各银行涌现提前还贷热潮

　　本报记者 王丹丹 报道 昨天上午，某国有银行位于北京莲花桥的分理处，近200平方米的营业厅里站满了人，其中十有八九是来提前还贷的。前方一字排开的7名银行工作人员在办公桌上正忙着为客户办理手续，靠左侧的三个收银窗口同样也是人满为患。记者随机采访了几位提前还贷的市民，他们大多在1个月之前就向银行提出了申请。

　　年前涌现提前还贷潮

　　银行工作人员告诉记者，每年春节前后都是提前还贷的高峰期，因为在新年、春节前，各个单位、企业陆续发放年终奖及其他奖励，做生意的也将有资金回款，这样就会有一部分贷款购房者提前归还部分或全部房贷。

　　但受房贷利率提高的影响，今年的

提前还贷潮比往年来得更猛、更早一些。该工作人员表示，往年提前还贷的多集中在春节前后，也就是第一季度，但今年从上个月开始，已经涌现出大量提前还贷的客户，目前还贷额已比第三季度增长了140%。另一家银行也表示，目前每天的还贷额中，有一半是提前还贷款。

　　提前还贷因人而异

　　银行专家同时表示，提前还贷这种做法并不一定绝对“合算”，也不一定适合所有的贷款人。

　　“月供一样且贷款快要到期的客户不适合提前还贷。”北京阳光理念经济研究所张小光博士告诉记者，对于选择了等额本息还款法的市民来说，如果现在贷款已经偿还了一大部分，那么现在提前还贷并不一定划算。“贷款10年已经还到八九年了，那还的基本上是本金，简直相当于低息甚至无息贷款，提前还贷没有意义。”

　　此外，张小光还表示，短期有投资计划的客户也不适合提前还贷。经营性贷款利率要比房贷高得多，因此在提前还贷前，市民最好考虑清楚近期有无投资计划。如果客户手上有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。

　　提前还贷 银行设“卡”

　　记者在致电各大银行客服中心后了解到，对于提前还贷，银行不仅在时间上有限制，在金额上也有新规定。市民如果不是全额提前还贷，银行有“起步费”的限制，有的是1万元的整数倍，有的是在月还款额的6倍以上，低于这一金额银行不予办理。

　　另外，如果贷款人提前还贷后要选择贷款年限不变、每月金额减少的方式继续还贷，起始还贷金额则至少要达到月还款额的6倍；如果贷款人选择缩短年限，每月金额不变的方式继续还贷，那“起步费”还要提高，大多数银行的规定高达24倍。比如工行，提前部分还款的起点额度为1万元或3万元，而超出部分必须是每月还款额的整数倍。农行规定，提前还款额应为1万元的整数倍。中行对提前还款的起点没有要求，但每次的还款额必须是整数倍。建行规定，提前还款额应大于一年的总还款额，每年有一次提前还款机会，但累计不超过5次。

　　“申请一经银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款与借款合同具有同等法律效力，提前还款金额数为‘提前还款额＋借款利息’会大于所还款项。”工总行房贷部门的一位工作人员表示，银行作出这种决定也是情非得已。

　　提前还贷违约金各不相同

　　记者从各大银行了解到，银行对提前还贷的规定一直在调整，所以就算在同一家银行，不同时期申请的贷款提前还贷条件也各有不同。记者在采访中了解到，目前北京市多数银行都规定在办理贷款后的1年内不得提前还贷，一些股份制银行略有宽松，规定办理后6个月内不得提前还款。

　　目前，工行和建行对提前还款都不收违约金和费用，农行对在贷款发放一年内要求提前还款的客户，会根据合同约定，按提前偿还贷款本金的1.5%收取违约金。中行对该行认可的优质楼盘的所有个人

住房贷款客户免收提前还款违约金。对于该行认可的普通楼盘，一般提前还款金额按原贷款利率计收一个月利息，具体情况按银行与客户签订的合同为准。

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　　各大银行提前还贷规定

　　工商银行 要求贷款者提前10个工作日书面申请银行，不满一年提前还贷的违约金是提前还款金额的5%，一年满后，提前还款额下限是正常每月还款额的6倍。

　　中国银行 要求提前15个工作日书面申请，不满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的一个月利息(利率为提前还款日的日利率×30)，一年满后，提前还款暂不收取违约金。

　　建设银行 不满一年提前还贷不受理，无违约金；特殊情况下(如动拆迁货币化资金)可以考虑，但需要支付同档利率的一个月利息；贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。

　　农业银行 要求提前7个工作日书面申请，一年满后，提前还款额下限是正常每月还款额的6倍。

　　交通银行 一年之内一般不受理，一年以后，提前还款额度不得少于6个月的还款金额。

　　如何提前还贷更划算

　　记者查阅了多家银行的资料，发现对提前还款方式的名称尽管有别，但实质相同，总的来说分为全部提前还款、部分提前还款两大类。其中，全部提前还款法毋庸置疑是最节省利息的方法，办理手续也最简单。但要提醒的是，借款人选择这种方法要量力而行，不能为全部提前还清银行债务而打乱其他资金计划。

　　另一大类是部分提前还款法。这种还款法有三种方式可选择。

　　以李先生为例，李先生2003年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003年12月份，提前还款时间为2005年12月份，如果部分提前还贷，则提前还贷15万元(不含当月还款额)。

　　第一种是月供不变，将还款期限缩短。在这种提前还款方式下，2005年12月，当月一次还款153719元，下月起月供3714元，则新的最后还款期为2009年4月，可节省利息支出51048元。 第二种是减少月供，还款期限不变。在这种提前还款方式下，2005年12月，当月一次还款153719元，下月起月供1770元，至最后还款期为2013年11月则可以节省利息支出33385元。

　　此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式———例如由等额本息换成等额本金还款方式，这要根据实际缩短的年限来计算。

　　对此，银行专家提醒市民，如果房贷月供压力不大，建议市民在提前还贷时尽量选择“缩短还款期限”，可以节省较多的利息；如果觉得月供压力较大，那么可以选择“减少月供”。