中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌展望房地产业未来前景时说——

　　建设部副部长宋春华在今年一次房地产研讨会上说，住宅产业能够拉动中国经济增长20年。对这一预测，业内人士 看法不尽相同，有人表示怀疑，但更多的人怀有很强的信心。我国住宅产业未来20年是兴是衰，究竟能不能担起拉动经济增 长的重任呢？近日，中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌阐述了自己的看法。

　　发展良机前所未有

　　我国住宅产业在承担为社会提供足够住房的同时，还担当着拉动经济增长的重任。恰恰在此时，住房本身也正经历着 前所未有的大变革，顾云昌把这种大变革总结为“三转”。

　　一是转制，即城镇住房制度由实物分配转为货币分配，取消“住房福利制”，让人民群众自己掏钱买房。新的城镇住 房体制的建立将对下一世纪我国住房发展带来巨大而又深刻的影响。二是转轨，即从卖方市场形态转到买方市场形态，从市场 供不应求变为供求平稳或供大于求，从开发商投资决定市场变为消费者消费决定市场。三是转型，我国城镇住房告别短缺时代 ，住房产品由长期以来的安置型转向康居型。

　　住房产业的“三转”带来巨大的市场需求，同时，住宅产业关联度高，即可拉动投资，又可启动消费，还能扩大就业 。处于增长趋缓期的我国宏观经济，客观上要求住宅产业快马加鞭，拉动经济增长。为培育这一新的经济增长点，中央 政府 出台了一系列鼓励政策和优惠措施，使中国住房市场的发展遇到前所未有的良机。

　　市场潜力空间广大

　　所谓潜力大，顾云昌分析，一方面是指中国城镇居民的住房水平比发达国家和一些发展中国家仍有很大差距，现在尚 未完全实现每户一套住房，离每人一间房的目标水平更远。从城市居民消费结构来看，食品支出占消费支出的比重，已从19 92年的52．9％，降到1997年的46．4％，居民消费开始进入以满足“住”和“行”为核心的结构升级换代巨变期 。在此过程中，居民将把“衣”“食”“用”支出中下降的60％份额转化到居住支出上来，从而有可能使住宅的巨大潜在需 求转化为巨大的现实需求。另一方面，我国正处于城市化进程的加速期，1998年我国城镇居民约占总人员的30％，现有 七八千万农民形成城市“流动大军”，或在城镇投资，或在城镇打工，他们中的多数人在城镇没有象样的住房，如果城市化以 每年1％的速度推进，每年还会有1200万人进入城镇，他们将对未来的住房市场产生巨大的需求。

　　所谓空间大，是指“年轻”的中国住房市场不仅在住房开发一级市场有很大的发展空间，而且在存量住房交易的二级 市场更待培育和发展。另外，中介服务市场刚刚兴起，物业管理市场方兴未艾。

　　从未来中国经济适度快速增长、城镇住房体制不断创新、城市化进程加快，以及城镇居民不断增长的住房需求等方面 来看，顾云昌预见，中国的住宅产业起码还将兴盛20年，甚至30年。

　　未来市场什么模样

　　作为一个蓄势待发的朝阳产业，住宅产业在我国具有需求巨大的潜在市场。那么，未来20年，特别是世纪之交的住 房市场何去何从？顾云昌作了科学的预测分析。

　　供求趋向。从总体看，全国住房市场供大于求，在沿海城市尤为突出，中西部地区的城市多数呈供求平稳状态，随着 大规模经济适用住房的建成上市，这一局面将持续下去。但因单位建房（现占年住房建造量的4成）日趋减少，职工入市购房 量将会明显增长。因此，只要总量控制得好，就不会出现商品住房供求之间太大的差距。

　　现在市场上有这样一种现象，在商品房积压较多的城市（如上海），同样有许多热销的楼盘，也同样还有不少人一时 买不到合适的住房，这就需要政府部门和开发商共同注意，既要调控好住房发展的总量，又要注意住房需求的差异性，必须根 据不同消费群体，开发、供应不同档次、品位、规格和不同价位、地段的住房。

　　价格走势。在供大于求的市场里，房价一般会稳定或趋降，这已在上海、广州等城市得到证实。大规模开发经济适用 房也会导致住房总体价格趋降，因为经济适用房要挤掉房价构成中的“水份”（不收土地出让金，取消不合理收费，减少开发 商利润等等），这在1999年上半年的住房销售中已体现出来。今年上半年全国商品住房的销售面积比去年同期增长9．8 ％，而销售额比去年同期减少1．7％，因此可以预料，近一两年房价总体水平仍不大会上升，而且可能有所回落。实际上， 这也是对过去高房价（相对于收入来说）和房价构成不合理的一种“纠正”，但这种“纠正”在中小城市作用不明显，因为那 里的房价本来就不太高，房价中的“水份”也不太多。

　　然而，从长远发展来看，在中国住房供求平衡或供略大于求的情况下，中国住房价格将随着经济发展、物价指数上扬 而出现逐步稳定上升的趋势。当然，价格上升的幅度也不太可能再出现过去20年中每年平均上涨15％－20％的情形。

　　销售关系。为了加快经济增长，中央政府出台的房改政策规定，新建的经济适用房只售不租，要求有购房能力的人都 要买房，并积极推进住房二级市场的开放，激励居民卖房、买房，这意味着中国城市正在大力推行住房自有化。

　　然而，在注重住房销售市场的同时，不能低估了旧房租赁市场的潜力。因为我国存在着几千万的“流动大军”，目前 他们的住房问题虽然还没有引起各方面的重视，甚至是起码的重视，但他们必然会成为未来城市住房市场的消费群体，他们的 住房不能全靠“买”来解决，恐怕主要靠“租”来解决。最近，中央政府有关部门正在采取措施，进一步降低租赁税费，规范 住房租赁市场，相信未来的住房市场必然是租售并举，租售两旺的市场。