杭州运河上街承租方跑路 运河坊公司陷入了多起诉讼

　　杭州运河上街诉争漩涡始末

　　作为杭州市拱墅区的重点项目，运河上街项目从投入运营那天起，运河上街项目的持有人杭州运河坊房地产开发有限公司（下简称运河坊公司）便因合作方欠款“跑路”等问题陷入了多起诉讼之中，在这一过程中，项目所有人和承租人是否应归于同一法律关系，判决之结果是否可以高于被诉之请求等问题一直困扰着运河坊公司

　　文 《法人》记者 王磊磊

　　八月的杭州，酷暑仍未退去，在拱墅区台州路和金华路的交接处，运河上街行政专员贾黎明望着来往熙攘的人群，指着街边“运河上街”的高大指示牌告诉记者，“运河坊面临的所有诉讼都是围绕着这里进行的。”

　　台州路，在古城杭州的历史上，历来是商贾云集、贸易繁荣的黄金地段，宋朝词人柳永曾用“市列珠玑，户盈罗琦”来形容当时的商贸繁华。2009年之前，这里是城北商贸古道的旧址，为了重现古城名街的昔日盛景，拱墅区政府将改造城北商贸古道命名为运河上街，并作为区重点项目，目的是将其打造成集购物、美食、娱乐、休闲、旅游于一体的“一站式”商业中心。

　　此后，运河坊公司成为了运河上街项目的建设者，于2009年年底开始施工建设，2014年投入运营。运河上街全长约350米，步行街商场规划总建筑面积77438平方米，南北宽约60米，两边设店铺，中间是12米宽的内廊式步行街。

　　“为了建设运河上街项目，运河坊公司先后投资7亿多元，用时七年，其中的付出可想而知，始料未及的是，最终没有难倒在建设和运营上，却被一系列的诉讼拖得精疲力尽。”贾黎明说，“这一切都要从选择合作伙伴开始。”

　　装修合同埋下纠纷伏笔

　　时间回到2011年，彼时运河上街项目建设竣工，运河坊公司开始筹划项目运营工作，经过筛选，运河坊公司与美国通用金融国际地产集团公司（下简称通用公司）达成合作协议，由通用公司对运河上街项目进行承租和运营。

　　2011年8月29日，杭州置地投资控股集团有限公司（运河坊公司的母公司）与通用公司签订《整体物业租赁和经营合同》，合同约定租赁期为10年，同时杭州置地投资公司同意给予通用公司2次5年同等租赁条件续约的优先权，租金按照运营面积4.5元/平方米/天，第四年开始每年租金递增。

　　“当时选择通用公司主要考虑到其实力雄厚，在国际上颇具影响力，且有运作大型商业地产项目的经验，协议签订后，通用公司建议成立专门的项目公司进行运营。”贾黎明告诉记者，“此后，通用公司注册了吉迈克商业管理有限公司，公司注册之初，吉迈克公司法人代表系美国人George，2013年6月6日法人代表变更为聂军。”

　　据记者查阅的工商信息显示，2011年10月27日，杭州吉迈克商业管理有限公司注册成立，注册资本2000万元，经营范围为企业管理、策划营销、房地产中介代理服务、百货销售、物业管理等。

　　2011年11月9日，杭州置地投资公司又与吉迈克公司签订了《整体物业租赁和经营合同》，约定以十年为租期，吉迈克公司需付1500万元押金。合同同时还约定，吉迈克公司及早对物业进行全盘规划和经营策划，对后期的安装工程和公共面积装修进行整体设计并提出相关意见和建议。

　　贾黎明告诉记者，项目竣工后，运河坊公司本来的计划是由自己投资进行装修，但签订合同后聂军找到贾黎明称，为了更好的运营，装修工作应全面由吉迈克公司接手，包括设计和选定装修公司。“当时没有过多考虑便答应了，但谁知道这为以后的麻烦埋下了伏笔。”孙达山说。

　　此后，运河坊公司又与吉迈克公司就装修问题签订补充协议，协议规定运河坊公司同意由吉迈克公司实施运河上街项目除电梯装修、地下停车场装修工程以外的所有后续工程设计、建设和装修，自签订之日起即开展物业交接，交接以现状为准。

　　合同还约定，吉迈克公司实施的所有后续工程设计、建设和装修款项用于冲抵原合同项下吉迈克公司应支付给运河坊公司的1500万元押金，在租金方面，第一年租赁费用从原合同的8890万元变成7500万元。

　　对此，贾黎明告诉记者，“也就是说，吉迈克公司承担原本应属于运河坊公司的装修义务，装修所支付的费用由改变租金和押金支付方式的方法来抵充。”

　　此外，在该份补偿协议中还规定，完成交接后，所有的设计、建设和装修均由吉迈克公司完成，吉迈克公司必须按时支付各种工程款，如拖欠款项的，产生的债务纠纷由吉迈克公司承担，如对运河坊公司造成损失，需对运河坊公司的直接损失进行赔偿，未能按时赔偿的，运河坊公司有权终止本协议。协议签订的时间为2013年4月12日。

　　半个月时间过后，2013年4月25日，吉迈克公司和中艺建筑装饰有限公司签订《台州路商业街步行街室内、外精装修总承包工程及室外景观工程承包协议》，合同暂定价为1800万元，工程款按设计图纸核实已完工工程量，在确认计量结果后14天内，支付工程进度款，进场施工后吉迈克公司支付工程预付款500万元。

