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房地产:购房的基本程序是什么?

http://finance.sina.com.cn 1999年11月30日 13:56 中国经济时报

  按照房地产交易的特点和原则,开发公司出售的房屋其产权应归出资购房的单位和个人所有。根据目前商品房销售的 划分,商品房总体上可以分为两大类,一是对象所在地城市居民、企事业单位销售的所谓“内销房”;另一种则是有外商参与 投资开发,房屋销售对象主要是海外华侨、港澳台同胞以及在华工作的外籍人士的“外销房”。

  商品房交易是一种不同于一般商品买卖的特殊商品的交易行为,由于其交易标的额巨大,交易时手续极为繁琐,并且 需要一个相当长的交易时间过程,因此购买商品房必须按照严格的程序进行,交易行为才能顺畅。按照规范的操作方式,在购 买商品房时,购房过程最好委托律师按照一定的法律程序来办理,这样购房契约的签订才会严谨,所购房的安全性才会有保障 。在购买商品房时,一般情况下交易双方都应该按照以下基本程序办理:

  一、签订认购书商品房销售工作开始后,开发商或代理商通常会设立售楼处。经过宣传广告,购房人在得到信息后, 会到售楼处签订认购书,并交纳定金,销售方应将签约须知及有关的宣传资料和相关文件交给购房人,并应实事求是地向购房 人介绍项目的进展情况。签订认购书是商品房销售程序的一个环节,买卖双方所签订认购书的主要内容应包括:

  1.卖方,即发展商名称、地址、电话;销售代理方名称、地址、电话。认购方名称/姓名、地址、电话、身份证件 种类,指定律师所名称、地址、电话。2.认购物业。3.房价(户型、面积、单位价格、总价)。4.付款方式:一次付款 、分期付款、按揭付款。5.认购条件:签订认购书应注意事项、定金、签订正式契约的时间、付款地址、帐户、签约地点等 。

  当购房人在售楼处签订完认购书后,销售方应给购房人发放《签约须知》,以使其清楚下一环节及签约有关细节。《 签约须知》是购房人在签约前应细读的重要文件,只有看懂并搞清其中的全部条款内容,才可以保证下一步顺利签约。《签约 须知》的主要内容包括:1.签约地点。2.购房者(个人、公司)应带有关身份证件、公司文件前去签约。3.购房者若委 托他人签约,有关委托书的说明。4.有关付款凭证的说明。5.缴纳有关的税费说明:印花税(房价万分之五)、契税(房 价3%-6%)、手续费1%、房产权属登记费0.3元/平方米、权证工本费、权证印花税和有关公证公证费等。

  二、签订买卖契约

  购房人在售楼处签过认购书后,应在规定的时间内会同自己的律师到售楼处(外销房应到代理商指定的律师楼)签订 正式买卖合同。律师负责签约事宜、起草补充协议、审核契约须知、制定税费明细表、按揭须知,审查付款情况,制定签约付 款进程表等文件。销售方律师还要审查购房人身份证件,确定其契税缴纳类别,并向购房人提供法律咨询服务。签订买卖契约 是销售过程中最重要的一个环节,契约也是销售中最重要的法律文件,它规定买卖双方的权利和义务。每一个购房人花巨额资 金购买房产,都要对契约的每一条逐句审查、询问。

  预售契约的主要条款包括:1.土地使用权及房产名称。2.购房人购买房产及交付定金。3.购房人购买房产的面 积及土地使用权面积和年限。4.房价(单位面积、总价)。5.付款方式。6.卖方违约条款(未按期交房)。7.卖方质 量违约条款。8.卖方保修条款。9.买方接受物业管理公司管理条款。10.预售登记条款。11.转让条款。12.过户 条款。13.解决纠纷条款。另外,预售契约和买卖契约内容较简单,发展商可以增加补充协议。补充协议主要内容有:1. 限制买方擅自改变室内结构条款。2.卖方因不可抗力延期交房免责条款(包括供气、供暖等)。3.房屋实际交付后,卖方 免除损害责任条款。4.不可抗力对房屋造成损害,卖方免责条款。5.具体转让条款。

  三、预售登记及转让

  登记:办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要,对履约有所保障,只有办理完预售、预购登记后协议方才生 效。签订契约30日内,买卖双方应到市房屋土地管理局市场处办理预售/预购登记手续。买卖双方共同委托律师办理上述手 续。

  转让:买方如转让其预购的商品房,买方与转受让人应在预售契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有 关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

  四、办理入住

  在购房人入住前,发展商要统一审查其付款情况,律师协助审查,每期付款的底单复印件都要给销售商律师楼立档保 存。在最后入住时供审核。由律师发入住单。

  五、安排签订管理公约

  预售契约或买卖契约有接受管理公司的管理条款,所以入住前,必须安排买方与管理公司签订管理公约,交纳维修基 金及各种费用。

  六、办理产权过户、领取房产证

  发展商最后要为购房人(此时也可称为业主)办理房产过户手续,最终办理产权证。■购房高手○梁运斌




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