遭遇骗贷 银行该怎么办

　　文/方富贵

　　日前，北京市第二中级人民法院开庭审理了北京森豪公寓虚构按揭贷款骗贷案，这是继中行北京分行7亿余元诈骗案及上海浦发陆家嘴支行发放世茂滨江花园商品房按揭贷款1.26亿元的 “虚假抵押”骗贷案之后，又一起引起了社会的关注和银行监管部门的高度重视的按揭贷款骗贷案件。

　　按揭贷款被商业银行视为黄金业务，但其中存在的风险不容忽视。我国按揭贷款骗贷的手段主要有：虚高评估、套现按揭；利用他人身份证假按揭；公证机关虚假公证；银行人员内外勾结等。另外住房按揭贷款还存在潜在的风险：随着房屋税收政策的逐步到位和

物业管理费用的提高，购房者的还款能力会受到影响，按揭贷款可能出现风险。同时，最高人民法院2004年10月26日发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”相关条款，也加大了按揭贷款的法律风险。

　　按照银行规定，购房者申请住房贷款，一般先是签订房屋买卖合同，然后按照银行要求准备贷款资料，包括交易合同，收入证明等，提供抵押的房屋，需由银行指定的评估公司进行房价评估等。在银行审核贷款资料后，借款人与银行签订贷款协议。此后，借款人到房地产交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭中介服务公司交贷款银行(抵押收件收据也是银行拿到房屋他项权证的依据)。在此过程中，按揭中介服务公司为银行提供资料推荐和资料审查服务，有的还须承担信用担保的法律责任。银行收到收据后，按揭中介服务公司将借款人所贷金额发放给借款人。

　　尽管相关法律严禁对“四证”不全的房地产开发项目发放任何形式的贷款，严禁违反首付款比例和利率政策规定发放个人住房贷款。但是由于我国目前商业银行的利润大部分来源于贷款的利息收入。银行之间的竞争不是依靠品牌和服务，而是价格战和关系战，这就使得各家商业银行在这一传统业务领域竞争异常激烈。为了业务量和利润，导致部分银行违规操作，主要表现在以下几个方面：一是违规将贷前审查外包给外部机构，贷前审查流于形式；二是违规凭借抵押登记他项权证收件收据进行放款，贷款审查审批不严；三是抵押权证未按规定及时入库，贷后管理严重缺失；四是内外勾结。更深层次的原因是：一是未处理好拓展业务和风险管控的关系，片面追求规模，忽视风险；二是有令不行，有禁不止，有章不循，合规意识淡薄；三是监督、约束机制落实不到位，内控管理流于形式机制不完善，管理不到位，未能及时揭示和防范风险；四是银行负责人还是任命制，权力过大，产权不明晰，缺乏完善的事前防范机制；五是商品房预售制度带来了抵押物在法律上不能固定存在。

　　针对上述问题和风险，笔者认为，从以下几方面从根本上改革银行体制才能降低、规避住房按揭贷款的风险。

　　第一，银行内部建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。加强银行对借款人的资信调查，建立包括个人信用调查机制和个人信用评估机制的个人信用体系，为借款人评定等级以决定他所能贷得的款额。

　　第二，加强银行内部人员的素质管理及约束，各商业银行总行应加强对基层行有关操作规程的管理，就包括房贷风险点、完善合约的程序、相关制度、违反操作程序的责任制度等作明确规定，制定合理的激励制度，防止层层加压，制止基层行的不审慎放贷行为，完善惩戒机制。

　　第三，提高首付比例，尤其是对于第二套以上房屋的投资和投机型需求，控制贷款年限，从而降低房地产市场变化可能导致的金融风险。

　　第四，提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种，推出利率互换、利率期权、互换期权等房地产贷款金融产品，建立相应的后评价制度，防止同业间的恶性竞争。

　　第五，加强对住房按揭贷款潜在风险的预警和监测，加强相关职能部门的协调配合，完善房贷操作程序。

　　第六，制定相关配套的法律法规，如把部门规章的《商业银行房地产贷款风险管理指引》上升为法律法规，降低按揭贷款的法律风险。

　　第七，取消商品房预售制度，完善住房担保制度，建立房贷保险制度。

　　国家有关部门、各商业银行制定相关措施，完善住房按揭贷款金融制度，不但可以避免被骗贷的风险，而且会推动按揭贷款金融制度不断走向成熟，促使房地产按揭贷款市场有序、健康、可持续发展。

　　(作者 北京汉龙律师事务所律师)