冯仑：能在地产行业存活下来的都是好人
10月18日，由华夏银行主办、中国中小企业协会联合主办的“华夏之星”中国小企业公益大讲堂在北京正式开讲。知名商界领袖、行业协会负责人围绕“互联网经济下传统企业的转型”主题，与近400位来自各行业的中小企业主进行现场交流。以下是有商业思想家之称的万通投资控股股份有限公司董事长冯仑先生，在现场的演讲实录：
冯仑：各位朋友，大家下午好！看了前面的视频我也很感动，讲创业的过去，一些具体细节会浮现出来。我今天非常高兴地给大家展示一下中小企业，特别是小企业发展的可能性。
企业的发展跟人是很像的，人这一生当中有几个特别重要的环节。这个环节每一次都会有分杈，而这些分杈就表现了你的人生不同。其实企业也是这样。
在人的一生当中，几个最关键呢？第一件事是出生，就是你落在谁家里，落在哪儿，是兵荒马乱呢？还是太平盛世。这件事已经决定了你后来的很多故事。
第二件事就是学习。上学这件事大概会确定你的价值观。你是在宗教学校上学呢？还是在一个部队学校上学，还是在一个中国社会上学，还是在洋人世界上学。形成你的价值观。
第三件事就是恋爱、出来上班、结婚、娶媳妇。这件事就决定你的社会关系的复杂程度。上班有同事，恋爱有对象，结婚有丈母娘、婆婆这一堆复杂的事，也就是人生的展开就决定了你找什么样的朋友和谁在一起。
等到中年以后才发现原来很多事没想明白，想做一次调整，这叫转型。又开始了后边的事情。当然，最后还有进八宝山的故事。整个人生最后一件事是怎么样处理死亡。
企业发展同样面临这些事情。从小企业长大就相当于一个小孩怎么样长大一样。第一件事是你的出生。比如我跟周总，我们落在哪儿，这件事已经没法选择，他做互联网，我做房地产，我注定了不可能做互联网。这就相当于你注定了是在什么样的家庭。我们每一个孩子都是在父母没征求意见的时候出生的。也就是说当我们出来以后，父母不问我，比如你家里没钱的时候为什么不让我出来。那天我们看到一个土豪丈母娘的故事，那个哥们儿喝大了就指着他的父母，家里没一百万，你怎么让我出来。实际上你选择在哪里，这件事就选择了你未来的人生。
我们发现在早期创业的时候，在海南的成功率是很低的。在中关村的成功率，我们做过统计，其实也不是很高。过去没有《公司法》野蛮生长的时期，成功率很低，最近几年的成功率就高一点。也就是说在不同的地方、不同的时代，成功率是很不一样的。我们在1993年之前，我们1991年开始。1993年之前没有《公司法》，那个时候完全都是江湖世界，在海南整个海口市不到60万人，有20万家公司。其中90%做房地产。所以我说出生很重要，我们生在那儿就成了房地产。现在活下来的连1%都没有。现在海南能数上有名有姓的，从那个时候一直到今天的，很难有200家。
我们现在来看，人在一开始、企业在一开始，刚才我看那个视频很感动，做花种子这个事，在这个过程中肯定是有偶然性。也就是我们选择一个企业做什么和一开始在哪儿做，有非常多的偶然性。
但是，我们会有一个分杈，这个分杈是有概率的。是家境好的成功率高，还是家境坏的成功率高？总体来看是家境中等偏下的成功率高。家境特别好的，他的成功很显著、很耀眼，但多数是不感动人，是有很多别的帮助。家境中下的人，现在能数得上的，中国几百个企业家多数是家境中等偏下的。当你的出生没办法选择的时候，你的基因中有很多因素决定你成功或不成功。
很多家境特别好的人成功概率很低，我们在海南经常讲我们牛逼是自己，别人牛逼是爹，爹不牛逼的时候怎么办？我们以前出门的时候老是碰到爹牛逼的人，我们就想问当你爹不牛逼的时候怎么办？我们是在这个前提下选择的。所以我说第一个起点，虽然我不一样，但我们的未来是可以自己选择的。
