从去年11月中旬开始至今，北京市房地产二级市场正式启动已经数月了。从目前的情况看，无论是交易规模和交易 数量，都不如预期的那样火爆。到全市几个较大的二手房交易市场转转，登记买房的人多，卖房的人少，二者的比例大约为5 ：1左右，且买卖双方实际成交者更是廖廖无几。据北京精品家园二手房交易服务部调查显示，造成二手房交易雷声大雨点小 的原因，主要有以下几方面。

　　产权单位截流了36％交易量

　　可用于上市交易的二手房，主要是指最近几年职工以成本价购买的成套自住公房。这些公房因隶属不同的单位，所以 产权也有区别，有中央在京单位的，有北京市房屋土地管理局的，也有相当数量各个单位的自建自管公房。《北京市已购公有 住房和经济适用住房上市出售管理办法》中规定：本市已购公房上市出售必须首先具备两个条件，一是已经取得房屋所有权证 书，二是获得政府对已购公房上市出售的批准。另外，已购公房的房屋所有权人与房屋原产权单位，对已购公房上市出售另有 约定的，还需要提供房屋原产权单位同意出售的书面意见。

　　因为种种原因，有一部分职工已经买了公房两三年，甚至更长的时间，却至今未能拿到产权证，所以无法上市交易。 还有一种情况是，虽然职工拿到了产权证，但产权单位，尤其是自建公房出售给职工的单位，对公房上市缺乏热情，一旦有职 工要将公房出售时，找出各种借口不给提供必要的证明材料。因产权单位从中做梗，使36％原准备出售公房的人计划搁浅。

　　87％家庭两三年内无出售计划

　　由于已购公房大部分在四环路以内，地理位置优越，市政设施完善，公共交通发达，房屋使用功能齐全，便于工作和 生活，是理想的居住场所。因具备了这些得天独厚的优势，在这一区域，特别是三环路以内的公房，虽然建造时间早，与现在 的商品房比，存在户型设计上的不足，如门厅、厨房、卫生间面积较小，但一套使用面积45平方米的两居室，满足一个三口 之家的基本居住需要是不成问题的，所以，87％已购公房的家庭，在未来2至3年内尚无出售更换的打算。可供交易的房源 稀缺，也是二手房市场冷清的主要原因之一。

　　商品房价格过高阻碍二手房入市

　　北京市商品房居高不下的价格，不仅影响了其自身的销售行为，使空置房增多，而且限制减少了二手房的上市交易量 。因为95％已购公房家庭属于中低收入者，决定了这些家庭对出售公房必须持谨慎态度，在售房之前必须反复考虑，出售公 房后是否有足够的经济实力购买一套价值不菲的商品房？

　　虽然最近一年多内因为集团购买的结束，商品房的价格出现了少许回落，但三环路以内，特别是东、西、北三环路内 的商品房，每平方米的价格仍维持在7000元左右，三四环之间，甚至临近四环以外的普通商品房，均价也多在每平方米4 500元至5500元。另外原来的公房普遍面积比较小，现在的商品房面积比较大，无论卖旧买新，抑或卖小买大，除了出 售公房得到的钱外，还需要搭进一笔巨额资金。以一套50平方米的公房为例，考虑到地理位置、建筑结构、使用年限等因素 ，假设出售之后得到23万元，用这些钱在三环路以内根本不可能买到商品房，只能选择三四环之间的项目。即使购买建筑面 积85至100平方米的两室一厅小户型，如果均价为5000元，总房价也在40万至50万元。中低收入者用卖公房得到 的钱，再加上二三十万元个人储蓄、或公积金、或银行贷款，买一套位置比原有的公房离市区更远的商品房，在现阶段他们当 中的多数人还不具备这样的经济承受能力。商品房价格过高，导致一些公房拥有者暂时放弃了更换住房的念头。

　　双方对二手房价格认同有差异

　　北京市已购公房上市出售管理办法中明确规定，所售公房的价格由买卖双方协商确定，如果交易价格明显偏低，由专 业房地产评估机构进行价格评估。现在二手房交易过程中，价格方面存在的主要问题是，卖方因为房子的位置好，使用功能齐 全，希望卖个高价。尤其是刘晓庆原来花60多万元购买的房产，因涉案拍卖得到141万元的新闻被多家媒体披露后，诱使 一些公房拥有者高价卖房的愿望不切实际地迅速膨胀。一位在北二环路附近有一套砖混结构的公房房主对中介机构说，他的房 子每平方米少于8000元决不出手。

　　而买方之所以买二手房，除去位置因素外，主要认为是旧房，价格自然应该比商品房低，如果二手房价也高不可攀， 那还不如攒钱买一步到位的商品房。因供求双方在价格认同方面差距甚远，减少了二手房的交易量。出现这种情况的原因在于 ，二手房市场处于萌芽阶段，各种相关政策不够完善，没有被社会公认的权威评估机构，房主不懂得甚至不知道评估标准有直 接的关系。

　　手续繁琐交易时间过长

　　据了解，公房上市交易从卖方(即房屋所有权人)持房屋产权证到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购 公有住房和经济适用住房上市出售申请表》开始，先要到房屋原产权单位征询意见，单位同意出售后，再通过不同的途径寻找 到合适的买方，双方达成协议，签订书面合同，如果买卖双方协商的价格房地产交易管理部门不能认同，则必须由评估机构进 行评估后才能办理过户立契手续，此外，买方还要申请办理土地出让手续并交纳土地出让金，最后申办房屋所有权证。所有手 续全部办完，卖方得到售房款，买方领到产权证，前后大概需要三个月的时间。繁琐的手续，过长的交易时间，把一部分原准 备进行二手房买卖的人拦在了二级市场的门槛外。

　　综上所述，由于这些因素的制约，大大限制了二手房的上市交易量，二级市场交易不旺又会直接影响一级市场的发展 。随着新的住房供应体系的逐渐形成，房地产一二级市场相互作用、相互联动的依赖关系会越来越明显，重视研究二级市场的 发展，创造宽松有利的外部条件，使中低收入者通过二手房交易得到实惠，逐步改善居住条件的同时，才能对房地产一级市场 的繁荣起到积极的促进作用。 □闫广才