“第三代”楼盘：

　　商住市场新生代

　　’99商住市场的一个比较突出的概念是“第三代楼盘”，尽管这一提法并未得到“官方”认可，但它确已被部 分楼盘所用，并为部分业界人士所认可。

　　简单说来，1991年以前的住宅可称为“第一代产品”，其功能单一、档次低、材质普通。1996年－19 98年底为“第二代产品”时期，开始引进先进的规划设计方法，采用新型建筑材料，营造各种地产概念。从1999年上半 年开始出现“第三代产品”，主要特征是规模大、功能全、档次高、用材好、配套全、附加值高。

　　从上可见，商住产品更新换代的速度越来越快。据测算，目前住宅产品更新换代周期已压缩在1年以内，开发商 的模仿、创新能力大大增强，不断推出的新产品令消费者目不暇接。

　　从“春秋”到“战国”：

　　规模化开发蔚然成风

　　从1999年下半年开始，很多开发规模在10万平方米以上的项目出现，并推出了一些规模在20万、30万 、甚至50万平方米以上的项目，人们期待已久的“楼盘巨无霸”终于浮出水面。

　　应该说，楼盘规模化开发是一个必然的结果。它的出现，对那些“豆腐块”项目的冲击是很大的。有人打了一个 比喻，说深圳楼市开始从“春秋时代”向“战国时代”过渡。不过，这个过程不会很顺利。

　　“洋风”劲吹：

　　境外风格大举入深

　　从1999年推出的楼盘来看，不少“作品”均出自国际大师手笔，发展商纷纷聘请了香港和国外大师做建筑设 计和景观设计，如巴马丹拿、王董、柏涛、RTKJ、泛亚易道等。总的来看，各楼盘港式化比较明显，境外风格一时蔚为壮 观，主要体现在主体规划、户型设计、景观设计、细部处理等方面。商住楼盘的素质得到大大提升，不断促使产品“脱胎换骨 ”。

　　三大主题得以强化：

　　环境、户型、智能化

　　从今年新推楼盘来看，三大内容得到了强化：

　　其一，环境。各楼盘在总体规划时十分重视环境，并进行合理利用和规划，这包括外部自然环境和内部小区景观 。景观成了引导项目开发思路的重要因素，“观景单位”也相应好卖。

　　其二，户型。首先是楼层的平面形式已摆脱传统一梯八户的窠臼，一梯六户、四户甚至二户的楼盘大量出现，蝶 式户型在“看景楼盘”中运用普遍。其次是房间内部间隔更趋合理，功能细分更加人性化。

　　其三，智能化。几乎所有精品楼盘都做了智能化，其目的是跟上“知识经济时代”的步伐。

　　“叫好不叫座”：

　　好楼盘都满腔无奈

　　’99楼市确是“靓盘如云”，但对于很多靓盘来说，命运似乎并不特别眷顾它们。尽管楼宇素质几乎无可挑剔 ，但销售却很不好，令发展商陷入泥潭，主要是因为：

　　A、转手地价过高，发展商走大户型、豪宅路线，致使户型偏大、总价过高。　　B、定位失误“在一个错误的 地方做了一个错误的楼盘”。　　C、一厢情愿地认为“大房子住得舒服”，而没有考虑市场承受力。　　在此情况下，我们 很担心深圳的“烂尾”楼盘增多。

　　另是一番天地：

　　代理商的作用显著增强

　　进入1999年第三季度，一些实力比较雄厚的开发商也开始借助代理商的力量来销售楼盘，主要是想借助代理 商积累的客户资源。这说明市场专业化分工的程度日益增强，估计这一趋势在2000年会继续下去。

　　供过于求：

　　何时能结束？

　　现在的市场表现为大规模的开发与大面积商品房空置并存的格局，而且供大于求的格局在短期内是难以改变的。 近年商品房每年开发面积为1000多万平方米，销售面积为400万平方米左右。商品住宅销售面积约300万平方米，而 空置量约150万平方米。这都需要较长时间来消化，所以，对众多开发商来说，感到市场压力是很大的。

　　异彩纷呈：

　　市场并不寂寞

　　’99楼市是多样化的，它在各方面的表现均十分活跃：

　　第一，活动多样化。务虚方面，有各种研讨会、对策会、策划会等。务实方面，有春秋季房地产交易会、住交会 、展销会等。

　　第二，题材多样化。1999年楼市炒作的3个最典型题材是：郊居化、滨海大道物业、中心区。

　　第三，产品多样化。本年度的翻新产品有蝶式户型、3层跃复式、复式公寓等。

　　有形之手：

　　政策调控力度加大

　　可以说，1999年能影响到房地产市场的一些宏观政策是一路未停歇，这些政策一部分是全国性的，一部分是 深圳本地的。主要的政策有：公房上市开始实施（5月1号文件出台），央行第7次降息（6月10日），公务员加薪（7月 1号开始），减免房地产部分税费（8月1号执行），延长按揭年限和降低个人按揭贷款利率（9月21日出台），对存款利 息征税（11月1日开始执行）等。

　　根据市场反应，大部分政策的影响有限，而且是间接的，总的来说对市场影响不大。

　　价格走势：　　无法回避的问题

　　与1998年同期相比，1999年各季度商住楼价略为走低，但个盘中回升的，在当前严重的供大于求的市场 条件下，2000年价格走势如何？综合业界各方面的意识，有一点基本判断：总体价格会有所下降，但是否打价格战还难说 。

　　第一，部分现楼价格会低于楼花价格，这是因为现楼已把首期炒作包装的水分拧挤掉了。

　　第二，降的是开发商的利润那一部分，因地价、建筑安装成本相对固定，所以房地产利润水平下降并不是一句空 话。王小末