恒大告别举债扩张

　　恒大告别举债扩张

　　中国地产界知名的“快公司”中国恒大正在经历一次历史性的战略转型，“高负债”、“高杠杆”将成为它的旧标签。

　　来源：财经国家周刊

　　文/《财经国家周刊》记者 王玉光

　　当土地储备规模达到2.76亿平方米、比排名前5家房企的总和还多时，一向喜欢在业绩发布会上临时宣布上调“年度销售目标”的中国恒大（HK.3333），这次却首次向股东做出了“降低负债”的承诺。

　　8月28日，中国恒大（HK.3333）发布2017年度半年业绩，多项核心指标仍居行业榜首。其中，上半年实现合约销售金额2440.9亿元，同比增长72.2%；营业额1879.8亿元，同比增长114.8%；净利润231.3亿元，同比增长224%。

　　截至2017年6月30日，中国恒大公司总资产规模已达14930亿元，总借贷6735亿元，现金余额2699亿元，净负债率240%，净负债率比上年底大幅下降近一半。

　　恒大集团董事局副主席兼总裁夏海钧向股东承诺：未来一年，公司净负债率由240%降至140%，未来两年降至100%，三年后则平稳保持在业界公认的70%合理区间。至于销售规模，他表示，之前预期的2017年实现4500亿元销售目标“不会刻意追加，但料定会超额完成”。

　　高负债双刃剑

　　在中国房地产企业谋求规模化快速扩张的过程中，高负债向来是把“双刃剑”。市场景气、行情上扬之时，善用财技、适当增加杠杆，用一块钱做几块钱的生意，企业的负债就变成了土地，土地增值，又变成了资产。在过去中国房地产处于“黄金时代”的20年间，一些善用这套资本逻辑的区域型地产商借以迅速实现全国布局，恒大便是其中的佼佼者。

　　虽然屡因高负债而遭受国际投行和媒体舆论的诟病，也曾因为房地产周期性政策调控而陷入对赌危机，但最终事实证明，恰是恒大老板许家印敢于冒险、善于洞见、关键时刻能够辨清大势、把握机遇的企业家精神，才成就了今日恒大的行业翘楚地位。

　　自2009年上市至今，恒大的销售规模年均增长幅度均超过30%，近两年更是高达50%以上。万科用了4年时间实现年度销售额从1000亿元向2000亿元的跨越，而恒大仅用了两年。它比万科晚成立12年、晚上市18年，却最终在2016年赶超万科，创业20年就跻身世界500强企业。这其中最大的秘密就在于：过去20余年间，恒大敢于高负债拿地，土地的溢价增值又将“历史的债”变成了“今天的财”。

　　截止2017年6月30日，中国恒大公司2.76亿平方米土地储备原值为4576亿元，据国际知名咨询顾问机构世邦魏理仕评估，这些土地当下的估值约为9059亿元，增值4483亿元。假设将这些土地增值额计入权益，恒大的净资产负债率实际上仅为65.5%。

　　然而，这种用高负债换来的原始积累，走到今天似乎已经不可持续。土地增值变得缓慢平稳，楼盘销售受各种限制性政策打压，“暴利”已不复存在。与此同时，资金成本却不断上升，债权融资利滚利、息上加息，迫使负债企业不断借新偿旧、拆东补西。更有甚者，像当年的绿城和今日的万达一样，要被迫变卖项目资产，求收购，断腕求生。

　　正是目睹业内所发生的一切，当“轻资产”成为王健林、潘石屹等地产大佬的口头禅时，恒大也不得不去认真总结思考：作为销售规模突破3000亿、冲刺5000亿的地产龙头企业，今后该如何实现高负债的软着陆，确保未来持续发展？

　　2017年初，恒大着手启动“转型”战略，明确企业将由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，将由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

　　业内分析人士认为，恒大的这一战略转型，意味着这家一贯注重“增量”发展的快公司，开始步入注重“存量盘整”的成熟与理性期，今后其商业风格将发生重大变化。

　　三大措施降负债率

　　记者了解到，截至目前，中国恒大在全国总计有719个项目，分布于223个城市，其中一二线城市项目占比约为72.6%。

　　据公司半年报显示，除了净利润大幅上涨至231亿，上半年恒大实现核心业务利润273亿，同比大增249.6%；归属股东利润188.3亿，同比大增832%；股东回报率51.8%，同比增43.6个百分点，各项利润指标均创上市以来最高纪录。

　　在公司总裁夏海钧看来，此次恒大之所以能交出有史以来最好的半年报，正是“战略转型成效显著”的最有力证明。

　　恒大上半年实现利润大幅增长，一方面得益于销售高增长带动的营业收入大增。公司近两年不遗余力打造精品项目，不断提升产品附加值，以及统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式和极强的成本控制能力等等传统优势。

　　另一方面，则与其行之有效的降负债策略密切相关。

　　据了解，自恒大开始实施“规模+效益”的发展战略转型以来，“保持规模适度增长的同时注重增长质量，降负债、去杠杆”成了必然选择。年初制定的低负债、低杠杆、低成本、高周转“三低一高”发展模式转变，其核心就是大幅降低负债率。

　　2017年上半年，恒大为筹备回归A股上市，成功引入两轮共计700亿元战略投资，并在5月-6月份迅速还清1129亿永续债，此一举便实现公司资产负债率下降至75.5%。

　　据恒大集团首席财务官潘大荣向记者透露，截至今年年末，恒大资产负债率预计将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。

　　为实现降负债率目标，恒大目前已着手实施三大措施：一是计划未来三年实施土地储备负增长，即土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备；二是恒大地产计划进行第三次引进战略投资者，引入战投资金300亿-500亿元；三是进一步降低成本，提升产品品质，增加产品附加值，增强盈利能力，增加净资产。

　　业内分析人士认为，伴随许家印大刀阔斧坚定实施战略转型，恒大高负债、高杠杆的时代将逐渐成为过去时，“由大做强”、“有质量地增长”将成为这家地产龙头企业新的战略抉择。

　　而在中国房地产结束长达20年的黄金增长期，且金融严监管成为当前大趋势的背景下，恒大的转型实践，无疑给那些但求规模、不重效益“身体虚胖”的大公司上了生动的一堂课。