当我们进入到第二个阶段，在学习和蓄势价值观的时候，这个时候我们走什么样的路，有时候会迷盲。比如做房地产，是做好人呢？还是做和权力勾结的人呢？是做市场呢？还是做权力？很奇怪，房地产一开始永远是这样的选择。你是靠二大爷拿地呢？还是靠举手拍卖拿地。在房地产行业当中，现在活下来的都不是靠二大爷，都是好人。这个好人是个什么概念呢？在我们早期做企业的时候，好人这个事非常简单，东北话说讲究，你得尊敬人家。同时，做事不能够欺诈。在海南当时有一句话，海南乱的时候，有的时候是以老板为客户，老板就是你的客户，以银行贷款即收入，以调账为经营。过去那个时候没有还账的概念。在海南，好人就是要还贷。
另外就是要制造产品，真正为客户、为社会创造点儿什么。海南那个时候天天过年，夜夜结婚，所有的事情都是空转，最后大家就不创造财务。
在海南这样的情况下，在房地产领域做好人，就是做市场，创造产品。这个事其实非常简单。民营企业，如小企业遇到困难的时候经常拐弯，找一个人批一下，给点儿钱，搞一个事情能不能搞定啊。
我们想起来，我们碰到了一些故事。我们有一个地产联盟，14年前，我和万科王石我们做了地产联盟，叫做中国房地产开发商策略联盟，简称忠诚联盟。我们就想将好公司分堆。后来我们想来想去，我们还是要圈地，应该是好公司加大公司联盟，我们就选了很多很小的公司，但是我们认为是好公司。这个好是最简单的概念，但做起来非常难。
我们到广西，有一家公司，当时只做了一个房地产项目，要参加我们的联盟。门槛费当时是800万，就是参加我们的基金。很多人都不赞成他的加入，我也不知道，因为我推荐的这家企业，我不知道它是不是好公司，当时只是做过一个项目。去了以后就决定我们的基金给不给他们投资，要不要他的钱。他们投不到一千万，我们大概给他七八千万。我去了以后就问他一件事，我们忠诚联盟是要好公司和大公司的联盟，现在要判断的风险，我说你得告诉我怎么样证明你是好人。他想了半天就说了一句话，说我是在监狱长大的，你放心吧，我肯定是好人。我说你怎么是在监狱长大的呢？他说我父亲是无期徒刑。我说你这有点儿罪犯子女嫌疑，我这还不落听？他说对不起，我父亲是管教干部，在我们那儿管教干部都叫无期徒刑，无论如何不能跳槽。我从小天天扒着窗户看那些犯人，我最大的感受就是要做好人，否则一辈子就完蛋了。我听这个事靠谱，我说只要你是好人就行。回来我就跟管理基金的几个人讲，我说这个人，监狱长大的，靠谱。后来我们有支持了他，这个人现在在当地也是排在前三位的房地产公司。这很有意思。
在小公司的时候，人容易学坏。因为什么？困难太多太多，每一个困难可能都是学坏的理由。每一次增长都可能有一个堕落的机会。但是，你能不能挺得住。从房地产行业来说，非常有意思。到目前为止生存下来的都是走市场路线的、走产品和服务路线的，同时不走所谓权贵路线，不去找他二大爷。凡是走权贵的，然后靠政府，就是灰色交易的，这些房地产公司反而需长大。可能在一个项目上赚钱了，接着就会被拿下去。做房地产有一个特别有趣的事叫做从哪里拿到钱又从哪里还回去。你从地上拿到的，最后土地出了事又还回去。
人生在这个阶段，也就是在小企业快速成长的阶段有很多突破瓶颈，遇到很多诱惑的时候，怎么样坚持自己的价值观？而这个价值观，简单来说就是学好。
我们自己的公司，当然我们也是面临这些选择，我们就选择好人、好事、好钱，学先进、傍大款、走正道，反正一句话我们就是做比较笨的人。因为比较笨的人往往竞争少，聪明的人竞争太多。当别人都去做一个非常投机的机会，不去做产品，而是在中间倒腾的时候，看似很容易，但竞争的也多。你吭哧吭哧做一件事很慢的时候，竞争者很少。聪明的人都是不断移动的，只有笨的人才是在一个点上不动，是执着的人。在这个阶段，执着，而且选择正确的价值观，以好人的心态做这件事情，很容易就活过来了。
