在北京房地产开发中，由于在土地的供应体制方面，划拨与出让两种形式 共存，给土地炒卖与投机打开了一个巨大的空间，一个交易异常活跃的房 地产隐形市场由此衍生，大量炒家获得暴利。这个隐形市场的存在，加大 了房地产建设成本，抬高了商品房价格。 暴利行为触目惊心 北京市的一个赴港招商项目，所用土地最初是由一个国有企业通过划拨方 式无偿获得的。这家企业与港方签订合作经营合同，将这块土地的使用权 提供给港方，条件是港方以建筑面积每平方米1000元作为土地费付给政 府。另外，港方还需以建筑面积每平方米1500元付给该公司一笔巨额费 用，理由是该公司完成拆迁及市政配套。通过这种方式，这家企业获得的 费用达两亿多元。港方支付的巨额资金自然不会白掏，最终被计入成本， 项目建成后，每平方米建筑面积的平均售价近2000美元。 北京华远房地产股份有限公司副总经理徐培建向记者介绍说，由于各种炒 卖行为的存在，北京二环路以内的房地产开发权转让费目前已涨到建筑面 积每平方米2500元，这笔钱仅是付给炒项目的开发商的，而与项目建设本 身所应进行的拆迁、市政建设、出让金交纳、建筑安装等没有任何关系。 按照北京市目前的商品住宅价格计算，这笔费用实际上已占到了商品住宅 价格的1／4到1／3。 北京目前有600多家房地产项目公司，其中真正参与房产建设者只有1／3， 大部分都在炒卖项目开发权。有的项目公司在成立之初并没有多少钱，但 它们在通过无偿或廉价方式获得一个项目的开发权之后，转手一倒就一本 万利。 炒卖方式形形色色 据了解，炒卖土地的方式一般有三种： 一、直接炒卖划拨土地，获取巨额费用。一些建设单位通过各种渠道，以 划拨方式获取建设用地，再将其转手。在这一过程中，受让方须向转让方 支付巨额费用。 二、拿划拨土地入股，以“合作”之名行炒卖之实。具体做法是，划拨土 地转让方不直接收取转让费用，而是与受让方成立合作公司，由受让方负 担所有建设费用，转让方无偿分取以合作公司之名建成的物业或公司的经 营利润。据一些开发商介绍，转让方得到的物业或股份，一般为15－20 ％，这些都直接进入了房屋建设成本。 三、先“包装”后转手，获取高额回报。以某开发项目为例，开发公司通 过行政划拨方式得到一个危改小区的大片土地，然后拿出一笔钱请一家设 计院搞出一个控制性规划，接下来便将土地分成若干地块分别进行“转 让”。整个地块的设计建筑面积为10万平方米，如以每平方米2500元的 “转让费”计算，该开发商的收益将高达2．5亿元，投资回报率之高令人 咂舌。 据了解，许多投机行为不会一炒而终，它们往往呈连环滚动之势，如击鼓 传花般层层传递下去，经过多次“转让”，项目可能落入一家非常有“实 力”的开发商手中。这个开发商为了转移土地“前期费用”带来的巨额成 本，往往想尽各种办法冲击城市规划，大幅度提高建筑的高度和容积率， 直接危害城市的整体利益。可见，土地炒卖投机行为，不仅造成住宅成本 居高不下，而且还对城市规划管理产生极其不利的影响，并可能滋生严重 的腐败现象。