上海房贷飙升背后

　　本报记者 马斌 上海报道

　　有关上海房价的涨跌之争，已经日渐演变成一场口水仗。

　　2005年3月2日，各大投资机构均收到了申银万国研究所的最新一期行业点评——“卖出上海房地产股——上海房价风险之警示报告”。

　　该报告称，建立在未来12个月加息50个基点的核心假设基础上，未来12个月内上海房价下跌的概率70%、相对当前房价水平的下跌幅度10%-20%，并因此建议投资机构减持未来利润主要依赖于上海市场的房地产股票。

　　房贷喷发

　　相对银行，即使被套牢，股民可能的损失也不过尔尔。

　　2005年春节前后，央行上海分行公布的一组统计数据夺人眼球：截至2004年年底，上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占全部贷款新增额的比例高达76%。其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元。

　　上述数据还仅仅是勾勒了上海房贷规模的大致轮廓，其内在仍旧是影影绰绰。

　　一位银行业人士透露，截至2004年12月底，在个人消费贷款中占主导地位的个人住房按揭贷款(截至2004年底占个人消费贷款总额的93.1%)，在上海市各中资金融机构的贷款余额达到了2445.54亿元。

　　实际上，在最新一期(2005年第2期)的中国人民银行上海分行主办的《上海金融》第7页上，是该行公布的“2004年上海市金融形势分析报告”，在报告中，对包括个人住房按揭贷款在内的房地产贷款的风险描述更加清晰。

　　报告指出：目前需要“密切关注房地产金融风险”，2004年上海房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。除已经公布的有关新增房地产贷款数据外，报告称，2004年新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例也高达48%。并且，在2004年10月29日央行上调人民币存贷款利率后，接下来的11月和12月，上海个人住房贷款继续保持快速增长，提前还款现象并不明显，利率政策的效应有待进一步观察。

　　报告称，从流动性角度看，上海市个人住房贷款占比持续攀升，房地产贷款在各商业银行信贷总量中所占比例过高，其中国有独资商业银行和股份制商业银行(含上海银行)全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49%和79%，信贷结构趋同明显。贷款的长期性和银行资金来源的短期性矛盾加剧，从而加大商业银行的中长期流动性风险和资产结构的不合理。

　　该报告还称：(上海)融资结构不合理，金融风险向银行集中。2002年至2004年，上海市贷款余额与GDP的比率分别高达1.95、2.11和2.01，明显高于全国平均水平，这表明上海经济增长具有明显的信贷推动特征，同时间接融资比例过高也使金融风险集中于银行体系，蕴涵金融不稳定因素。

　　此外，根据央行上海分行统计的数据推算，截至2004年12月底，部分商业银行上海分行的人民币消费贷款余额甚至直追人民币公司贷款余额。

　　比如，在人民币业务相对薄弱的中国银行上海分行，人民币消费贷款似乎成为近两年该行做大贷款规模的突破口：截至2003年底该行人民币消费贷款尚且与人民币公司贷款三七开；但到2004年底，由于新增个人住房贷款170.67亿元(增长率高达83.03%)，该行人民币消费贷款与人民币公司贷款的格局逼近四六分成。

　　另外，类似的情况也在贷款总盘子相对不大的部分股份制商业银行中出现：浦东发展银行、上海银行以及光大银行的上海分行，其2004年底人民币消费贷款与人民币公司贷款也约摸为“三七开”。

　　实际上，由于个人住房贷款的长期性，以及宏观调控背景下部分行业贷款的紧缩，2004年度个人住房贷款的激增还进一步引起当年上海各中资金融机构贷款结构愈加长期化(恶化)。

　　报告指出，2004年上海各中资金融机构人民币短期贷款少增明显，中长期贷款占比进一步提高。截至2004年底，上海市中资金融机构人民币贷款余额12380亿元，同比增长10.8%，增速同比下降12个百分点。全年新增各项贷款1347亿元，同比少增721亿元。从结构上看，短期贷款比年初减少93亿元，同比少增421亿元；票据融资减少91.7亿元，同比少增252亿元，中长期贷款增加1519亿元，同比多增104亿元，新增中长期贷款占同期全部贷款增量的113%，比上年末上升44个百分点。