到了青年时期，我们讲一个企业的价值观正确了，行业也选择的正确了，你面临的问题就是做大以后和资本的关系。你去选择资本，究竟要不要上市，要不要跟谁合伙，要不要股东，要不要跟别人一起进行合作，这一段时间跟人非常像。他们很多人在讲一个小企业为什么要上市？我说就跟问一个大姑娘为什么要出嫁，她出嫁有很多理由，其中一个重要的理由是合法的生孩子。既然你有生孩子的能力和愿望，你要选择一个合法的，而且可以生比较好的孩子。企业上市就可以比较好地合规合法地扩大你的规模，然后进行发展。
第二件事，你出嫁以后，行为方式要改变。很晚不睡，看电影，老妈来说一声，你还不耐烦。你出嫁以后，你能这样吗？我到台湾台中碰到一个大陆新娘，这个大陆新娘是东北人，她到山东做生意，认识一个台商，嫁到了台中。我在一个酒店门口喝茶，我听她说话很像大陆人。她说后悔到台湾来，没想到台湾的婆婆那么难弄。为什么呢？东北老娘们，所有的媳妇都欺负婆婆。她说我们在家，婆婆哪敢收拾我们呀？我们不吱声就算照顾她了。到这儿来没想到，她嫁过来第一天早上四点钟，婆婆开始敲门。洞房花烛夜，等圆了房正累呢，4点钟敲门，敲门干嘛呢？做早饭。在台中有一个风俗，婆婆在这么关键的一晚上，如果不能把媳妇叫起来做这顿早饭，这个媳妇的行为就纠正不过来，就是一个懒媳妇。婆婆一晚上不睡，除了听房，就是等着早上叫你。初次她变成了勤劳肯干的好媳妇。所以上市第二件事是改变行为，要变得诚信、透明、专业，要照顾别人的情绪、关系，你嫁过去以后就不是自己，就是跟整个家族打交道，这是投资者关系，你要跟所有人发生关系，而不是完全自己一个人。
在这样的情况下，为什么还要嫁人？还有一个，落个好名声。你想一个大姑娘永远不出嫁，这个名声都不出嫁的名声好。嫁了以后养儿育女、孝敬公婆，十里八乡传为美谈，这是品牌。上市就是大姑娘生孩子挺身而出的事。生孩子、改变行为、取得品牌、在社会上立足。在这个阶段，小企业都有上市的梦想。比如周总，周总上市前和上市后，大家对整个企业的了解程度就高了很多，上市也就得到了更多人的支持。
当然，人到中年，你也有困惑。最后，当官的总不提拔，赚钱的口袋里的钱越来越少，最后开始怀疑自己，于是就要审视自己的人生，就开始觉得是不是转型，这就是企业上市以后仍然面临的挑战。大姑娘生了孩子，孩子上了大学，又变成事了，又要转型，你又从原来围着孩子转，到最后孩子走了、嫁人了，你又变成一个人，又要转型，要适应退休生活。转型这个阶段也是非常重要。
从房地产公司来说，到了出嫁阶段，上市不上市，房地产公司就出现很多问题。多数房地产都没有上市，现在有6万多家房地产公司，上市的，大陆和台湾合起来不到300家。
在这个过程当中，每一家公司都在选择，特别是到了上市以后，房地产企业面临商业模式的选择，面临着最终怎么样持续成长的选择。就像人生到了中年以后仍然有很多选择。在这个地方选择，以房地产公司为例，我发现有几个制约快速成长的因素。第一个因素解决风险偏好。增长和风险偏好有很大关系。
在房地产行业当中，增长快的多数属于风险偏好较大的。风险偏好是什么呢？就是负债率比较高，激进。比如说拍卖一块地，都到了顺义昌平了，7万块钱一平米，有人风险偏好，有可能赌赢吗？房子卖到10万一平米，万通没参与，他就赢了。这一个项目能卖100亿，万通做5个项目才有100亿。一般来说风险偏好大了，至少从销售额来看是增长快的。
这么多年，我们从早期创业，到中间经过了很多困难，也差点儿垮了，又收拾好了。我们从93年到95年发展的非常快，青春期，什么都不服，什么都敢干。到了96年以后，几乎出现了很多崩溃性的问题。然后就慢慢的变卖资产、还债再收拾，倒腾倒腾，再让它慢慢活过来。整个公司的风险偏好比较低，所有的股东，包括我，都已经苦不堪言，不再愿意冒这么大的风险。风险偏好多了，我们就做一些服务性的。房地产的下游是开发，中游是服务，上游是金融。我们就在中下游做很多事情，这样属于低负债的业务，高负债业务做得很少，给人的感觉成长很慢。但你在其他领域很领先。
