外资银行觊觎房贷市场

　　林华

　　2006年是中国银行业对外资设限的最后一年。在“大限”后，业界普遍预测外资银行将蜂拥而至，个人房地产金融服务必将成为2006年乃至以后中外银行之间的竞争焦点之一。有关专家指出，外资银行大举潜入国内按揭市场绝不仅仅是一城一地的得失，最为重要的是为2006年银行业相关业务的全面开放“打前站”。

　　外资银行试水房贷

　　距离今年底中国银行业全面对外开放还有大半年时间，外资银行已经迫不及待地在住房贷款市场上动作频频。近日，香港汇丰银行在北京、上海、广州、深圳等城市推出固定利率按揭贷款，成为首家推出该产品的外资银行。花旗银行和渣打银行均表示有意介入中国个人房贷市场，两家银行未来将在增加住房按揭等方面加大力度。

　　东亚银行北京分行副行长褚晓路表示，房贷业务在该行已占有近30%的比重。而东亚银行的房贷业务在所有在内地的外资银行当中有70%的市场份额。该行自2003年东亚银行北京分行开展房贷业务以来，每年都以两位数增长。日前，普华永道会计师事务所发布的《外资银行在中国的调查报告》显示，被调查的35家外资银行中有12家外资银行表示，2006年中国全面向外资银行开放金融市场后，计划向居民提供住房人民币贷款服务。而且，未来三年外资银行计划推出的新业务中，房屋贷款业务名列前茅。

　　上海银监局的一位人士透露，房贷已经成为外资银行贷款的主要增长点，随着WTO承诺的兑现，这块“蛋糕”将越做越大。目前在沪开业的外资银行将争抢房贷“蛋糕”视作首要任务。外资银行的客户大部分是境外人士，用于投资而非自住的客户因为不在内地，所以并不太受到“观望”气氛影响。在中外银行房贷争夺战中，外资银行所提供的产品及服务相对更为有利。除了利率，更具诱惑力的还在于外资银行的贷款成数和年限比中资银行有优势。在新的金融政策下，公寓按揭贷款内资银行大多只能做8成20年，而一些外资银行可做到8成30年的按揭；写字楼在内资银行只能办6成10年按揭，而外资银行却可以放宽到8成30年。在同等条件下，外币按揭利率比人民币按揭低1-2个百分点，许多外籍客户不由地把目光转向外币按揭。

　　某管理咨询有限公司外籍人士服务部的徐经理表示，近期以来该行每个月发放的贷款总额都会达到1千万美元左右，而这个月数字更是较前两个月出现了近20%的增长。在加息预期的影响下，大量的外籍人士把原先的人民按揭转为外币按揭，这部分增长量大致由此产生。

　　外资房贷不可小觑

　　一位金融专家认为，外籍人士按揭贷款目前是个市场空白点。因此，一些高档楼盘为了吸引境外买家，开始寻求和外资银行合作。而外资银行试水内地楼市，是其日后在内地全面开展人民币业务的前奏。而更为深层的含义是，面对越来越强的人民币升值趋势，用外币购买人民币资产，尤其是房地产项目，无疑是风险较小并且升值较大的项目，这也许是外资银行对高档优质楼盘感兴趣的所在。

　　汇丰银行的一位高层表示，虽然目前仍受到政策方面的限制，但国内巨大的房贷市场始终是其重要目标。为了扩大其按揭贷款业务，汇丰银行一直希望与更多的内地房地产开发商合作，并希望通过与内地开发商合作按揭贷款服务，熟悉国内市场的运作，为未来政策开放时做准备。

　　外资银行急速介入国内住房按揭市场让业内人士有这样的担心：外资银行会不会冲击内地按揭市场？目前，中资银行的收入来源目前仍高度依赖于信贷业务产生的利差收入，而房贷利息收入在银行的收入中占有重要地位。在国内目前投资渠道狭窄、银行信贷投向范围有限的情况下，房贷业务的下降可能会使银行面临资金放贷无门的局面，从而严重影响中资银行的收入和利润。但也有业内人士对此不以为然。华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠认为，外资银行积极介入房贷市场，充其量是增加了按揭贷款市场的供应商，由于外资银行在中国经营范围只限于外籍人士，数量太少，以至于对项目来说是杯水车薪。

　　据了解，目前外资银行提供按揭贷款的项目主要是一些境外人士较为感兴趣的中高档住宅项目，针对的客户还仅限于外籍人士，并没有对普通客户开展人民币按揭业务。况且，外资银行虽然对按揭市场表现出了浓厚兴趣，但通常他们都是在按比较平稳的路线开展业务，虽然目前机会多了，但审查体系的完善并不会使这些“机会”都变成真实的“客户”，占绝对比例的普通商品房市场由于客户原因也不会选择外币按揭。

　　房贷尚未经过考验

　　或许，比房贷业务份额争夺更值得关注的是，未经实践充分验证的房贷产品可能隐藏的风险不容忽视。最近，国家会计学院金融研究中心出台的一份报告认为，对照香港20年的经验，利率上升、

房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过18%。

　　央行副行长项俊波在分析中国目前金融信用风险状况时，特别强调了房贷业务风险。“由于我国银行开展房地产贷款业务刚起步几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的水平，并且现在我国经济正处在新一轮扩张期，经济景气的上升掩盖了房地产贷款业务隐含的风险。”项俊波强调，由于我国房贷业务未经过经济周期变动的考验，在此方面要吸取日本房地产泡沫的教训。

　　“短期内，内地还不具备外资银行大举进入房贷市场的金融环境，中外银行暂时不会出现明显的竞争格局。”中国建设银行北京分行总经理级调研员谷祥表示，外资银行有自己的成长于国外金融“土壤”的金融机制，国内外“土质”的差异，会使得外资银行在国内水土不服。比如，外资银行在国外有比较完备的个人征信系统，以控制房贷风险；在国内，目前虽然已经初步建立、运行了个人征信系统，但其记录的信息还不够完备，还处于起步阶段，这对向来严控风险的外资银行开展按揭业务就是个不小的障碍。

　　不过，即使具备个人征信系统，外资银行是否会大规模推出按揭业务也要看市场竞争情况。因为，外资银行的信贷审核比国内银行更为严格。同样的条件下，国内银行会放贷，外资银行未必会做。而且，在房贷竞争日趋激烈的情况下，有些银行可能会放低信贷审核标准，以争取业务。但外资银行还是会坚持控制原则，靠提高服务和创新产品来提高

竞争力。在这种情况下，外资能否大规模开展房贷业务，还是个未知数。