新一波地产不良 贷款暗流汹涌

　　当又一波地产潮退去，干涸在沙滩上的会是谁？无论如何，银行总是那个哭着捡贝壳的孩子

　　“机会又来了！”吴荣国说。吴是一家专门从事烂尾楼开发公司的投资部总经理，这家公司叫上海东渡，在圈子里颇有名气。多年来，吴荣国和他的公司一直淘金于内地一线城市。最近，他明显感觉到上海以及周边地区转让的项目急剧增加，但是应拍者很少，流拍的 项目数不胜数。

　　这些无人接盘的项目，下一个阶段就会作为抵押品被地产商抵押给银行。吴荣国说，这种情形不是上海独有，只是上海作为重灾区更严重一些。

　　不久前，安永会计师事务所的高级经理潘泰博在一次演讲中谈到：隐藏在第二类贷款(关注类)中的地产类不良贷款已经达到了5250亿元人民币。据安永方面介绍，潘博泰是地产和银行不良贷款两方面的专家。

　　不仅如此，房地产行业还有很多隐性的贷款没有在银行的资产表上明示出来。潘泰博指出，不是所有的地产类贷款都被记到地产贷款名下，其中有相当部分以流动资本贷款的形式流向了国有企业和合资企业。央行报告、投行研究分析和GDP的强劲走势都表明这种倾向。

　　山雨欲来

　　吴荣国的消息来自中介机构和产权交易所：房地产上市公司股权拍卖、项目转让非常多。其实股权转让本质上转让的也是项目，每个公司背后其实就是一两个项目，但是通过股权转让的方式可以节省不少税款。

　　形势显然不妙。现在是地产商在主动挂牌出让，但会不会有人接盘是个问题。无人应拍或者流拍者中，不乏一些资质好的企业，这其中有大量的银行贷款。

　　吴荣国认为，刚刚过去的2003年、2004年是房地产暴涨的两年，银行前一轮地产不良贷款抵押的烂尾楼等到这时候出手的，基本都收回了本金。

　　这两年中银行对地产领域的贷款量巨大，而且风险管理粗放，这一轮发放的贷款再次成为不良贷款，情形就完全不一样。

　　吴透露，目前圈子里对上海的看法达成了比较一致的共识：“产业链完全反应过来，达到新的平衡，需要3-5年的时间。”

　　现在吴荣国已经将目光投向武汉这样的二级城市，在过去的两年中

房价起伏不大，他认为这样的城市会有更多的机会。

　　上海终于开始了痛苦的盘整。据悉，现在上海的银行按揭已经完全放开，放宽到跟原来一样的尺度，但是仍然贷不出去，因为房子卖不出去了。吴荣国认为，使上海市场发生逆转的最致命的政策是限制期房交易的政策——买房人在两年内转手的，征收20%的重税。“只要交易机制、税收等抑制炒房的政策不走回头路的话，上海的市场就不会出现反弹。”吴荣国说。

　　谁来妥协？

　　美籍华裔秦先生是一家美国基金的合伙人。2003年，他在纽约感受到当地基金对中国房地产躁动的热情，于是在2004年到中国寻宝。

　　受摩根、高盛的影响，秦也将目光投向了不良资产。“中国的烂尾楼不少，但是可以投资的不多。”秦说，“我们原来是希望找一些不是那么烂的项目，但是发现多数烂尾楼背负的债权债务像一团乱麻理不清，财务风险太大了。”

　　后来他们开始寻求股权方式的合作，找一些资金紧张的

开发商去接触。但是忙碌了一年的秦先生还没有完成一个项目。秦的感受是：尽管调控已经进行了一年之久，但是开发商的思维没有任何变化，仍然在盘算着怎样以小博大，用10%的钱撬动整个项目，都希望是“过桥贷款”的形式，把项目攒在手里，不愿意与人分享。千方百计凑足了35%的自有资金，然后再向银行借款。多数借款企业的自有资金是虚假的。

　　“一些开发商整天和银行的人吃吃喝喝，在等政策解冻。他们的口头禅是：‘他们不能永远不给我钱吧？！’”秦先生对本刊说，“只有调控继续下去，我们才有机会以股权的形式与开发商合作，资本的价值才能体现出来。”

　　如果银行妥协了，那么中国的房地产资金结构就会一成不变的回到从前，而如果调控继续下去，并且银行对虚假自有资金进行调查清理，最后妥协的就会是开发商。

　　冰山一角

　　早在2003年，央行就发布了“121号文” (《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)，严控房地产贷款。这是此轮房地产业宏观调控的首个重要文件。但是这份文件并没有得到真正的执行，就被一些温和的政策取代了。

