银行信贷收紧 房地产信托重起热浪

　　本报记者 张汉青 实习生 董原

    7月5日起，央行法定存款准备金率正式上调0.5%。早在上月16日，此项政策计划的宣布已在我国房地产业激起了不小的波澜。随着传统商业银行融资渠道的屡屡受阻，我国房地产业正面临着融资渠道的再次大幅度调整。

　　在此形势下，房地产信托乘虚而入并大有斩获，开始了新一轮的勃发。

　　新一轮房地产信托热开始启动

　　6月24日，上市公司亿城股份发布公告称，拟与苏州信托投资有限公司合作，为其控股子公司江苏亿城地产有限公司提供融资安排。

　　据了解，亿城股份此次融资总规模为7500万元，目的是为了开发苏州工业园住宅项目，该项目是其子公司江苏亿城于2005年10月通过竞拍取得的地块。为了支持该项目开发，亿城股份将其在北京市海淀区的晨枫家园项目以1.03亿元的价格转让。即使如此，资金仍然远远不足，于是亿城股份安排了这次信托融资。

　　无独有偶，近日一个名为“

丽江新城(北区地块)建设项目集合资金信托计划”也开始叫卖。据了解，信托发行方为衡平信托，该项目位于北京朝阳区国贸大厦旁边，由北京高盛房地产开发有限公司开发，信托计划总规模三亿元人民币。

　　记者注意到，目前，像江苏亿城和高盛房地产这样用信托融资的房地产商越来越多。借此时机，国内各大信托公司纷纷推出各种房地产信托计划。仅在6月份，国内有名的安信信托、衡平信托、湖南信托、江西国投、中诚信托等就已先后推出了七个房地产信托计划，如安信信托推出了安国·上海假日百货商厦财产权信托，中诚信托推出了北京华瀛慧谷贷款项目集合资金信托计划等，这些信托计划资金规模合计达到10.6亿元。其中，有五个信托计划的最高募资金额都超过一亿元。

　　在整个6月份，信托资金中投向房地产的总额达12.2亿元左右，约占当月信托资金总数的35.23%。

　　政策变动催热房地产信托

　　据了解，今年5月，房地产信托还远不如现在这般红火。整个5月份的房地产信托计划所募集的资金规模，比6月份少了4亿多。

　　据用益信托工作室公布的5月份信托统计数据显示，由于今年初以来，各大银行纷纷放松信贷，5月份房地产信托有所萎缩，总共发行房地产信托产品六个，募集资金8.17亿元。

　　在当月推出的36个集合资金信托产品中，房地产信托远远落后于金融和基础建设的信托总量，且房地产信托的平均预期年收益率也呈下降趋势。

　　而在6月份，房地产信托却突然回温，一改此前的颓势。业内人士认为，造成这种“急速变脸”的主因是国家的政策变动。

　　今年6月份，包含对房地产开发贷款限制条款的“国六条”政策出台，使得各大商业银行房贷业务在不同程度上收紧。继而央行又在当月16日宣布从7月5日起将存款准备金率提高0.5个百分点。粗略统计，在存款准备金率提高后，约有1500亿元的资金将被冻结，银行可贷资金的减少使得信贷增长减缓。

　　业内人士认为，“国六条”主要是针对商业银行的，而由于信托公司融资本来就占很小的份额，所以不会被过多地考虑在内。银监会也曾多次召开针对商业银行的监管会议，但信托公司目前却没有收到任何政策将从严的信号。

　　如此一来，房地产开发商的资金链再次被收紧，而房地产信托重又回到了投资者的视野之内。

　　房地产信托带来“多赢”效应

　　据了解，早在2003年，随着央行“121号文件”的出台，房地产信托便已开始在房地产业扮演着越来越重要的角色。银行收紧房产贷款迫使房地产开发商寻求其他的融资渠道，这正好为运作灵活、回报率高的信托产品提供了一个发展壮大的契机。

　　信托投资公司根据企业的情况和需求，可以灵活地设计和运作信托计划，这都给信托参与房地产投资提供了高效、便捷和安全的保障。它的出现顺应了逐步成熟的房地产市场融资渠道多样化的趋势，因此发展速度较快。

　　专家认为，信托产品的推广，不仅给房地产开发商融资提供了便利，而且作为一种独特的金融工具，能够在一定程度上把居民的储蓄分流，让个人通过信托产品直接参与房产投资，给个人资金找到了一个新的投资出路。

　　一般来说，房地产信托投资的预计收益率远高于银行存款、国债、企业债和基金等多种金融投资产品，并且还有质押担保和企业担保。其中，信托的收益率可能数倍于银行存款利率，目前市场上人民币理财产品的最高收益率也不过是3%，而房产信托年收益率都在4%以上。

　　信托模式亟待转变和提升

　　中国商业地产联盟的报告显示，房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。

　　另外，还有一种就是房屋财产转让的资金模式，就是一些

写字楼、公寓已经建成运营了，出租情况良好，在这种情况下开发商需要融资的话，可以采用转让的方式进行融资。

　　尽管如此，上海国际信托投资有限公司房地产信托总部经理王信举坦言，在没有相关突破性政策出台前，我国房地产信托仍将呈现单一短期融资型模式为主导的业务格局。

　　而根据中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞的判断和预测，在未来，我国房地产信托模式将会实现两个提升和转变，即从融资型向理财型转变，和从佣金收入型向投资收益型提升。