房地产：京城二手房上市两周 价格问题仍困扰百姓
http://finance.sina.com.cn 1999年11月30日 13:52 中国经济时报
从本月15日京城二手房正式上市至今，时间已过去了两周。此前，曾有业内人士预言二手房上市将成为开启住房二
级市场的阀门。但从这两周情况看，这个阀门还未真正拧开。原因何在？走访全市各区上市交易情况，记者发现存在以下几个
问题。
房价定多少合理？
据各区二手房交易中心工作人员介绍，凡来咨询或实际填表的人，问得最多的问题是房价。想卖房的人关心“我的房
子到底值多少钱?”，想买房的人关心“花多少钱买房子才不亏？”公房上市第一天，家住崇文区的陆先生一大早来到崇文区
房地产局交易管理科。陆先生家有两套房子，想卖掉其中一套，说到房价，陆先生一脸困惑，他说，“房价定多少才合理，心
里没有一点底，定高了怕没人买，定少了又怕吃亏。”用北京市房地局市场处陈同顺处长的话来说，二手房市场就好比一个刚
刚开业的早市，进入早市的摊主总要先摸摸行情才能随行就市。他说，现在的二手房市场正处在摸行情阶段。崇文区房地局交
易管理科的刘科长认为，二手房买卖完全是市场行为，房价要在买卖双方实际交易中显现出来。由于市场刚刚建立，买卖双方
一时还不能适应，造成卖房人待价而估，买房人持币观望的局面。二手房市场行情难摸，房价难定，不是还有房产评估机构吗
？目前北京市各区房地局都设有专门的房产评估部门。但是，由于二手房刚刚上市，评估部门接受二手房交易评估也是头一回
。谈到二手房价评估，崇文区房地局评估所一位姓张的评估师对记者说：“二手房房价评估能做，但不好做。”他说，房价评
估通常采用两种评估办法，即市场比较法和成本法。由于目前二手房还没有一例成交，所以还没有可供比较的房价；若用成本
法，对于商品房构成成本比较好计算，但二手房是旧房，涉及到成本折旧的计算，还有住宅内部装修等等，这些就无法准确衡
量。
差价换房难在哪？
据了解，二手房市场有相当一部分人想换房。在朝阳区房地产交易中心，家住朝阳区十里堡的孙先生告诉记者，他现
在与父母同住的是父亲单位的房子，面积80M2，今年年初，他已在望京小区看好了一套130M2的房子，图的是面积大
，将来即使与父母住在一起，也会方便得多。孙先生要换房是因为看好了新房的面积。同住朝阳区的李老太太换房则有她的打
算。李老太太现与老伴住在东四十条，房子在六楼。她说，眼见自己与老伴年纪越来越大，上下楼不方便，想换一套能有电梯
或低层的房子。除了面积、楼层的考虑，有的换房人想换的是地段。
差价换房的确可以解老百姓之所需，但是，对于差价换房，北京市还没有相应的政策，要换房还得双方通过上市交易
，先卖后买。对此，石景山区房地交易中心受理部主管李文明认为，差价换房步骤应当简化，避免累积税费。他说，现在二手
房上市交易买方主要承担三项税费，包括土地出让金（按各区制定标准不同，石景山区占房价3％）；契税（占房价款2％）
；手续费05％（与卖方1％房价款各半）。而卖方在买卖过程中只需交纳房价款0．5％的手续费。李主任算了一笔帐：
假定石景山一位居民想差价换房，他先得卖掉已有的房子，假定其房价是15万元，减去上缴手续费0．5％×15万元=7
50元，他可获得的房款是15万元_750元；如果他再上市购买差价房，假定房价是20万元，三种税费加起来共占房价
款5．5，20万元×5．5％=1．1万元。就是说，买一套价值20万元的房子，这位买房人实际要拿出21．1万元
才能拿到新房产权证，卖房时手续费750元加上买房时税费11万元，750＋11000=11750元。本来两套房
子差价是5万元，换房后差价却成了50000－11750=38250元。对此，李文明认为，这种以全额房价款收取税
费的方法显然欠妥，他说，如果能按差额部分收取买卖双方税费，差价换房会更火。
房价攀高为哪般？
在石景山房地产交易中心，一位姓韩的工作人员抱怨二手房要价太高。她想为儿子在城里买套房，但根据上市这些天
的情况，她算了算，像她这样每月拿工资的机关人员还是买不起。她向记者透露，一位姓李的大爷在东四北大街的一套房，面
积39M2，开口即报价30万，算下来合7600元／M2，“商品房价也不过如此，况且还是旧房。”
朝阳区房地局交易中心一位姓张的工作人员也反映了房价报价过高的问题。他说，在卖房登记中，有一套房子地处光
华路附近，面积50M2，报价40－50万元，合9000元／M2，还是个小两居，报价比同一地段商品房还高，还不用
说户型陈旧和房屋折旧。记者电话询问家住东四北大街的李大爷，何以报价那么高?回答是：“房价高只是报价，因为市场上
没有一个参照价，报高了还可以降，报低了怕卖得便宜，吃亏。”该区房地局交易中心的种主任认为，这与当前媒介宣传有关
系。目前媒介已普遍造成二手房买方市场远远大于卖方市场的声势，令卖房人对房价期望值过高，另一方面也高估了买房人的
消费水平。他说，目前来咨询买二手房的大多属于工薪阶层，正因为购买力有限才想买二手房。
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