天津力推住房信贷银行 实操面临门槛过高难题

　　来源：中国经营报 本报记者：朱紫云、李乐

　　两年前进入中国市场的住房信贷银行，如今借助天津滨海新区综合改革天时、地利、人和之势再获青睐。但这种“舶来品”能否在津门生根发芽，还要经受市场的考验。

　　运营难题

　　天津市市长戴相龙近日在天津滨海新区开发开放与金融改革创新高峰会上提出，将利用天津现有金融机构和部分金融机构转轨之际，论证和组建主要为低收入者提供贷款购买90平方米以下住房的住房信贷银行。

　　以低息贷款为卖点的住房信贷银行对天津来说并不陌生。两年前，天津中德住房储蓄银行(以下简称“中德银行”)已经开始试水住房信贷。具体操作办法是：客户与中德银行签订住房储蓄合同后，客户按月向银行存款，在存款总额达到合同金额的40%～50%时，就可申请合同全额的购房贷款，并可以享受到3.3%最低贷款年利率。这在国内各种个人

住房贷款中利率最低。

　　按照设立之初的宗旨，中德银行主要针对中低收入者提供住房储蓄贷款。“主要客户群是中低收入者，其中有一定经济基础的人占有相对比较大的比例。最低层次的低收入者在

房价飞涨的情况下，通常难以达到银行的贷款门槛。”中德银行一位内部人士告诉记者。

　　在目前已经存在一家住房信贷银行的情况下，滨海新区如何效仿？是重新组建一家银行，还是扩大中德银行的业务规模？如果重新组建的话，新的住房信贷银行该如何定位？目前，这一问题还处于论证阶段。“如果只面向低收入者，对于商业银行来说还很难做，银行要以追求盈利为目的；如果有政府财政补助，那么就属于政策银行的范畴，实际中也并不容易操作。”天津金融界资深人士表示。

　　至于在上报方案中提到的“专门针对90平方米以下的中小套型住房”，这位人士指出，这并不是一个太大的技术难题，“在抵押预售合同复印件的时候会进行严格的贷款条件审核，都可以把关。”

　　中国模式

　　“总体来说，目前中德银行的业务量并不太大。”上述在中德银行运营一线的内部人士体会颇深。“要买一套50万元的房子，客户至少要在中德银行存入25万元现金。对于普通人而言，这需要较长一段时间。”

　　中德银行并未公布其对外实际的经营业绩。而天津市副市长崔津渡在不久前出席住房公积金与住房储蓄组合贷款签约仪式上透露，中德银行从2004年2月份成立至今两年半的时间，业务总量已经超过70亿元。

　　“我们主要还是靠规模。在目前规模不是很大的情况下，我们还没有太高的利润。”前述内部人士表示。

　　中国人民银行研究局研究员邹平座认为，在德国颇有市场的住房信贷银行，是否适合

房地产市场发展迅速的中国，仍然需要进一步验证。“之所以住房储蓄银行在德国有非常大的市场，是因为德国房地产市场趋于稳定，投资回报率和存款回报率差异不大。但在进入中国时，德方可能忽略了中国近几年的房地产居高不下的投资回报率。”

　　然而，相对于投资回报率而言，在目前房价节节攀升的形势下，更为实际的显然是如何解决居民信贷门槛高居不下的问题。这对将来天津扩建住房信贷银行也有警示意义。

　　目前，中德银行已经着手开始摆脱单纯照搬德国模式的套路。为了拓宽渠道、扩大业务规模，本月已经和天津市住房公积金管理中心推出住房公积金与中德住房储蓄组合贷款。“这是降低住房储蓄信贷门槛的有效途径，在为居民提供贷款来源的同时银行自身也实现扩大业务规模。”前述中德银行内部人士强调说。

　　业内人士认为，这些尝试很可能为即将在滨海新区成立的住房信贷银行“探路”，试验顺利的话，滨海新区的住房信贷银行无疑会更加“中国化”。