款担保人合一，但相互独立的法律关系意味着购房行为的无效并不必然导致贷款行为的无效，购房行为的虚假并不一定意味贷款行为的虚假。

　　可以说，由于资金短缺或急于套现，采取伪造购房资料，制造虚假购房行为，骗取银行贷款的个别开发商应该是假按揭的罪魁祸首，开发商恶意欺诈是出现假按揭贷款的首要原因。

　　从目前全国各地发生的假按揭贷款案件来看，假按揭贷款的出现，大多发生在房地产市场和银行个人贷款业务发展初期，主要是由于各项政策、法规不完善等多种因素造成的。

　　部分借款人缺乏法律意识、信用意识，从一些诉讼判决实例来看，对于借款人本人签字的借贷行为，即使购房行为不真实，但基于明确的法律关系和真实的意思表示，法院裁定借款人履行还款责任。在实际案例中，也有一些借款人法律意识淡薄，对个人信息管理随意、轻信于人，也是造成信息被借用或盗用的原因之一。

　　作为发放贷款的银行一方来说，在个人信贷业务发展初期，部分银行贷款、调查审查、审批人员由于经验不足，风险识别能力较低，这是形成假按揭贷款的内部原因。

　　而另一个不可忽视的因素是，房地产市场发展初期，各方面配套法律、法规、制度体系不健全，这是造成假按揭贷款的外部原因。在房地产开发市场准入、资质、规划、建筑、预售等方面不是很规范的情况下，为部分恶意开发商留下了造假的空间。尤其在预售登记和抵押登记环节的管理缺位，对于造成假按揭贷款有直接影响。

　　此外，个人征信系统的缺失使银行判定借款人信用状况和还款能力成为难点，对于假按揭贷款的形成也有一定作用。假按揭贷款发放时期，我国个人征信系统尚处于开发阶段，由于没有权威征信系统的支持，缺乏很好的判定借款人资信状况、资产状况和收入状况的工具，仅靠收入证明、工作证明等不具有权威性且可信度较低的资料来进行判断，使银行处于信息严重不对称，容易出现审查失误。

　　假按揭案件获得利益的是造假者，而对那些在毫不知情的情况下被造假者冒用名义拽入假按揭案件的借款人则造成严重伤害，对房地产业、银行业的声誉造成了严重的影响，造假者在侵害了众多个体利益的同时，严重妨碍了地产行业和金融行业的健康发展。应该说，假按揭的产生是与我国房地产业、银行个人贷款业务的发展阶段紧密相关的。因此，诸多的主客观原因就决定了政府相关部门、房地产商、银行和善意的借款人需要联合起来，共同打击造假者。

　　银行作为一个以信用和控制风险为根本的行业，总体上来说，其内部有比较完善的内控机制和审批流程。房地产市场是国家宏观调控的主要领域，也是银行信贷风险控制的重点。记者从工行方面了解到，随着按揭贷款的发展，银行也在不断规范审查审批流程，严格执行按揭贷款首付款比例，采取双人见客户面签，严格内部审贷流程，集中统一审批，加强监测分析，提高员工综合素质等多项措施防范假按揭贷款风险。同时充分利用已经正式运行的人民银行个人征信系统、建委网上签约系统、期房预抵押登记制度等一系列有利的外部条件，以杜绝假按揭贷款的发生。

　　对银行来说，要真正杜绝假按揭，应始终严格执行央行、

银监会的相关

政策法规，坚持在操作程序上严格按制度办事，彻底杜绝银行信贷操作层面的风险，这样才能保障银行房地产业务的健康发展。

　　对开发商而言，应严格遵守行业法规，像关爱自己的生命一样注重自己的企业信誉，才是长久健康发展的根本。同时，司法部门要加大对不法开发商的惩治力度。

　　再就是作为消费者，要不断提高自身的法律意识和自我保护意识，同时也要爱护个人的社会信用，全社会征信体系建立和完善需要每一个人的努力。