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作者：朱紫云
“这是我们制定具体房贷政策的依据。”5月31日下午，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称“《意见》”)在中国人民银行网站上公布后，某股份制银行总行个人银行部总经理告诉记者：“我们目前还在抓紧研究各地区房地产市场形势，便于下一步在银行内部制订控制信贷风险指导意见。”
这是新房贷政策执行的前一天
“按照去年央行关于调整商业银行住房信贷政策的通知，很多银行对个人按揭业务首付实际上已经执行三成比例。”某国有商业银行总行一位人士告诉记者，“现在各银行都在察其言观其行，一方面观察‘国九条’更多的执行细则，另一方面观察其他同业的举动。在市场变化还不明朗的情况下，大家都很谨慎。”
执行标准各不同
根据有区别地适度调整住房消费信贷政策，6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%；对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
在明确表态严格执行九部委政策的同时，各银行总行已经有所动作，正在紧锣密鼓地敲定相应的执行细则。
5月30日，记者获悉建设银行(0939.HK)总行住房金融与个人信贷部已经向各地分行下达个人住房贷款首付款比例执行通知：对于在2006年5月31日(含)以前，已填写个人住房借款申请书并受理的个人住房贷款申请，仍按原首付款比例政策执行。6月1日起受理的个人住房贷款申请，首付款比例按新的政策规定执行。
记者从前述国有商业银行总行个人房贷部门了解到，6月1日，央行个人房贷首付新政策第一天，该部门仍在召开会议，讨论房贷新政如何执行。“对于怎么操作，总行内部意见并不统一，还在观望。”该部门一位人士告诉记者。
“我们正在汇总意见，并向央行汇报，咨询有关具体操作怎么执行。”这位人士说，“如何界定自住房问题还不确定，总行就没办法下文让分行执行；此外，即使界定为非自住用房，这部分的首付比例如何调整？这些都需要进一步与央行沟通。”
“不可能搞一刀切，而是要根据各地区的具体情况，采取松紧适度的信贷政策。”前述股份制银行个人银行部总经理透露，他们正在评估不同地区房地产市场的潜在风险。“对于热点地区和潜在风险较大地区，我们会考虑采取综合措施，比如贷款成数控制可能比央行要求更严，多套住房按揭考虑上浮利率等，收紧这些地区的信贷政策；对于不温不热的地区，就不要太在意。”
此前，银监会曾召集主要商业银行，召开经济形势通报会议，提前给商业银行打“预防针”，并强调对多套房屋以及高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求，要大幅度提高首付比例和严控授信，减少不良贷款发生率。
据记者了解，各家银行在各地区对多套住房首付比例和高档住宅、别墅、商用房等授信执行标准略有不同。在北京银行，高档住宅贷款成数一般为6成20年，别墅为5成20年，个人商业用房贷款不高于5成10年。而农行的优质客户，购买高档住宅时首付仍然可以只付两成。
是否自住难甄别
为了进一步明确“有区别地适度调整住房消费信贷政策”目标，央行公布的《意见》中，要求商业银行发放住房贷款必须坚持“自住房为主”的原则，同时要求借款人申请住房贷款时如实申报房屋用途，不得将非自住房申报为自住房；商业银行则应按有关规定，将相关信息及时录入央行个人信用信息基础数据库。
《意见》甫一公布，前述国有商业银行总行人士就向记者表示，银行区分自住房与投资房存在一定难度。“个人征信系统只能查询购房者的贷款买房记录。如果客户采取全额付款方式购买自住房之后，再申请按揭购买投资房，银行无法获取相关信息，实际上无法甄别。”
虽然央行在《意见》中提出，商业银行除了可以通过央行个人信用信息基础数据库获取借款人的贷款信息外，还可以通过当地房地产主管部门获取借款人的房屋交易、登记信息，从而最大程度地实现对“自住房”的判断。但事实上，目前国内实现房管系统与银行联网的地区并不多，房管部门和金融部门的信息互通程度也不高，因此，通过这种途径获取信息，对银行来说仍有难度。
抑制房地产投机炒作的“虚假需求”是央行多次调控的重点所在，但正如深发展(000001)总行信贷管理部一位资深人士所言：“央行调控的着眼点是整个房地产行业，而银行则要考虑客户和业务发展。”
那么未来政策落实和执行会不会产生偏差？前述股份制银行个人银行部总经理没有正面回答这个问题，而是向记者解释说：“根据各家银行对具体客户的风险甄别能力”。
“除了风险控制以外，银行还要从客户角度考虑。例如有些老板虽然个人投资多套房产，但他有足够的现金流和支付能力，而且信用好、风险意识强，那么购买多套住房也不一定会出现风险、形成不良贷款。”这位总经理直入主题。“前几次调控，面上大家都说按规定执行，但谁都明白房贷是个好业务，而且发展按揭业务心切，最后还不是放松了条件？”
房贷增速渐缓
5月31日，央行公布2006年第一季度货币政策执行报告。报告称，3月末，房地产贷款余额达3.2万亿元，占全部人民币贷款余额的15.7%；其中房地产开发贷款余额为1.2万亿元，占房地产贷款余额的37.8%；个人住房贷款余额为1.9万亿元，比年初增加462亿元，同比少增296亿元——个人住房贷款增长放缓。
“这次九部委联合发文调控房地产，有利于银行规避房地产风险，尤其是开发贷款风险。”前述股份银行个人银行部总经理表示，“但自去年以来，各家银行房地产贷款增幅已经明显放缓，九部委综合政策的出台，可能会抑止房产交易量增长，加速银行住房按揭贷款业务增长放缓的趋势。”建设银行、深发展等人士也表达了对房贷业务放慢的担忧。
由于房地产行业资金密集，这次九部委调控将涉及房地产业整个链条。招商证券银行业分析师罗毅认为，几家上市银行中，对于房地产相关贷款(包括开发贷款和个人贷款)占贷款总额比例不大的银行来说，银行业绩和利润不会有很大影响，如招商银行(600036)、民生银行(600016)；但房地产贷款数量相对较大的银行受影响程度会较大，如2005年开发贷款和个人贷款总和占贷款总额的约三成的浦发银行(600000)。
6月1日，中国国际金融公司首席经济学家哈继铭博士建议，可以采取征收汇率调节税的方式抑制外资炒房。
资料链接
央行《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》摘要
1.明确新建住房结构比例，规定建筑面积小于90平方米的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。
2.调整住房转让环节营业税，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
3.严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。
4.适度调整住房消费信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
5.加大对闲置土地的处置力度，对超出1年未动工开发的，从高征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
此外，还有严格控制被动性住房需求，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。整治房地产交易环节违法违规行为，加快城镇廉租住房制度建设，积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，建立健全房地产市场信息系。
海外视线
世界银行：协助中国融入世界经济
世界银行(World Bank)举行的经济发展年会Annual Bank Conference on Development Economics(简称ABCDE)5月29日至5月30日在日本召开。在开幕演说中，日本财务大臣谷垣祯一(Sadakazu Tanigaki)指出，自由贸易的扩张与全球金融市场的发展已造成发展中国家之间差距扩大，所以有必要重新思考对发展中国家提供扶持的方式。
此前，世界银行中国代表处介绍，世行执行董事会最近批准了世行集团未来5年(2006年～2010年)对华合作战略总体目标：帮助中国融入世界经济，减少贫困与不平等现象，应对资源短缺和环境挑战，加强金融部门，改善公共部门和市场制度。本报资料室/图
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