优质资产沦为烫山芋 银行霹雳手段应对欠贷人

　　蔡为民

　　随着个人房贷坏账率的逐步高升，沪上不少银行以提高逾期罚息作为因应，由每天0.21%上调为在贷款执行利率水平上，加收30%~50%不等的罚金，有些银行甚至在主观认定对方纯属有(恶)意欠款时，祭出100%的利息，以惩戒效尤。然而，即使不是故意，连续3个月或一年内累计6个月未按时还款，仍有可能被视为断供，银行不排除采取收楼举措。相较于一年以前景气畅旺、买方市场当道时的谦卑态度，当前银行对承贷人”前恭后倨”的霹雳手段，今昔对照，很难不令人唏嘘、感叹。

　　一年之内坏账率大幅攀升

　　根据上海银监局的统计，截至2006年上半年沪上银行个人房贷坏账率平均达0.72%，而去年同期这个数字仅为0.3%，恶化程度、速度堪称惊人！

　　上海楼市情势的发展对多数金融机构而言，恐怕过往处理的经验都极有限，但几乎所有曾遭遇过

房价大起大降的国家或地区，比如：美国、日本、香港、台湾等，早就经历过不止一回。甚至已经演变出一种全球性新兴投资行业，称之为资产管理公司(又称AMC)。该类企业专门以协商或拍卖方式，收购银行大批量已形成呆账的不良资产，然后整顿→分拆→处理→出售,其获利率通常在五成以上，不可谓不丰。

　　房贷坏账率尚刚刚开始

　　之所以造成目前这种状况，有其远因及近果并相互作用所致。

　　首先，长期以来上海楼市处于繁荣期，使得

房地产在绝大多数银行眼里，始终是优质资产之抵押担保品，加上游资泛滥，金融机构面临强大放贷压力，导致在审批过程中，掉以轻心或故意、非故意的放宽核贷条件；其次，依照国际惯例，房贷风险显露期通常为3至5年，而回顾上海房产发展轨迹，从2001年7月10日内外销商品住房并轨、牛市正式确立开始，算算时间基本吻合，而且就现状观之，其继续向上攀升的势头一时之间难以遏止，换言之，目前尚属初步显露期，按此情势发展，今后个人房贷坏账率进一步提高，也不足为奇。

　　毕竟，6月1日实施的“国六条”，使营业税免征时间点由2年延长为5年，改变、打乱了不少

房产投资人原本规划的致富路径，即：贷款购房→等待涨价→获利了结;加之从去年6月1日新“国八条”起，陆续出台一连串调控措施，逐渐改变了市场原先的预期，“卖房一定赚”开始存在悬念，更多有意购房人陷入严重的观望状态。当然，暴增的“以租代售”也改变了租赁市场原本的供需格局，在需求增加有限，供给却大量涌现的情况下，使久租不掉或租金下跌，于可预见的未来乃至现在，成为可能与残酷的现实。上述三种“改变”，均让以财务杠杆操作、进行房产买卖的投资人，面临与深陷收入减少、支出却陡升(含4月28日之央行加息)，还贷压力倍增之困境。

　　“罚息”反而加速坏账率提升

　　其实，多数银行调高房贷罚息，以吓阻贷款人不敢轻易逾期缴纳的做法，实在不高明，它反而促使预期无法如约偿还贷款本利者，或房价已严重挫跌者提前断供，反正缩头、伸头都是一刀，还不如省点“棺材本”，让银行住“套房”。反观国外一般的解决方案，是与贷款人友好协商，给予必要的、只还本金不还利息的宽限期，或者酌情减轻其利息负担，俟其手头较为宽裕时再恢复正常，毕竟银行放款之目的，在于确保债权的情况下收取利息，而非取得担保品(房屋)本身，否则银行必然“房东”做不完！

　　目前楼市发展转趋低迷，且看样子短期内欲好不易，银行若不能与房贷人共体时难，一味采取“晴天借伞，雨天收伞”的当铺式经营手法，只是在给AMC创造更多不良资产收购的商机而已，对银行本身来说，肯定弊大于利。