也有一些老板风险偏好比较大，就特别愿意做高负债的生意。他可能从来没有遇到过经营上的债务压力的突然的心肌梗死，他们对风险的感受不一样。
另外一件事很有趣，和治理结构有关系。小公司也好，大公司也好，在增长的时候跟治理结构有关系。房地产企业总体起来看，股权比较集中的企业，就是独裁专断的老板，增长的比较快。然后公司股权比较分散的公司，相对来说决策风险偏好比较低。风险偏好也和股权的集中度有关。我们现在知道的很多公司，当年上市前负债率是300%到700%，但是这个老板就是独断，非常敢于赌博，最后就是一把赌过去了，今天成为非常耀眼的一个明星。有一些公司的治理相对比较分散，不大容易集中起来做高风险的业务，增长比别人要慢。
这个治理也很有意思，公司治理多少是合适的？我们看到很多企业犯错误，比如说跟某些官员有不正当的交易，最后出事。哪些企业容易办这样的事呢？从公司治理来说，一般股权集中超过50%的私人公司愿意做冒险的事。现在应该理解万科为什么不行贿呢？其实他完全没有行贿的动机和利益基础。王石的股份连0.1%都不到，连0.01都没有。他怎么样行贿呢？行贿以后，挣钱给股东了，坐牢是他自己，他能这么傻吗？他再傻也不能傻到这个程度。治理结构到这个程度了，股权分散到这样，一般经理人就不愿意行贿，行贿以后个人没好处。相反，我们看到出事的有些公司都是股权非常集中的，50、60、70的私人老板。这些公司得到的利益全是自己的，他有冲动。另外，这个决策在被窝里就可以决策，老婆管出纳，跟老婆说明天拿200万。如果你自己不是大股东，公司治理非常清楚，这个钱想拿都拿不出去。一般民营企业比较好的股权治理，又有动力，又有约束，大体上在30-40%比较好。30-40%还有点儿动力，挣的钱还是自己的，但还不愿意干坏事。因为干坏事了，首先自己得的是小头，坐牢都是你自己。股东不能因为说你行贿赚的钱，你坐牢了，股东再把分红退给你们家，没有这一说。同时，还有治理上的约束，还有董事会，你拿出的钱做不了账。当一个小企业发展成中等企业、大企业的时候，治理结构对于你的继续成长有非常大的制约。
还有一件事，就是你公司所在行业面临的挑战，你怎么回应这个挑战，也就是创新的压力。在中国目前的房地产行业中，总体来说创新的压力不像互联网这么大。因为我们80%的时间和80%的行为都在人造空间里完成，房地产的使命是创造有价值的人造空间。如果人不改变这种状况，也就是说不改变人在人造空间里生存发展，我们这个行业就不会消失。
人和动物很大的区别，在非洲草原上就表现出来。只有两种动物有人造空间，一种是硬壳动物，冬天扛不住冷，往下挖。一种是毛短的，像人的毛退完了，都是要找洞的。剩下的都是在天然的空间里生存，例如狮子、老虎。人和动物的区别是架木为草，开始往树上发展，最后在地造房子。由于我们始终在人造空间生存，房地产这个行业是存在的，而且不会消亡。房地产行业的竞争压力不是像想象的那么大。
举一个例子，我们有很多项目，跟其他朋友的项目，售楼处挨一栋墙，但我们哥俩儿还是好朋友，没有像互联网竞争这么厉害。这个过程中，我们是不是就不需要竞争，不需要回应创新了呢？也不是。即使在房地产这个行业也需要对创新的回应，你不能回应创新，这个公司就会死掉。举例来说，最近这三年，大家仔细听媒体说房地产开始跟过去不一样了。之前的房地产，大家觉得是差不多的。为什么呢？房地产等于住宅或者说住宅等于房地产。一说房地产就是说房价。最近三两年，大家开始发现有说住宅的，有说商业不动产，还有说工业不动产，还有说综合体，又是娱乐，又是旅游，房地产前面的定语越来越多。就是整个房地产经过二十年，完成了青春期的发展，GDP过了8千美金，开始分化出住宅与非住宅。我们现在讲房地产从来是两部分，住宅与非住宅。之前都是一部分，一年大概5万亿左右的市场，80%都是住宅。现在整个市场大概一半一半，存量资产里大部分是非住宅。
