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龙昊
由于国内其他商业银行个人住房贷款开始步入快速发展轨道，2005年，工、农、中、建四大商业银行的绝对领先地位已经受到挑战。并且，随着2006年外资银行将获准开展人民币贷款业务时间表的到来，外资国内各银行推陈出新，四大行在个人住房贷款方面的优势地位将受到挑战。日前面世的《2006年房地产蓝皮书》分析了个人住房贷款的新趋势。
四大行绝对领先地位受到挑战
2004年底，工、农、中、建四大商业银行个人住房贷款余额为12697亿元，占全国余额的80％；当年贷款增加额为2770亿元，占全国增量的68％；比上年同比多增223亿元，仅占全国同比多增量的41％。数字说明，从2004年开始，国内其他商业银行个人住房贷款开始步入快速发展轨道，四大行的绝对领先地位受到挑战。
数字还显示，2005年前3个月，四大行贷款增加额465亿元，仅占全国同期贷款增加额的53％，但与2004年同期相比，贷款同比少增127亿元，占到全国同比少增量的69％。到2005年第二季度末，四大行贷款同比少增额居然占到全国同比少增总量的103％。《房地产蓝皮书》认为这意味着，在四大行业务严重停滞的情况下，国内其他商业银行个人住房贷款业务仍然实现了较快发展。
对于遭遇的中央政府的宏观调控，国内各商业银行普遍认为，宏观调控将对房地产泡沫产生“挤出”效应，属于中长期利好，因此发展个人住房信贷的决心更加坚定。2005年，其他商业银行不断创新个人住房贷款业务：如招商银行推出的“个人住房贷款循环授信”业务，即客户以所购住房作为抵押，向银行申请授信额度，在不超过授信期限和可用额度范围内，借款人可向银行随借随还，多次申请具有明确合法消费用途的各种形式的个人贷款。同时，各商业银行个人住房贷款营销力度加大。
外资银行积极备战
《房地产蓝皮书》指出，随着2006年外资银行将获准开展人民币贷款业务的时间表的到来，外资银行开始为国内个人住房贷款业务热身。因此，四大行在受到国内同业挑战的同时，还将面临来自外资银行的压力。
目前，由于国内商业银行个人住房贷款产品单一、金融服务同质化严重，通过低价策略抢占市场份额几乎成为商业银行的惟一选择。该蓝皮书认为这在2005年表现得尤为突出：一些商业银行为了争夺业务资源，开始减少甚至不再收取中间业务费用；还有商业银行冒着一定的政策风险取消了房屋财产保险；甚至还有商业银行开始向开发企业支付按揭资源取得费用；更为普遍的一个现象是：极少有商业银行向提前还款的借款人收取费用。
从发达国家情况来看，商业银行细分市场，开发出了种类繁多的个人住房贷款产品。更重要的是，发达国家商业银行已经摆脱了以利差作为主要利润来源的传统做法，开创了多元化盈利模式。
根据中国加入世贸组织时的承诺，2006年底之前，外资银行将获准开展人民币贷款业务，资产质量优异的个人住房贷款必将成为其个人金融业务的突破口。外资银行将凭借先进的管理理念、领先的技术手段、较低的融资成本、精巧的本外币理财产品，来吸引大量个人高端客户。外资银行对国内商业银行的竞争压力，不但体现在增量业务方面，还可能体现在存量业务方面。
该蓝皮书提醒说，国内商业银行如果不尽快改变靠利差作为惟一利润来源的局面，在外资银行进入国内金融市场后，势必处于被动挨打的局面，在无前期收入、仅靠利差作为利润来源的情况下，借款人频繁提前还款可能造成商业银行的潜在亏损。
不过，该蓝皮书认为，虽然受到国内、外资诸多商业银行的竞争挑战，但从2005年全年情况看，四大行贷款增量仍然维持在全国贷款总增量的50％以上，四大行业务发展仍然对全国个人住房贷款业务有着决定性影响。
该蓝皮书同时指出了目前个人住房贷款存在的四个主要问题：非法融资冲动难以杜绝，根除假按揭尚无制度保障；国内个人住房贷款产品单一、缺乏多元化盈利模式；未对个人商业用房贷款进行过充分研究，信贷风险隐患逐渐累积；政策执行存在偏差，监管机构应加强公平监管。
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