　　风险度量

　　假如，上海房价果真如某些力量所愿可以一直走高，那么包括央行上海分行在内的所有人的担心就纯属多余。

　　可是，物极必反的自然规律下，上海房价会是例外？

　　与房价变数相关，包括了从土地储备、房地产开发、销售所有环节的房贷风险问题，比如房地产开发贷款，以及个人住房按揭贷款。

　　根据央行上海分行统计，在上海房价飙升的2003年和2004年度，个人住房贷款累计分别增加702亿元和728亿元人民币。上海银行一位研究人员称，如若考虑到以前年度贷款的还款因素，2003-2004两个年度中，上海中资商业银行发放的个人住房按揭贷款总量应当不会少于1500亿元。

　　此外，央行上海分行统计数据表明，截至2004年6月，上海中资商业银行发放的房地产开发贷款余额接近1300亿元。

　　由于没有前车之鉴，即使是记者采访的多家商业银行，也没有讲出一旦房价下跌，房产开发商、尤其是个人的行为模式，更遑论随后的连锁反应。

　　上述银行界人士指出，抛开1300亿元房地产开发贷款不谈，从技术上讲，在两年中个人房贷，投资性个人房贷要远远大于自住性房贷之风险。

　　该人士称，自住性房贷由于前期还款以及所投入装修款等因素，除非发生财务状况严重恶化，即使房价略微跌进按揭成数，应该都不大会出现大面积违约。

　　但是，投资性个人房贷完全不同。该人士举例称，对于一个以100万资金，分别贷款八成、年利率5.31%、期限30年，购入5套价值80万元的借款人(类似情况在上海并不鲜见)而言，不考虑交易成本因素，在等额本息法下，320万元的房贷意味着每月17788.8元的还款额，年还款21万余元；而在等额本金法下，最早的80多个月接近7年时间内，其月还款额超过20000元，最初两年年还款额超过26万元。如若房价上升，房产流动性不减，一年之内的还款可以随时变卖一套住房的本利来支撑，如此循环；相反，一旦房价下跌并且导致住房流动性发生问题，直接的后果是资金链出现问题，比较现实的选择，是低价抛售，以原先投入资金还本付息，如此循环。

　　“下跌10%就可能导致类似投资购房者资金链很快断裂，加剧房价下跌。”该人士称。

　　事实上，有关上海投机性购房比例，在本报2005年3月1日33版《重税或袭上海楼市》一文中曾经提到：在最近一次的调查中，上海市房地局通过物业管理公司对浦东两年内新建成的商品房进行了一次摸查，得到的结果是，在已经购买了这些商品房的房主中，一次没来的接近50%。

　　常常被忽略的，还有房贷风险链条上的最后一个环节：处置。

　　2005年1月1日，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》开始生效，其中第六条明确规定：法院对被执行人生活所必需的居住房屋，不得拍卖、变卖或抵债。

　　上述银行人士称，个人住房按揭贷款不同于其他银行债权，具有金额相对小、分布分散等特点，在下跌通道中，即使不考虑司法解释有关自住房屋不得执行的规定，在处置环节的经济成本以及时间成本上往往要高于其他债权。

　　一家国有商业银行研究人员告诉记者，根据国际经验，房价一旦下跌，决不会仅仅10%～20%，30%甚至50%是常有之事。该人士称，在形成不良贷款后，银行可以有两种选择，其一，自行处置；其二，打包出售。前一种方式缺点在于处置周期拉长，不良贷款额会越滚越大，并且处置费用支出不小；至于后一种方式，则意味着银行要让出一定百分点的利益。

　　证券化难题

　　该人士指出，即使不考虑房价迅速下跌可能引发的房贷违约风险，作为长期贷款的个人住房按揭贷款，与商业银行存款短期性(平均期限不到1年)具有天然的矛盾，即所谓“短存长贷”，个人住房按揭贷款持续膨胀，会进一步加剧商业银行资产负债在期限结构上的不匹配，增大银行流动性风险。

　　“从理论上讲，证券化可以很好的解决期限结构错配问题。”该人士称。

　　北京一家专业的住宅抵押贷款证券化公司高层告诉记者，借助证券化，期限结构错配的问题可以解决，并且银行可以无限止的做住房按揭贷款而不需要担心自有资本和存款够不够，并且也不用承担房价下跌引起的违约风险。并且，证券化等于是将表内风险资产转移出去，可改善资产负债表并提高资本充足率(目前，银监会规定个人住房消费贷款的风险权重为50%)。