房地产就变成非常复杂的情况，住宅要创新，非住宅也要创新。比如说写字楼，大家最常见的，要是不创新，怎么把客人租进来呢？写字楼怎么样才能够让客户的满意度提高呢？现在竞争也很厉害。同一个区位这么多写字楼，你要是不绿色，跨国公司就不来。要是绿色，就要多花钱，每平米多花300块钱以上，你就要做创新研究，怎么样又能够绿色环保，比如达到金级、白金级，同时又能够控制成本，这就要创新。这些创新看起来不重要，但没有这个，你不贴一个绿色的标志，跨国公司就不租。跨国公司有一个道德条款，要租绿色的房子，鼓励所在地绿色建筑的发展。你要绿色，就是一大堆复杂的问题。除了绿色以外，还有写字楼的安全。比如着火了怎么往下跑？在楼梯里，就像烟道一样，你从安全通道往下走的时候，火就往下抽，也可能你就死在安全通道了。在“911”之后他们进行了创新，有一个气幕，把从下面抽上来的烟和火淡了，上面的人就可以待一会儿。另外，写字楼里能不能种粮食、种水果、种蔬菜。最近日本非常火的写字楼，把都市农业放在写字楼里，种了很多蔬菜和水果，供应写字楼的员工和餐厅，大家就愿意租了。因为租在这儿，每天可以吃到最好的水果，同时餐厅里的蔬菜非常安全。蔬菜和水果在写字楼里面，究竟怎么样创造价值呢？现在它的成本大概增加3到5倍，效率提高20倍。
我们总是要研究，研究在空间里怎么样提高租金回报，这就是创新。最后我们发现在空间里的租金回报和人的行为还有关系。总体来说，站着不如坐着挣钱，坐着不如躺着挣钱。当你让一个人在写字楼里始终站着的时候挣不着什么钱，但坐着挣钱，比如吃饭、开会，都可以挣钱。站着最不挣钱，百货公司里的人都拎个包站着，都不买。为什么躺着挣钱呢？比如纤体、美容、spa，躺着挣钱。另外，八宝山告别厅也是躺着，45分钟收2千块钱，50来平米，一年可以收700万租金。我们怎么样让人进到这个空间里坐下来、躺下来，就能有回报。这都得创新。实际上在房地产领域，看似不敏感，但这些积累的微小的创新活动都跟公司长久的生命有很大的关系。
除此之外也有很多大的战略创新。这个创新就和互联网有关。互联网时代，我们作为传统的房地产企业，我们也非常关注。我们也在想一个问题，它对我们创新的意义究竟是在两条腿基础上再长出一条腿，还是制造一个新动物。马云总在跟我们讲互联网是一个新动物。我就在想，我们如果是传统企业，弄点儿互联网，就相当于长出第三条腿，前两条腿怎么协调？就相当于传统百货又弄了一个网站，这就叫长出第三条腿，往往协调性反而不好。我们已经是老动物了，怎么做成新动物？马云讲的很彻底，我就是要杀掉百货公司，我就是新的。你们是百货公司，又要保旧的，又要做新的，等于是左手养大的东西杀右手，下不了狠心。究竟怎么样在房地产行业创新，能够变成新动物，还是在旧的身体上再长一条腿。
后来我们在五年前做了决定，第一是在传统领域也长出第三条腿，在客户服务、服务界面、内部管理等等方面。更重要的是我们做立体城市这个模式，跟传统的房地产完全断开，是另外一组人，另外一组思维，也是为了消灭传统房地产的商业模式。传统房地产是纵向模式，和很多传统商业模式一样是从产品设计研发一直到售后服务，这是纵向的模式。
但是，互联网时代出现了一个平台模式是横向模式。现在很多巨大的互联网公司都是平台模式。我们就尝试在房地产行业，在城市化过程中建立一个房地产的平台模式，最终可能使我们传统的纵向模式的房地产企业依附于它。我们今天要在淘宝上开店，我是纵向的，就是开店的，但我放在它上面开，它是横向模式。我们就从五年前开始建立独立的体系做绿色城市的研究，跟传统的万通没有任何关系，考核也是各是各的。
