2000亿房贷风险触动最高院查封新规

　　本报记者 吴雨珊 北京报道

　　最高院出台的司法解释将改变多少银行的贷款偏好？

　　从2005年1月1日起，最高人民法院(下称“最高院”)审判委员会出台的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(下称“《规定》”)开始生效， 其中第六条规定：“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。在解释该条款时，最高院甚至明确指出“即使房屋已设定抵押，只要属被执行人及其所抚养家属必须居住的，也不得执行”。

　　许多银行人士担心，这一条款隐含着道德风险，可能会极大改变债务人的行为模式：刺激没有还款能力的人想方设法贷款买房，而已经通过抵押贷款购买了住房的人则可能产生不偿还贷款的动机。并由此引发银行巨大的坏帐风险。

　　国务院发展研究中心金融研究所也就此拟写了一份报告，称“由于《规定》的部分条款设计不尽合理，结果可能会影响我国的金融安全与经济发展”，呼吁进行调整并出台补充性条款。

　　2000亿坏帐风险

　　《规定》自去年10月26日由最高院通过之后，在银行业引起强烈关注。

　　根据新的司法解释，作为抵押品的“生活所必需的居住房屋”不能变卖和抵债，如果债务人不偿还贷款，银行债权追讨有被悬空的可能。一位银行人士说：“我们现在担心的是，如果有1个人钻了这个条款的空子，很有可能引起其他人效仿，那银行就吃不消了。”

　　国研中心金融所所长夏斌算了一笔帐，目前住房抵押贷款存量已经超过了1.71万亿元，即使仅有10%的住房抵押贷款客户因《规定》出台而不能实现正常还贷，整个银行体系也会增加2000亿元左右的坏账，同时还将由于银行抵押贷款的减少而造成对房地产业的投资波动。

　　国研中心的报告认为，执行第六条款有可能冲击房地产业的正常发展，引起宏观经济的剧烈波动。2003年房地产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为2.5个百分点，2004年估计能达到3个百分点。如果房地产开发投资一时间突然大规模下滑，必将引起我国经济发展的剧烈波动。

　　国研中心的范建军博士认为，房贷风险通常需要5～8年后才会逐渐显现，银行业目前正处于房贷风险初步显现的时期。而《规定》的出台将会使各银行的房贷风险问题变得更为严重，不仅给房地产业及相关实体经济造成影响，银行业也会因实体经济的减速而新增大量不良贷款。由此，贷款业务量可能会大幅萎缩，甚至使整个“第一套”个人住房抵押贷款市场完全消失。

　　由于银行无法对“第一套”住房主张债权，为了规避风险，自然而然会提高贷款门槛。目前已有银行办理房贷时要求提供两套住房证明。如此一来，那些原本没有住房，急需银行支持的购房者更不容易贷到款，而已经拥有住房的第二套房的购买者则更受银行欢迎。除了要求两套住房证明之外，还有银行让借款人签订补充协议，约定借款人一旦不还贷，在最终执行的时候，愿意把作为抵押的房产交由银行来全权处理。

　　但这些也非长久之计。一位银监会人士认为，部分银行虽然试图采取各种加码保险措施，但那是不可持续的，“只要有一家银行坚持原来的贷款申请条件，迫于竞争压力，其他银行肯定还是要恢复原来的条件。”

　　补充性限制条款何时出台

　　在受争议的同时，最高院的《规定》也获得很多喝彩，认为它充分体现了“以人为本”的精神——那些意外地丧失了还款能力的人不必担心被赶出家门。这对应了我国《民事诉讼法》第223条的精神：“应当保留被执行人及其抚养家属的生活必需品。”

　　但“生活必需房”在法律上的界定并不清晰，给银行的认定带来了难度，也可能给恶意逃债的人提供空间。夏斌认为，应该正确区分生活必需品与实际居住房的概念，通过抵押方式购买的实际住房并不等同于生活必需房。

　　最让银行担心的是，《规定》中某些条款无法防范恶意的串通逃债行为。譬如，第17条要求，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

　　如果债务人想恶意逃债，就可以与第三方串通订立虚假转让协议，假称将已抵押财产转让给他，那么这一财产将因此不能被查封、扣押、冻结，逃债者就可以轻而易举地转移财产或串通逃债。而《规定》第25条规定“人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施”。

　　在范建军看来，保护债权人的合法权益和保障贫困债务人的最低生存线，是两个不同领域的问题。“从世界范围的司法实践看，没有哪个国家为保障债务人的最低生活线而禁止债权人对债务人的抵押物进行处置的先例。”范建军说，“解决贫困债务人基本生存问题，只能靠政府救济和社会保障制度，不能靠牺牲债权人的利益和破坏《合同法》为代价来解决。”

　　报告向最高院提出建议，调整《规定》中的有关条款，并制定具体的补充性限制条款，尽可能防止债务人利用制度漏洞逃债。例如，对执法中登记机关核准登记财产转让作出规定时，不管是否办理过户登记手续，只要发现有实质性逃废债意图的，都应有查封、扣押、冻结的权力。

　　此前，北京、上海、深圳银行同业公会也分别向最高院送交报告，要求对《规定》相关条款进行修改，在维护借款人权益的同时保障银行房贷权益，呼吁出台实施细则。

　　针对银行业的质疑，最高人民法院执行办主任俞灵雨日前表示，针对银行业对住房按揭市场的担心，最高院已启动相关司法解释的制定工作，将尽快推出更加具体、操作性更强的规定，使生存权与债权更好地平衡。

　　逼银行转变审贷偏好

　　纷纷扰扰的争议当中，还有另一种声音值得倾听。

　　“这个司法解释对银行确实存在一些不利影响，但同时还是一个很好的契机。”江苏银监局局长周忠明向记者发表了不同寻常的观点。

　　周忠明所说的契机，是指《规定》对抵押房屋处置权的限制，正好可以刺激银行转变对贷款条件的审查偏好，从过去过分注重抵押品转移到重视第一还款来源这个“正途”上。

　　国际上成熟的大银行在审查贷款资格和条件时，最为重视的是贷款人的收入、现金流、还款能力和信用度等条件，这些因素被称为第一还款来源，在我国也被列为银行审查时的首要条件。但是，长期以来，国内银行在贷款审查时，不重视对贷款人的还款能力进行考量，片面地把“赌注”押在是否有相应的抵押品、质押品上。

　　贷款审查片面倚重于抵押品，实际上是把本应在贷前就把住的风险关口推迟到了贷后。结果许多贷款变为不良后，繁琐的抵押品处置工作成为银行一大累赘，现金回收率也不高。

　　1个月前，上海市高级人民法院发布的信息就是一个佐证。2004年上海市卢湾区车贷、房贷等金融案件增长很快，与去年同比增加110%。该法院通过对典型案例的分析发现，发生纠纷最主要的因素之一，就是银行放贷操作存在疏漏，对借款主体和还贷能力审查不严，审查偏重形式审查，忽视实际调查，贷后监督缺位。