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房地产:房地产业机会来了

http://finance.sina.com.cn 1999年11月24日 13:02 中国经济时报

  中美贸易谈判的成功使中国加入WTO的日期日益临近,就在人们更多地关注着农业、汽车、通信等民族产业是否能 够经受得住跨国公司的冲击时,似乎很少有人注意到房地产业会受到什么影响。人们普遍认为,房地产这个行业的产品是不动 产,有很强的地域性,虽然外国的商品房价格很低,但不可能把中国人吸引过去,因此,中国的房地产业不会受到什么影响。

  实际情况真的如此吗?

  从1992年起,我国的房地产业就已向外资敞开了大门,那时主要是港台资金大量进入内地房地产市场,而且集中 在写字楼和公寓的投资上。几年过后,中国的经济形势发生了很大的变化,无论是政府的政策支持,还是亟待发掘的市场潜力 ,都表明住宅业将成为新的经济增长点,投资住宅建设将会得到稳定而又丰厚的回报。所以,中国加入WTO后,会有更多的 外资进入房地产市场,尤其是欧美投资商不会坐失良机,而资金将有可能集中投向住宅市场。

  特别值得注意的是,随着我国经济发展重心向西部推移,以及小城镇建设速度的加快,“入世”后,会有更多的外资 进入中小城市,从而激活中小城市房地产业的发展,带动我国房地产市场大势持续走好,使房地产业成为经济增长点的作用不 断体现出来。

  目前,我国的水泥、平板玻璃、粘土实心砖产量虽然都居世界第一位,但遗憾的是,建材业中的几个主要支柱产品在 国际市场上几乎都拿不到份额,高档建筑卫生陶瓷和装饰材料每年进口多于出口;年产量4亿多吨的水泥中,国企达标产品只 有4000多万吨;至于一些高技术含量、高附加值的产品,国内现在基本上无法生产。总的来说,我国在发展新型建筑材料 方面,其技术能力、生产能力都处于滞后状态,在这种情况下入关,对于建材业的冲击是显而易见的。

  但如果换一个角度看问题,建材业受到的冲击对于开发商降低开发成本来说又是一件大好事。我国入关后,随着关税 的降低,建筑材料的价格会随之降低,房地产开发的建筑安装费用自然也会不断减少,从而导致房价也就有了下降的空间,对 于一直处于低迷的房地产市场来说,可以使相当比例的潜在需求转变成有效需求,并产生出极大的价格弹性效应。

  毫无疑问,我国加入WTO后,必然会在贸易、金融、投资、服务等领域逐步扩大对外开放的范围和程度,并进一步 加快立法步伐,不断建立健全各项外商投资管理法规;同时,各级政府和企业也将以更高的透明度与外商打交道,因此,规范 、宽松的投资环境是进一步吸引外商、利用外资的关键因素。

  另外,稳定的社会秩序,良好的经济运行态势,以及极具潜力的消费市场,都会吸引越来越多的外商来华投资。外资 企业来华经商办厂,设立分支机构和办事处,对于目前低迷的写字楼市场来说,无疑是“久旱逢甘霖”,大量空置写字楼会逐 渐得到消化,写字楼的行市也会止跌企稳,甚至有可能出现超跌反弹的局面,对于多年来在写字楼市场上深度套牢的开发商来 说,加入WTO无疑是一个重大的利好。实际上,近一个时期股市上的房地产板块正在引起广大投资者的注意。

  随着我国加入WTO的步伐越走越快,我国金融市场的开放程度也会越来越大,也许过不了多久,我国就会取消外资 金融机构设立的地域限制,并进一步对外资商业银行开放人民币业务。由于住宅市场大量的潜在需求和较为稳定丰厚的回报, 外资金融机构将有可能把投资的重点放在住宅业的开发上,从而为房地产市场提供充足的资金支持。

  另一方面,加入WTO之后,外资投资银行(证券公司)也会登陆中国房地产市场,为开发商提供全方位的优质服务 ,比如可以为开发商的项目融资建立信息网络,进行可行性分析,促成更多的项目融资成功实现;可以将大量的住房抵押贷款 通过证券市场实现证券化,化解银行的风险,促进住宅金融业的发展,从而极大地支持房地产市场的消费。除此以外,外资投 资银行还可以利用其充足的人才资源和广阔的业务渠道,为房地产企业的并购、重组等资本运营提供咨询服务,尽快造就中国 房地产的“航空母舰”,实现规模经营,实施品牌战略。当然,外资投资银行还可以为开发企业充当财务顾问,提供短期融资 服务,甚至为开发商托管和盘活不良资产。 ○骆 川




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