经过五年，由谁都不赞成、谁都不理解、谁都弄不懂，到现在70%的人理解和支持。这部分的规模已经超过传统的万通。在房地产行业里面，在不敏感的地区也有创新。人到中年，相当于企业到了大中企业，企业的大小永远是相对的，没有绝对的。但是，你到一定的时候，上市以后再继续发展，调整、变革、创新是永远的。当一个企业发展到十年、二十年之后，有一定规模以后就面临这些问题，治理结构的问题、创新的问题、战略的问题，越来越明显。
总之，我们作为一个小企业，我们没有办法选择我们的出身，但我们可以选择价值观，你是做好人，还是做一般的平庸的人。好人也分普通好人和杰出好人。你可以选，也可以选择做个稀里糊涂的人，还可以选择偶尔干干小坏事的人，也可以选择成为两院院士，要么坐牢，要么到医院，你都可以选择。这个阶段，对小企业成长很重要。选择完了以后，你要上市不上市，资本结构，这也是个选择。再到最后，可能要选择否定自己，重新创新，然后让公司适应新的竞争环境，然后再出发。
总之，其实企业无所谓大小，只在好坏。我们一直讲一句话，结构关乎生死，规模只在乎体面。一个公司的结构决定你是生是死，大小是个面子问题。走到哪儿，后面100个小弟和3个小弟，100个小弟的大哥就牛。你要给小弟出粮，出粮就是发工资，负担也很重。也可能你是贷款当大哥。你这个大哥就没有意义。我只有3个小弟，但我们是自己家挣的钱。我们更重视结构，财务结构、业务结构、人员结构，而不在乎短期的阶段性规模。
我们有个合作伙伴非常有意思，怡和洋行，已经快200年了，我们有3个项目在北京合作。这个老板做了50年的CEO，我每年去他在英国的庄园聊天。每次聊的话题都很有意思。今年我跟他聊天以后，我问他每天都干什么，现在怎么还在上班？他说我每天很简单，看两个数字，然后就不管了。我说你看什么数字？他说我第一看效益，第二看风险，其他的都不看。规模多大，我从来不问，就看效益。回报率低了，时间风险偏好太低，增加一点风险偏好。如果回报率很高，马上就看风险，风险是不是大了。如果回报率很高，同时风险大了，就把风险降低、回报率降低。至于规模多大，那个都在变，50年大大小小变的人多，不能因为一件事闹心。我觉得企业发展到越往后，作为领导者就变得越简单，而不是变得越复杂。每天做的事极其简单，极其聚焦，就这么一点事，这个公司就能做好。
我们就像小孩一样，儿童的时候都多于动作，来一个狗，猫一叫，小孩乱喊乱叫。一个老爷爷，突然来了个坏小子，他一般都不动，还装睡，眼睛迷糊着。你骂他，撩拨他，他就退避三舍。到最后的时候，一睁眼，一出手，你就结束了。这就叫成熟。
一个企业发展到最后，20年、50年之后，我们就进入到一个淡定和聚焦，而且减少多余动作。
总之，一个小企业的成长历史，我大体描绘了一下跟人生的阶段是一样的。我们有很多选择的岔路口，但我们一定要在关键的时候做一个慎重的判断，我的感觉就是听大道理。什么叫大道理？大道理就是只有少数人做而多数人说的道理。小道理是所有人都做，但是不说。大道理是说的人很多，但做的人很少。你就选这些道理，大体上不会错。比如不行贿，这做起来非常之困难，大家都知道，有时候碰到特别事情。但是，你坚持这么做，你就会有未来。
非常感谢有这次交流机会，我们作为一个房地产企业，经过了一些发展时间，特别希望有机会跟大家再交流。我们也有危险，我们也会回到小企业。另外，我们创新的很多业务，现在也是小企业。我们有很多其他的非开发的房地产业务也是小企业，我们愿意跟大家讨论分享企业发展过程中的沟沟坎坎以及可能做出的选择和判断，我们在一起为我们的经济发展做出应该做的事情。
谢谢大家！