　　承租方跑路留下麻烦不断

　　运河上街开始装修，招商工作也开始进行，在这一过程中，聂军以资金周转不开以及垫付装修工程款等名义，先后向运河坊公司多次借款，考虑到是区重点工程，开业在即，本着合作共赢的态度，运河坊公司先后向吉迈克公司和聂军借款1200余万元。

　　在这一过程中，吉迈克公司开始问题频发，先后出现多次工人讨薪、未支付物业费而被催债、民间借贷未还等情况。2013年9月份，聂军和吉迈克公司突然“失联”。记者了解到，吉迈克公司失联后，被多家曾与其有合同往来的公司起诉至法院，要求偿还账务

　　在区政府的多次催促下，无奈之下，在吉迈克公司失联后，运河坊公司遂与吉迈克公司公告解除协议，并另选装修公司对运河上街项目进行重新装修。

　　2014年5月1日，历经波折的运河上街商业街终于开业。而由吉迈克公司“跑路”导致的后遗症也接踵而至。

　　一方面，在招商期间，前来进驻的商户皆是与吉迈克公司签订的租赁合同，在运河坊公司与吉迈克公司解除协议并公示通知后，多家商户仍未重新与运河坊公司重新续约，甚至有个别拒交租赁费，导致运河坊公司只能以诉讼的方式维护自身权益。

　　另一方面，由于吉迈克公司并未按照协议规定，向中艺公司全额支付工程款，中艺公司向法院提起诉讼，要求吉迈克公司偿还拖欠工程款，由于吉迈克公司已经失联，运河坊公司承担连带清偿责任。

　　此外，由于工程款尚未结清，装修工程也并未通过竣工验收，中艺公司占据了运河上街商业中心一楼入口处的两间商铺，放置施工材料，并安排了专人驻守，对此运河坊公司认为中艺公司的做法侵犯了运河坊公司的权益，遂又向法院提起了排除妨害纠纷诉讼。目前该案件已经终审判决。

　　承租方欠款所有人担责之争

　　2017年3月31日，杭州市拱墅区人民法院对上述中艺公司诉吉迈克公司、运河坊公司支付工程款一案一审判决，判令吉迈克公司、运河坊公司共同支付工程款及总承包服务费10000162.2元，并从2014年5月1日起支付利息。

　　对于这样的判决结果，运河坊公司法务经理谢萍表示十分不解，“运河坊公司和吉迈克公司之间签订的协议写得很清楚，所有装修产生的债务由吉迈克公司承担，这是完全不同的两个法律关系，自己借钱给吉迈克公司1000多万元不仅无法收回，还要为它留下的烂摊子买单。”

　　除了把吉迈克公司和运河坊公司归为同一法律关系的问题外，谢萍对一审法院的判决仍有一点不解，中艺公司的诉求系要求运河坊公司承担连带清偿责任，但一审法院却判决运河坊公司与吉迈克公司承担共同责任，“法院判决的承担结果反而高于原告的诉讼情况，这实在是不合理。”

　　究竟案件的真实情况是怎样的？

　　2014年7月，中艺公司向拱墅区法院提起诉讼，称在与吉迈克公司签订装修合同的过程中，被告吉迈克公司和运河坊公司仅支付了工程款790万元。虽然吉迈克公司没有履行合同，但在运河坊公司及政府的劝说下，中艺公司考虑到该工程是区里的重点工程，作为国有企业，为了社会的和谐稳定，中艺公司垫资完成了所有工程项目。

　　为此，中艺公司还提出，运河坊公司作为实际招租人并收取租金，钱江公司（涉案另一家公司，运河坊公司的关联公司）作为房屋所有权人，实际享有装修成果的情况下，理应承担连带清偿责任。

　　在开庭过程中，运河坊公司和钱江公司则提出，两公司不是本案的适格被告，钱江公司不是运河上街本案所涉项目的所有权人，中艺公司与吉迈克公司签订合同，只能约束中艺公司和吉迈克公司，运河坊公司不是合同相对方，且在吉迈克公司没有支付租赁费的情况下，运河坊公司已经垫付了大量工程款，又重新选择装修公司进行装修，不存在实际受益人的情况。以不当得利为由由运河坊公司支付对价是不合适的，应由评估事务所以市场装修残值来支付对价。

　　最终，法院认定，虽然装修工程合同由中艺公司和吉迈克公司签订，但从中艺公司进场施工确认、监理选任、监理例会纪要等看出，被告运河坊公司实际参与了该合同，法院确定被告吉迈克公司和运河坊公司共同支付原告项目的款项。

　　对此，运河坊公司在上诉过程中提出，为了加快进度，装修和部分安装工作是同步进行的，装修开工时土建安装并未完工，运河坊公司作为土建安装的业主方，需对现场具有管理、监督、协调的责任，故进场确认单上有运河坊公司的签字，为了方便管理，应吉迈克公司的要求又将装修的监理并入土建的监理。此外，由于运河坊公司垫付了大量工程款，参加例会是为了保证工期和资金安全，这些并不能作为运河坊公司参与合同的证据。

　　目前，该案件正在二审过程中。