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房地产:投资房产正值佳期 投资者为何还观望

http://finance.sina.com.cn 1999年11月26日 10:50 上海证券报

  中国人民银行近年来下调存、贷款利率可说是超常规了,连连7番降息。钱存银行的收益,已是没有多少了。特 别是11月1日开征利息税后,在许多人眼里,钱存银行,只是为一份安全,获利的概念已经越来越淡了。面对银行的大幅调 息,一些人士认为:这有可能引发人们对房产的投资热潮。然而,让人遗憾的是,这股热潮并未涌动。记者在调查中发现,一 些有能力涉足房产投资的人,对房产投资显示出太多的忧虑和担心,因此持币观望。 房价走势心中无底

   对于房产投资而言,房价无疑是决定投资者是否投资的关键。然而,让投资者犹豫不决的是,近年来房产价格尽管 在一些地方的一些地段,有涨有跌,但就整个房产价格的走势来说,是呈下降趋势。特别是一些曾经狂热进行房地产开发的城 市,房产价格更是跌得让人要跳楼。因此前几年的一些购房者大多有后悔之感,他们当时是买的高价房,与如今的房价比较, 不仅未赚钱,反倒亏了本。这一点让现在想涉足房产的投资者心里打起鼓来。与此同时,全国的商品房空置面积正逐年增多, 从建设部房地产开发统计年报上显示:1998年商品房空置面积比1994年增加了一倍多。就是今年按国家统计局的统计 表明,房产价格仍呈小幅下降趋势。买涨不买跌,这是国人的一个购物心态。面对整体呈下降态势的房产价格,他们不愿立即 涉足,而是持币观望。因为他们不知道,这一跌,到何时才是尽头。 房租费“水落船低”

   除房价走势影响投资之外,房租费的走势也是一个重要砝码。房产投资有两个挣钱的渠道,一是出售,二是出租。 房价走低影响投资者的投资热情,让许多人裹足不前。纵观出租的费用,这些年来,同样是“水落船低"。尽管公房租金提高 ,却并未带动商业房租金的上升,相反,却呈下降趋势。首先是商业门面的出租,这几年市场日渐萎缩,物价持续下降,经营 者大叹生意难做。面对收入的减少和市场的疲软,许多人退出经商这一行,歇业、停业的店铺越来越多。仅湖南某市去年歇业 的个体户就有三分之一。这就使得经营门面的租金不得不开始下调。从这几年的发展来看,除了一些城市的特殊地段经营门面 租金上升或持平之外,其它大部分都在下跌,且房租费拖欠严重。

  商品房出租的租金也不乐观,加上近几年进城民工相对较少,房租市场问津者不多;另外随着房改的推行,一些 无房者开始贷款买房,不愿再租房了,这就使得房租市场出现了新的变化。面对经营门面和住房租金的价格走势,一些想投资 的人也失去了热情。 买卖交易太麻烦

   在房价和租金的走势让投资者有所忧虑的同时,投资者还有一种忧虑,那就是他们普遍感到在买房、租房、卖房中 有太多的麻烦。麻烦首先出现在买房环节上。面对购房者,部分开发商不是诚实经营,而是专门想招儿坑害消费者,有的质量 不行,有的手续不全,有的许诺多而不兑现……结果买了一套质量差的房,手续不全,租不出去,也卖不出去。这样,本想以 此投资,结果被套牢,得不偿失。二是在租房上也挺麻烦。如今的房屋及经营门面的租赁,政府基本上没有过问,大都是通过 民间的中介机构从中穿针引线,双方的信用都不了解。有的运气好,也许遇上一个信用好的租房者,能够按时交纳租金。有的 一不小心遇上一个不讲信用的人,租金迟交、不交,有的甚至还将房子再转租出去。一摊上这样的主儿,别说挣什么钱,能平 平安安把事情了结就不错了。三是在卖房上也挺麻烦,各种手续太多,转让的费用又高,实在不轻松。正因为如此,一些投资 者嫌房产投资太麻烦,而不愿涉足这一领域,宁愿安安逸逸在银行吃点小利息。 房产投资要改变观念

   应该说,房产投资如今已是时候了。面对以上的种种顾虑,需要三方去改变观念:首先是投资方要把房产投资的短 期性转为长期性,尽管从近年看房产的价格以及租金的走势是呈下降态势,但通过几年的下调和变动,应该说,中国的房价已 经降至谷底,很难再有大的下调空间。从长远发展来看,房产价格将会逐步上升,房产升值指日可待。与此同时,中国消费市 场在回暖,经营门面的租金也会“水涨船高"。一旦市场回暖,城市发展加快,人口增多,住房的租金也会有所回升。投资者 除要把眼光放远一点之外,同时也要消除追求暴利的观念。房地产投资在1992年、1993年涌动房地产热潮时,曾经出 现一股购房转让获暴利的事例,应该说这些范例影响了今天的投资者。在他们看来,房产投资应该有丰厚回报,这是一种错误 观念。正确的做法是,只要你的获利能高于储蓄,且风险较小,就可以去投资。相对而言,购房出租比储蓄获利多。以在一个 中等城市买80平方米房为例,在好层次,大约需8万元左右,8万元存一年的利息为80000×2.25%=1800元 ,再减去要征收的20%的利息税,则只能获利1440元,按12个月计算,一个月收益为120元。一般而言,在好地段 ,有好层次,80平方米的住房月租最少也有200多元。这样一来,年收益比存银行要多一倍。所以房产投资,只要选择得 当,在目前的市场情况下也可获利。因此,房产投资要改变因目前市场不景气所带来的悲观情绪。对房产投资者而言,如今的 房价已经很低,逢低吸纳正是时候。且随着经济的回暖,这项投资是十分有前景的。因此,有钱的可以大胆涉足此领域,不要 为眼前的局面所迷惑。

  在要求投资者转变观念的同时,房地产开发商和政府也要转变观念。房地产商应该办齐手续,保证质量,真正卖 好房,卖手续齐全的房,让购房者放心购房。各级政府也应该简化手续,减少一些收费项目,让卖房者、买房者能轻松交易, 同时设立大型权威中介机构,帮助他们交易、转让,走上规范化,这样将有利于激发投资者对房产投资的热情,从而推动房产 投资的发展。(林欣桦)




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