经过多轮驱动，中国的房市可谓着实红火了一把，且不说房子卖出去多少，单是卖房子炒出的新闻，就足以让人们津 津乐道了。

　　住房成热点，热点自然新闻多。

　　政府多管齐下出政策，开发商绞尽脑汁想对策，老百姓捂着腰包看房价，一会儿房展，一会儿按揭；你送实惠，我给 承诺；这边集体哗变，那边人事更迭，一时间房地产业内大有“你方唱罢我登场”的架式。

　　有人说，政府是铁了心了，要使广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜；有人说，房地产的春天又来了，机不可失，时不 再来；更有人说，房地产业正在悄然发生着一场重组，结果是有人欢喜有人忧。

　　看看眼前发生的事，该让我们思考点什么?经济适用房热度不减，二手房过于冷清，林少洲辞职，看似不相干的几件 事，有没有必然的联系?

　　当记者采访业内人士的时候，许多人都说，房地产就是靠炒作，这话听起来多少让人感到了一丝悲哀。

　　但不管怎么说，老百姓却总有一种雾里看花的感觉，住房毕竟是家庭最大的财产，动辄几十万，全家的“幸福”也许 就此押那了，谁能不好好考虑考虑?

　　给老百姓办点实事吧!

　　人才：炒作是“铁”流动是“金”

　　当售楼小姐满天飞的时候，也许人们并没有对此多加留意，但去年北京现代城和第一商城的挖人事件，却使人意识到 了问题的严重性。去年末，北京华远的任志强辞去了总经理职务，今年伊始，号称市场先锋的万科总经理林少洲又以电子邮件 的方式递交了辞呈，频繁的人事变动就像有一定节奏一样，这是偶然的吗？此前，有人就曾预言，“华远震变打响了市场转型 的发令枪。”有业内人士指出，这种人事变动虽各有各的原因，但却表明这样的信号：房地产市场正在发生剧变。

　　集团购买退出，个人购房渐成主流，人们的住房消费正在发生质的变化，这样的结果，无疑造成房地产项目之间的竞 争激烈，于是才会有用高薪挖人、职业经理人跳槽的事件发生，这虽然是偶然的，但也是必然的。人们在猜测：下一个是谁？

　　据披露，林少洲此次辞职并不是突然的想法，因为作为职业经理人，他要更多地遵守公司的职业规范，而自己发挥的 空间则非常有限，离开万科是为了寻求更大的发展空间。

　　林的辞职，除了种种猜测外，引起了外界对万科人事制度的议论，万科集团董事长王石对新闻界表态说，事出意外， 情理之中。

　　王石在人民大学发表演讲时说，同是80年代发展起来的企业，海尔、康佳等已是过百亿元的企业，而万科的总资本 才30余亿元，这说明当初万科确立的多元化发展道路是不正确的，今后万科的思路将走专业化道路。王石在谈到万科的人事 制度及高层员工的流动情况时说，万科公司人才流动率每年保持在12％，最高时曾达16％，王石希望能控制在8％，但最 好的指标不要超过5％。他表示，一个大学毕业生经过3年左右时间的培养，能在万科做5－7年，对双方都是划算的，林少 洲已在万科做了9年，万科认为他的流动是划算的。

　　王石认为，减少人员流失有三种办法，一是用人要有针对性，不能所用非人；二是要给选择、给发展空间；三是不要 实用主义地启用“能人”。“林少洲希望能有自己的公司，自己做老板，但万科满足不了他的欲望。”王石一语道出了真谛， 还用多说吗？

　　也有业内人士指出，林少洲代表他本人，王石代表万科，不就是辞职吗，这没什么大不了的，相反，如果由此能对房 地产业的人才和企业管理提出一种思考，也未尝不是好事。人才兴，百业兴，流动是兴的征兆。

　　营销：何时掀起“盖头”来

　　有一句顺口溜，说的就是房地产营销，“办房展，打广告，房展多少卖几套，剩下就是打广告，广告打的真不少，三 天若是没动静，这钱就算打水漂。”

　　开发商项目搞定，就开始卖楼盘，前几年叫炒“楼花”，其实都是八字没一撇，还没影的事，只好花巨资打广告，“ 舍不出孩子套不住狼”。那广告词颇具煽动性，记者顺手在一次房展会上抄下几句，“一座有味道的房子”“锦绣家园”“圣 馨大地，一步到家”“现房精品，先买先赢”“欧陆风情苑，有您更精采”“全面健康，五彩生活”，即煽情，也煽风，只要 您买就成。

　　记者曾参加了一次开发商的小型聚会，那气氛就像比智慧一样，认识的互相算计谁的钱赚得多，谁的楼卖得火；不认 识的尽是充满肉麻的客套，其实心里谁也瞧不起谁，因为都明白是怎么回事，说出来反而没意思。

　　卖房子卖什么？卖的是承诺，你在报上登广告，我在电视上打广告；你做招牌，我制灯箱；你说黄金地段，我喊闹中 取静；你称是豪华别墅，我讲高档公寓；你的人气旺盛，我的增值强劲；你卖五千，我卖4千8；你是微利房，我是保本销售 ；你装修齐全，我水电气三通,最烦人的当属那些街头传单,花花绿绿的纸片硬往你手里塞,弄得满大街都是,像性病广告似 的。

