NAREIT总裁：房价不能日复一日地增长

　　新浪财经讯 3月25日，博鳌亚洲论坛2016年年会在海南博鳌召开，全美房地产投资信托基金协会（NAREIT）总裁Steven A． WECHSLE在“房地产：从‘黄金十年’到‘白银十年’”分论坛上表示，有没有泡沫现在还不能说，但是我唯一能够知道的就是房地产价格不能年复一年、日复一日地增长，不能够相对于普通民众的承担能力要高太多。

　　以下为发言实录：

　　当我考虑房地产问题的时候，房地产既容纳人在里面居住，又容纳经济，也就是说房地产既是人，也是经济所依赖的一个东西，其实囊括了很多经济行为，包括消费行为。根据我们在美国的经验，我们很长一段时间看到房子有人居住是一种消费行为，就像人们对于水和其他东西一样的消费。

　　实际上是一种消费的因素，但它同时也能够起到投资、收益的作用。但是这些只是住人的房子，当房地产的用户主要把房地产看作是投资工具，而不是其他，比如人们选择在房市投资，而不是投资于股市，情况就不一样了。看起来美国的经验在中国可以做有用的类比，如果你看美国长期的情况，对于一国的生产力来说，投资于股市是更好的投资。

　　另外，地产还分为商业地产和住宅地产，商业地产的拥有者为经济做出了很多贡献。讲到中国一线、二线城市房地产的问题，我想说的是，在美国，金融危机之后我们看到同样的情形，非常有趣的是一线城市的表现，一线与二线、三线在恢复的速度、恢复的程度和恢复的规模方面，都比二线、三线城市快得多，现在二三线城市也在慢慢恢复，在商业、居住方面，一线城市的房地产恢复比美国其他的城市要好得多。

　　就像中国今天的房市一样，从某种程度上来说这是全球性的表现，在全球很多城市都是这样。大城市有吸引力，他们对房地产有要求，对城市土地的需求都是非常大的，所以这种需求是一个普遍的东西。不管有没有泡沫。

　　有没有泡沫现在还不能说，但是我唯一能够知道的就是房地产价格不能年复一年、日复一日的增长，不能够相对于普通民众的承担能力要高太多。

　　我们的房地产信托基金达到了2万亿，在80年代、90年代的时候从商业层面，在商业方面的房产增加很多，现在是自住房产的增加。房地产的危机是来自于很多杠杆，包括来自于房地产泡沫，包括在很多错误的地方建了太多房子，速度太快。80、90年代的时候我们看到了信托基金在美国建立起来了，主要是为了去房地产市场的杠杆，使房地产当中的杠杆更少、负债比例更高。

　　我们手下管理的资金达到了2万亿，现在已经有37个机构在我们的网络之下，75%上市的房地产市场都是属于我们的信托基金的。学习美国的经验，中国市场应该需要去杠杆，在房市方面上一次危机见了太多的房子、负债太重，政府干预了房市。并不像今天我听到的一些观点，政府在帮助促进一些需求。我觉得在美国过去两次经济衰退当中的经验都可以被中国所借鉴。

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