银监会急下通知 各银行开始预警期房烂尾风险

　　晨报记者 李强 实习生 潘婷婷

　　日前，一份由银监会以“特急”形式下发的“银监发[2006]54号”文件，在第一时间被转发至沪上各商业银行行长、部门一把手的案头。“54号文”对防范当前房地产信贷风险提出了新的要求，在个人住房按揭贷款方面，银监会前瞻性地提示各家银行，要“警惕期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的房企利用预售环节将风险转嫁银行”。沪上多家银行昨天反映，在审批期房贷款时，他们如今都加强了对“烂尾”可能性的评估。

　　房地产开发贷款政策收紧

　　这份“54号文”名为《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，于8月初已由上海银监局转发至沪上各金融机构手中。银监会“54号文”提示并强调了房产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等不同类型的房地产信贷风险，要求各家银行在审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理等方面出台明确的制度及措施，并在9月底前将落实情况上报。

　　就在近日，银监会副主席蒋定之在银监会机关局以上干部会上还强调，要严把信贷“阀门”，特别提到要对房地产假按揭专项检查。他指出，假按揭贷款是银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款，是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为，这几年来，各地已孕育了很大风险。致使房地产开发过程中面临的巨大风险转嫁给商业银行。

　　据悉，“54号文”要求，各银行要全程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%(不含经济适用房)、“四证”不全等不符合条件的房地产企业发放贷款；严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款；对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的房企，要严格限制新增房地产贷款；防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取银行贷款。

　　沪上银行一位信贷部门人士透露，目前沪上银行对房地产开发贷款普遍收紧，严控力度甚至超过“54号文”。

　　房地产信托贷款也遭严控

　　“54号文”第8条指出，要进一步规范信托投资公司房地产贷款业务。文件指出，信托投资公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件)有关规定。

　　据了解，去年9月下发的“212号文”大幅提高了房地产信托门槛，文件规定自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备房企才能融资。这一规定的严格程度甚至超过银行。“54号文”的出台，意味着房地产开发商想利用房地产信托计划融资的想法遭到重创。

　　期房“烂尾”风险被强调

　　对个人住房按揭，银监会强调要“合理引导”。“54号文”提出，各银行要积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款。首付款比例应根据借款人还贷风险确定，不宜“一刀切”。

　　值得关注的是，楼市向好时很少被考虑的住房“烂尾”风险此次被着重强调。“54号文”要求各银行采取措施防范期房抵押贷款一次性交付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行，严厉打击“假按揭”等套取和诈骗银行贷款的行为。

　　虽然楼市调控至今沪上还没有出现住房“烂尾”的个案，但各银行普遍反映，不排除将来有个别项目因“资金链”等问题出现期房停工的可能，因此，各银行现在起有必要出台相关的防范举措。

　　上海银监局有关负责人昨天表示，“54号文”是对九部委调控意见的补充，其中对银行完善信贷管理提出了相当具体的要求，因此，地方上将不会再出相关指引。