文/李 艳

　　编者按：盛极必衰，这是自然界的法理。即便是过去十多年中国房价不断快速上涨，也同样存在着楼市降温与房价下跌的时段。只有理性看待市场，才不至于在市场中摔跟头。

　　嗅觉最灵敏的永远是资本家，中国最大的高端商业地产开发商SOHO中国52亿抛售资产，潘石屹[微博]紧跟着李嘉诚的步伐，撤资上海，这似乎释放出了一个信号：银行信贷紧缩逆袭楼市，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高，商业地产分化趋势愈加严重。

　　潘石屹认为，金融风险跟房地产风险是紧紧连在一起的，第三方存款、委托理财、信托产品的量越来越大，而对应产品的质量又不是很高，这种风险随时都会爆发。

　　基于此，编者选取了两篇关于房地产行业的研究，就当前房地产市场作出了分析,并对后市进行了判断预测，供大家参考。

　　今年的房地产市场将面临一场变局：是至此“由盛转衰”还是“中场休息”，这标志着房地产市场已进入到敏感又关键的特殊历史时期。

　　进入2014年以后，我国将进入经济增长下台阶、产能过剩矛盾突出、国外热钱流出、国内外环境复杂多变的关键时期。纵观国内经济局势，“房地产泡沫”是否以及何时破裂是防范经济风险的重要环节。据国家统计局数据，今年1月份广州、深圳等一线城市新建商品住宅同比涨幅趋弱，北京二手住宅价格指数环比出现首降，杭州、常州等地开发商开始降价销售新盘，一二线城市出现了“房冷地热”的奇怪现象。

　　显然，今年的房地产市场将面临一场变局：是至此“由盛转衰”还是“中场休息”，这标志着房地产市场已进入到敏感又关键的特殊历史时期。持续上涨的房价是否在2014年见到顶部？笔者认为，这要从研究房地产行业景气周期入手，借助影响房价变化趋势的领先指标来判断。

　　行业呈周期性波动

　　房地产行业与宏观经济一样，均呈现出“复苏－扩张－收缩－衰退”的周期性运行特征，并表现出一定的规律性。不同国家的房地产市场会呈现出不同的运行规律，也就会表现出不同的周期性特征。而且，同一国家不同城市房地产景气运行周期也存在一定差异。英国皇家测量师协会(RICS)在1994年的《理解房地产景气循环》中对房地产景气循环作了如下定义：“所有类型的房地产的总收益率的重复性但不规则波动，这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但他们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”。也就是说，房地产景气循环是房地产活动或其投入与产出围绕其长期趋势的周期性但非定期的波动。从短期看，房地产景气循环呈现波动性，但在一个足够长的发展时期内，这种波动则表现出周期性循环的特征。

　　房地产市场景气循环的指标可以分为两大类，一类是“量”，另一类是“价”；或者分为绝对值指标与相对值指标，这都分别对应着不同的房地产景气循环。实践表明，房地产市场的许多指标都是周期性变化的。无论那类指标，都从一个层面反映房地产市场的景气情况，同时自身也显现出周期性循环的特征。本文主要以房价作为判断房地产市场景气周期的指标。

　　笔者研究发现，影响房地产景气运行周期的因素主要有经济发展阶段、货币政策、行业调控政策、城市化、人口红利等等。其中，经济增长指标、货币指标、行业政策对房地产景气期的中短期影响很大，城市化、人口红利等对房地产景气的中长期发展影响较大。不同地区、不同时期下，各指标对房地产景气周期的影响程度是不同的。

　　笔者借鉴美国、日本、台湾、韩国等在上世纪不同历史时期、相似背景环境下房地产行业的发展经验，运用数据分析，将GDP增速、CPI指标、货币供应量M2、M3、利率、汇率等指标与房价进行对比。通过比较，发现中国目前的发展背景与日本、台湾、韩国在上世纪70、80年代的发展状况较类似，可以作为投资者判断国内房地产市场发展趋势的参考依据。

　　周期性顶部或显现

　　我们发现，日本、台湾等国家在上世纪70、80年代的房地产发展状况与我国2007年以后的经济波动背景具有一定的相似性。借助其主要经验规律，对比国内房地产市场进行综合分析如下：

　　首先，从以上国家及地区的房地产发展经验来看，一国经济增速、货币政策取向等是判断房地产行业发展趋势的主导因素，物价变动指标（CPI）、本币升值等对房地产行业在特殊时期、一定程度上有影响，但没有较强的相关性。GDP增速、货币供应量、贷款利率变动等指标是影响房价变化趋势的领先指标，GDP增速、货币供应量是正向指标，贷款利率变动是反向指标。房价一般会同步或滞后GDP、货币供应、调整贷款等指标反应，滞后时间少则1年，多则2－3年。从较长的时间周期看，房价的变动趋势取决于一国的GDP增速即经济增长状况，而房价的短期波动更取决于货币政策调控的作用方向与力度。以上指标对判断房地产行业发展趋势性“拐点”时具有较好的借鉴意义。