　　即使去看房，又看什么？看地段，看地基，看画展，看模型，去听售楼小姐满脸真诚地摇唇鼓舌，口若悬河中让你迷 迷糊糊，一头雾水。没掏钱时，他是孙子，钱进腰包，摇身一变，他就成了大爷。问问那些住进新房里的人，哪一个不酸溜溜 的，没办法，买房时买的是梦想，一旦梦想成“真”，那理也就没处讲去了。

　　这几年，开发商又多了些“心眼”，炒新闻，造事端，让记者围着转，不花钱的小道消息连篇累牍，使知名度直线上 升，等楼盘卖完了人也消声匿迹。

　　对此，建设部外事司司长李先逵指出，“房地产业依然处于初级阶段，美丽的广告词代表不了什么”。清华大学刘洪 玉教授指出，“期房意味着什么？意味着老百姓首先过一段梦想生活。国外大多帝行即买即住，消费者也能货比三家，纠纷和 麻烦自然也就少多了”。清华大学建筑学院秦佑国院长更是一针见血“住房是老百姓的基本人权，非要遭到那些开发商变着花 样的折磨，这公平吗？”言外之意，中国的老百姓可怜。

　　二手房：“牛郎”“织女”咋相逢

　　允许已购公房和经济适用房上市，不仅对买房人来说是好消息，更令发展商喜上眉梢。人们是这样计算的，当国家宣 布取消福利分房后，公房占有整个房屋市场的2/3，如果能将这批房子上市出售，对那些希望改进居住条件的人来说，卖了 旧房买新房，减轻了负担。人们预测，这批“中间阶层”收入的人将是未来商品房的最大买主。

　　但是，已购公房上市大门开启已经几个月了，却出现了询问者多多、交易者寥寥的现象。那么，为何二手房市场在一 片喝彩声中遭遇寒流？记者在采访中了解到，主要有以下几方面原因。

　　不敢与中介公司合作。大量买卖房源的信息呼唤专业化有信誉的中介公司出现，这确实让中介公司看到了巨大的商机 。然而，让老百姓心有余悸的是，租房中介坑蒙拐骗的事屡屡被曝光，谁还敢与中介公司合作。租房受骗最多上万元钱，可买 房动辄就是几十万元，谁敢冒这个险？

　　税费过于沉重。在二手房贷款办理过程中，购房者要缴纳的税费约占贷款总额的10％，在律师初审阶段需交初审评 估费和核实费共400－500元，正式评估时手续费为评估价的4‰，律师费为贷款额的1.6％,过户时需交2％的契税 和0.5‰的印花税,房改房上市还有3％的土地出让金,如办理保险,每月还要交保险额的0.8‰。此外,还有中介费， 为购房款的2.5％，每平方米0.3元的勘测费等等。总之，买40万元的房就需交各类税费近4万元。另外，“二手房抵 押贷款”也值得商榷，也就是说，这笔钱是给买房人准备的，那卖房人呢？旧房卖不了拿什么钱去买新房？因此，有人说，银 行应该胆子再大一点，步子再快一点，脑子再活一点。

　　发证工作太慢了。许多业内人士认为，房改房产权证发放速度太慢是影响二级市场正常运转的重要原因。

　　不管怎么说，房屋的买卖毕竟不能等同于一台彩电的买卖，市民还要经过相关政策的熟悉、心理障碍的克服等一段时 间的考察和观望。对此，北京市房改办副主任苗乐如认为，只要政策执行到位，老百姓的心理障碍能够消除，中介信息、估价 机构，交纳税费、办理产权证等一系列相关服务措施跟上了，房改房交易一定能走出目前交易清淡、有市无价的局面。他乐观 地估计，二手房市场半年内就能火起来。

　　有人打了个比喻，买卖双方就像“牛郎”和“织女”，相会只差那么一步只遥，关键是看谁来为他们搭起一道彩虹桥 。

　　经济适用房：如何防止“劫贫济富”

　　去年，经济适用房确实火了一把。

　　按照政府定下的“住房大计”，高收入者去买商品房，中收入者去买经济适用房，低收入者去住廉租房，这也是政府 大力推广的具有福利性质的政策。

　　但这些政策却让发展商觉得颇为不公平，认为把经济适用房的福利乱用了。他们认为，能买得起经济适用房中的大中 户型的人，绝对买得起商品房，让这部分人享受了免征土地出让金和税收的政策，是一种浪费，是让他们占了社会的便宜，他 们拿政府的福利最多、最充分。

　　据调查，在目前北京购买经济适用房的群体中，有14％的购买者是因为“看好未来的增值潜力，将购买经济适用房 作为一项投资行为，等待时机再高价出手。”因此，在经济适用房的热销过程中，有人一次就购买了好几套房。还有一部分经 济适用房被单位批量买走，作为单位的投资，准备以后卖高价赚钱。为此，有业内人士指出，政府在经济适用房建设过程中所 给予的各种优惠转化成了投资购房者的超额利润，这无疑违背了政府确定的经济适用房是用来解决中低收入家庭住房问题的初 衷。

　　实际上，商品房买卖是一种“劫富济贫”的交易，因为“富裕”的这部分人买的商品房越多、买的面积越大，要交的 钱也就越多（要交土地出让金，要交多种税费)，这样，政府的收入也就越多，政府再拿这些收入去进行旧城改造，去为低收 入家庭提供生活保障用房，这才是地产市场的良性循环。但如果仅仅将经济适用房做大，并对经济适用房的居住标准和购买者 的经济实力不实行限制，那就成了“劫贫济富”，因为，这种作法让有钱人得到了更多的收入，让没钱的人损失了本来就不多 的福利。 记者述评□本报记者 刘树铎