　　安永的潘泰博研究发现：2003年、2004年两年第二类贷款(“需要关注贷款”。按照人民银行颁发的商业银行贷款五级分类，分为：正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类称为不良贷款)出现了激增的苗头，这其中，地产类贷款又占到了相当比重，地产类不良贷款已达5250亿元。

　　潘泰博解释说，一般的地产贷款从记入“关注类”到成为不良资产，通常需要两年的时间，5250这个数字是根据官方公布的数字以及中国历史上发生不良资产的比率推算的。

　　人大金融研究所副所长赵锡军说：“过度使用财务杠杆，资金高度依赖银行，这种情况不改变的话，银行总会成为最后的买单者。”

　　他认为潘泰博的观点并非危言耸听：除了地产贷款外，其他渠道曲折流入地产开发的银行的钱很多。比如国有企业、合资企业的流动资金贷款、建筑公司用建筑工程贷款都会主动或被动地流入房地产开发。据统计，就目前全国的水平而言，开发商自有资金一般在15%-20%，正常贷款占20-30%，通过其他融资管道的占30%-40%。

　　潘泰博的研究指出：地产贷款其实已经占到了银行贷款总量的30%。在过去的5年里，与房地产相关的贷款在贷款总量中的比例翻了将近6倍。官方数据显示，从1999年到今年第一季度，这一比重由4%升至15%，潘泰博解释说，他的统计中包含了“隐身贷款”部分，而不仅仅是名义上的地产贷款。

　　国际上通行的说法是，10%是一条警戒线。而中国远远超出了安全的范围，也就是说银行资金正承受着巨大的风险。

　　对此也有不同意见。中原地产总经理李文杰认为，本轮房地产投资是由真实需求拉动的，即使由于宏观调控导致某些开发商短期资金紧张，也可以有下家盘活项目，所以最终不会给银行带来大量坏账。

　　2005年初，人民银行上海分行向总行提交了一份报告中指出：上海房地产项目的开发商自有资金比例正逐年下降——2001年这一比例为18.84%，2002年降为17.53%，2003年更降至16.94%。上海房地产项目的自有资金比例非但远低于国家有关部门要求的35%的比例，也低于全国20%的平均比例。

　　潘泰博的另一个重大发现是：旧的不良贷款中以

商业地产贷款为主，而在新的不良贷款中，住宅类贷款比例也开始上升。一方面是随着就业形势的恶化，借款人的工作稳定性出现变数，另一方面是银行的管理经验缺乏。

　　加快处置

　　潘博泰指出，不良资产总量不断增加，但是处置效率却远远跟不上。1999年以来，共有3250亿美元的不良贷款转给了四大资产管理公司，这些不良贷款主要来自国有商业银行。但是四大资产管理公司一贯的做法是打包卖给国际投行，摩根和高盛可能是接手最多的，而不让国内的公司参与，最初的考虑是害怕国有资产流入私人企业，造成国资流失。

　　长期以来，舆论都认为这些国际投行处置不良资产有神秘的“武器”，但是2004年年底的一起诉讼揭开了面纱。

　　一家资产管理公司KTH诉摩根一案的主角王都撰文揭露说，这些国际投行扮演的其实只是一个批发商的角色，他们本身毫无经验，也不会投入资金盘活项目，而是转卖给一些中国本土的小资产管理公司从中渔利。

　　潘泰博认为，化解风险在于加快不良资产处置，引入更市场化的做法，使参加拍卖的主体更加多元化，这有利于实现不良资产的真正价值。

　　秦先生则建议建立“不动产债权债务登记制度”，以方便投资者。他说，在美国，一个项目背了多少债权债务，到房地产登记部门一查，就一目了然，没有登记的债权债务不算数。但是国内不同，突然会冒出来一个债权人，弄得你措手不及。最难办的是法院和房地产部门互相不认账。经过法院拍卖程序交了钱之后，还要走房地产部门的程序。从拿到法院的那张纸起算，资金半年内都动不了。也就是说，一笔钱交出去半年内没有任何收益。

　　专业做烂尾楼开发的吴荣国也认为，选择开发烂尾楼有两大要诀：好地段，然后是要把债权债务剥离干净，后者很费劲。

　　对于银行新的不良资产，业内认为商业银行可能要自行消化，而不是转给四大资产管理公司。吴荣国认为，他们正面临更多的机会，当然也面临更多的挑战。东渡涉足烂尾楼领域是在2000年初，那时候烂尾楼的价值还没有被发现。而现在竞争对手比那时候多了很多。