　　2014年以后，中国经济增速将会从加速增长回落到平稳增长，GDP增速从8%～10%以上可能回落到7%～7.5%甚至更低，直接表现为长期经济增长下台阶。由于社会融资总量长期居高不下，加上自然灾害等因素，CPI徘徊在3%～3.5%左右并不排除走高的可能性，这就决定货币政策将长期中性偏紧。经济增速及货币政策方向是决定短周期房价走势的两个关键因素，但两项指标对房价影响本身也有滞后性，表现为2010年以后虽然经济增速下滑，但货币总量及增速仍保持平稳增长，加上2011年严厉的房地产政策调控，这样都会推迟房价下跌产生滞后效应。这就是2012～2013年以来房价又快速上涨的原因。2014年后滞后因素基本消除，房价出现趋势性向下“拐点”的可能性加大。

　　第二，本币升值趋势及幅度对房价变动短期内有一定影响，特别是在升值的初期及中后期。但长期来看二者不具有相关性，升值不是地价的影响指标。经验证明，房价阶段性见顶一般会出现在本轮加速升值结束后的1年左右。本币加速升值期间，往往是资产价格（包括房价）暴涨的时期。但在升值期间，由于政府调控特别是货币政策调控可能会使价格出现短期下跌，并延长房价上升的运行周期时间。但只要升值不结束，热钱将依然会滞留在国内，弱化货币调控对房价的拟制作用，为房价提供支撑。台湾本币加速升值经历了5年时间，而日本本币升值经历了20年时间（中间有3次加速升值），韩国在20年间也有两次大幅升值。人民币加速升值的结束时间点不好判断，这与中国经济增长的内在动力与未来发展趋势有较大关系。由于中国经济体量大，加上汇率还没有进行到关键性的阶段－资本项下的可兑换，中国可能如日本、韩国那样长时间周期、分阶段的升值的可能较大。

　　人民币正式升值从2005年开始至今有9年左右时间，加速升值2008年初至今有6年左右，其后可分为两个阶段，第一个阶段是2009年至2011年，主要是人民币“二次汇改”之后的国际化推进所产生的人民币升值预期；第二个阶段是2011年10月以后，主要升值动力是由于中美货币市场利率出现的“利差”：中国的货币市场利率持续上升，而美国货币市场利率下降并保持在低位。2013年人民币兑美元中间价持续上升并屡创新高，全年升值幅度最大达到3%。随着美联储QE规模逐步缩减，全球资金回流美国，人民币升值预期减弱甚至消除，升值出现阶段性拐点可能性很大。按照升值结束后1年后房价阶段性见顶的经验，2014年国内房价将可能出现短周期顶部。

　　第三，在一个较长的时间周期，房价涨跌对物价变动不敏感。通胀时对地产行业的影响，更多时会通过拟制通胀而收紧货币而产生的。另外，政府对房地产的行政性调控政策对房价变动趋势影响较小，这从近十年国内的房地产调控政策出台后总是“房价越调越涨”的现象足已证明。

　　最后，市场经济国家和地区的房地产市场波动均具有很强的周期性。当然由于各国的经济发展程度、地域环境、生活习惯等情况不同，房地产的波动周期和频率也不相同。不考虑金融危机、经济危机的情况下，如经济体成熟的美国，房地产波动周期一般为18年，10年上升期，8年为下降期；日本的房地产行业运行周期为10年，6～7年上升期，3～4年下降期；中国台湾房地产行业运行周期在6－7年左右， 3～4年上升期，2～3年下降期。

　　笔者认为，中国房地产行业的波动周期应该在10年左右，7～8年上升期，2～3年下降期。按照房地产开发综合景气指数，上一轮波动周期于2002年见顶，向下调整3年至2005年，本轮波动周期从2005年末起步至今已上涨8年，从时间运行上已达到本轮上涨周期的顶部区域，未来可能有2～3年左右的向下调整期。

　　树立“危机思维”

　　盛极必衰，这一市场规律同样适合房地产市场。虽然过去十年当中，房价出现过短暂调整但之后又不断快速上涨，人人“言顶”却不知道顶在那里。但是只有运用市场规律，通过指标来综合判断才会理性看待市场，得出正确结论。通过以上分析我们可以预判，2014年正处于本轮房地产市场景气周期的阶段性顶部区域，未来23年房价出现调整的可能性较大，但降幅难以预测。

　　房地产具有居住与投资的双重属性。近年来，许多人把房产的投资属性放在首要位置，中国人的资产财富大多体现为房产。所以，从今年开始建议投资者在投资房产时应该树立“危机思维”，尽量避免由于房价下跌导致的资产损失。一是对刚性需求的投资者，要根据自身收入水平、还款能力来权衡购买一个总价合适的房产，不能过度运用财务杠杆，保证自身及家庭的资金流动性安全，避免在房价下跌时无力偿还银行贷款。二是尽量购买能够“保值”的房产。今年在购买房产时，投资者应关注并了解楼盘的地理位置是否优越、小区品质是否较高，周边配置是否完善等，只有购买具有“保值”功能的房产，才能有效规避免在房价下跌时的财产损失。三是房产较多的投资者，可以考虑分次分批地出售部分不具备“保值”功能的房产。当然，房地产投资是一个中长期的投资行为，中长期投资者也可以不惧近2～3年的房价波动，等待下一轮房价上升周期的到来。

　　作者单位：上海金融学院