李铁：地方政府限制北京住房建设导致了高房价

中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁

　　新浪财经讯 “《财经》年会2018：预测与战略”今日在北京举行，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁出席并发言。

　　其表示北京高房价是不可避免的，因为这里是全国收入水平最高、资源最丰富的城市。即使通过短暂的行政控制，早晚有一天还会反弹。香港房价是北京的3倍，李铁称，“我们要认清这个现实。”

　　但他也指出，中国房地产市场存在冰火两重天的情况，除了一线城市的高房价外，大量的三四线城市卖不出去。

　　在城市化进程中，大量人口向特大城市区域流动，上海有2400万人口、北京2千多万人口，深圳将近2千万人口，这些人在城市生活都需要购买住房。

　　李铁表示， 很多人认为北京房价被炒上来是不太正确的，其实从2010年后，政府就一直采取各种限价措施，行政手段基本用的差不多了，北京房价还是没有下去，就因为是物有所值。所谓物有所值两个方面原因，一个是优质资源的过度集中，第二，人口的不断向里进入。

　　解决房价问题不可能把城市中心地方用低价去出售，但全世界所有的特大都市有一个规律，随着离城市中心半径越远房价会递减，这也是城市发展的规律。可是中国不同，中国在这个方面受到严格限制。

　　“我们可以允许主城区发展，但是主城区周边20公里半径、30公里半径，这个周边的中小城市也不允许你乱建房的。”李铁称，这就导致住房的供给受到了极大的约束。我们很多人想在北京买房买不到，所以大家把焦点集中在高房价上，使我们对房价的问题非常敏感。

　　“如果按照世界的规律，像北京这种首都，超大城市，优质资源还集中在北京，房价是不会下降的。”李铁认为，长期上涨趋势是不会发生变化的，除非经济崩溃，除非整个人口流动的方向发生逆转。

　　另一方面，北京的人口结构问题，也决定了北京的房价和住房供给。限制北京住房供给的另一个重要的原因，就是地方政府一直在采取限制人口、控制人口的政策，就是他担心我在北京郊区建了更多的房子，会有更多的人到北京来，住房我解决的越多来的人越多，最后导致北京人口的过度膨胀，这是一个基本出发点。因此要尽量减少我的供给，结果供给越减少房价越高。

　　李铁认为，这种控制人口政策实际上某种程度上是违反城市发展规律的。

　　北京人口大概分为三类：一类属于高收入人口，一类属于中等中低收入人口，还有一类外来人口。其中高收入人口可以解决高房价的住房问题，中等收入人口也可以通过过去的福利分房或者通过现在的市场也可以买到一定的房子，但是中低收入人口买房遇到了很大挑战。

　　李铁指出，如果政府继续人口控制政策，这个人口控制政策会成为北京市住房控制政策的导向，可能根本改变不了这种住房短缺的方式，大家关心房价的舆论问题仍然会持续下去。人口控制政策限制了住房供给，同时也导致了大家对房价的过度关注。另一方面，我们在空间范围内来调整房价的手段，通过发展中小城镇来调整房价的手段没有得到很好的应用。

　　“关于人口控制政策也存在比较大的问题，”李铁表示，实际上北京人口结构实际是一个金字塔型的，高收入人口只占这个城市总人口的少部分，更多的是中低收人口和外来人口。北京有840多万外来人口，甚至更多。外来人口是城市的重要组成部分，上海如果没有900多万的外来人口，人口的老龄化程度将达到30%以上；北京如果没有外来人口，人口老龄化程度会达到25以上，甚至还会更多。

　　这些外来人口是北京满足市场需求最重要的组成部分，是不可或缺的组成部分。“如果北京没有这些人，北京将无法生存，这是一个非常大的问题。”没有正确认识人口结构，我们就不可能提供提供好的城市服务政策，也不可能来改变我们城市的基础设施供给、我们城市的规划，也改变不了我们城市的住房供给的政策。

　　李铁认为，如果按照传统的人口政策的思维定式，把所谓的补充性人口、外来人口清出去，只留所谓的高端或者高收入人口，可能北京的高收入人口也没有办法生存。

　　既然有了高收入人口也有中低收入人口形成最好的组合，那么公共服务的重点应该放在解决中低收入人口，特别是外来人口这方面，而不能再停留在这种人口控制的阶段性思维，这是特别要说明的。

　　解决住房问题，李铁认为还可以通过大城市周边的中小城市的小城镇，包括一些所谓的城中村和城郊村解决。“如果给这些地方一定的发展权，建各种房地产的开发或者租赁住房，可以大大缓解中心城区住房的压力，也可以缓解房价的压力。”

　　怎么样利用城中村的集体土地来建设住房，在广东有很好的经验。“广东的城中村租赁住房就200、300、500的价格，农民自己盖，可以盖4层楼，政府提供一系列的限制性条件，安全问题、供水问题、卫生问题，由村民和村集体自己负责。”广东的外来户2千多万，50%多集中居住在这种农民出租房里。

　　“有了问题我就撵，这也不是很好的办法，甚至会激化矛盾。”李铁表示，在城市的住房问题、房子供给问题，我们有很多很多项选择，不只是用行政的办法。

　　最后，他表示，研究房子问题核心，如何研究市场经济发展趋势，研究人口向城市流动的规律，研究住房的供给，需要按照十九大习总书记讲话提出的，要和人民生活美好需求与发展中不充分、不平衡的矛盾相互结合在一起，才能制定出好的政策。“如果不解决政策，只用简单的粗暴的方式来对待人口问题，来制定城市政策，必将还会使城市发展走入误区。”

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