杨冀川：REITs市场缺少机构买方和专业的私募基金

阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长杨冀川

　　新浪财经讯 由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行，主题为：定义未来。阳光证券化基金总经理、锦域资本副董事长杨冀川出席并演讲。

　　上世纪90年代，美国结构化的债务资本市场取得了突飞猛进的发展。其中标准性事件一个就是大量保险资金介入，二是大量专业化的基金出现。他认为，这也是中国将来发展的一个方向。“中国REITs市场，缺少的是机构买方和大量有专业知识私募基金的出现，这也是必要的。”杨冀川说。

　　以下为实录：

　　杨冀川：甘总一开始说的中国REITS市场评估和将来发展的方向，刚才给我的方向就是从保险的角度。我先宏观说说我的感觉，中国的REITS发展到现在已经很不错了，虽然规模、支数都比较少，但是看看整个世界的REITS市场，基本上是一个比较稳定的数字。亚洲其实没有多少REITS，和新加坡稍微的多一点，但是整个除了美国市场之外，都不是那么发达。

　　有很多深层次的原因，一个问题就是这个事对于中国来说，是不是咱们也属于美国之外的经济体系和金融体系。咱们发展这么多年发展不起来，从2004年到现在，咱们是不是应该有一个深层次的原因。

　　第二个问题，中国往下走，将来的方向到底是什么，你发展不发展看看到底有什么巨大的区别。尤其像中国的GDP，现在世界第二。在这种情况下，中国是一个什么样的体制，这个体制包括宏观的经济体制和企业金融的体系，他跟他宏观的实体经济发展是否相匹配，金融系统的发展，这两个东西是否相匹配。

　　中国就不应该是美国之外的不发达状况，因为中国的经济体量确实更像美国，而不是更像全国的其他国家。另外，证券化也好，咱们说广义的证券化，包括REITS，他作为实体经济的意义何在？每个人可能有不同的看法，但是从2008年金融危机之后，全世界的经济发展过程来看，实际上是非常非常明显的。美国经济的恢复时期要短的多，而且发展要健康的多，发展的速度和经济的活力，要比全世界任何一个国家强的多。估计是证券化方面的人，主要归功于证券化，不知道是不是这样。但美国证券化的程度，在美国的债务资本市场占30%-35%之间，这个数字确实远远高于世界上任何一个国家，包括欧洲，所以经济的活力特别特别的旺盛。刚才我就说中国更像美国，而不是更像其他的经济体。咱们应该大家坐在一起谈这个事，将来应该好好的发展这个事。

　　第二个问题就是发展方向，尤其是保险的角度。美国90面前中期发展过程能够看出来，美国的那个时代，结构化的债务资本市场，包括证券化，包括REITS资本市场发展，有一个突飞猛进的发展。其中标准性事件两个东西，一个是保险公司大量保险资金的介入，第二个就是大量专业化的基金的出现。这两个东西是美国的债务市场和结构化市场开始的标志性东西，我觉得中国保险基金为主的投资者出现，再加上大量私募类职业管理人，其实是中国将来发展的一个方向。而且只有这个东西进来之后，你才能发展起来。中国在REITS这个市场上，最最缺少的是机构买方和大量有专业知识私募基金的出现，这个可能是必要的。

　　今后的三五年，我觉得有两件事值得说一下。第一个是房价，中国整体房地产楼市价格的走向。说实在的，中国这么多年没有发展起来，中国的证券化也好，CMBS也好，整体的原因还是中国的增长速度太快了。GDP每年都是双倍速的发展，楼市的增长更快，这时候没有房地产金融资本市场化的需求。所以说，楼市的价格平稳，慢慢的增速变缓，将来咱们就会看到更多的交易出现。所以说价格是很重要的，刚才李总也说了，很多人不愿意卖，没有不好的资产，只有不好的价格。出价足够高，肯定有人卖了。将来的三五年还是有机会。

　　第二个，如果这个机会出现了以后，咱们是否做好了准备，机会是给有准备的人，我觉得还是那句话，咱们把机构买方做起来，咱们可能集中力放到买方这块，还在做一些准备，专业化的去看某一类别的商业地产，购物中心也好，办公楼也好，酒店物业也好，把一些专业的团队储备起来，等到跳楼价出现的时候，能够很快的进去。这两个机会在今后的三五年还是有的。

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责任编辑：谢长杉