不如买个二手房

　　本报记者 陈文雅/文

　　一周前，许梅在同事的办公桌上看到一张中介公司的房源表，漫不经心地瞥了几眼。让她没有想到的是，这一瞥竟然结束了自己长达两年的“购房长跑”。

　　决定性的瞬间发生在她眼睛的余光扫到一套位于北京东四、2002年底交付的带精装 修的10500元/平米的二手房。“要不是明明白白写着‘东城区’，我一定会怀疑究竟是东四，还是东四环？”许梅笑道。两年来她看过一些比东四环更远的精装期房，不乏同一价位甚至更高的项目。至于二环沿线的东四十条，她购置的房子所在的阳光都市项目是2000年下半年开盘，当时的价格在9000元上下，但这两年偶尔推出的一两个新盘动辄2万元/平米，甚至4000美金/平米。“多少美金一平米还是其次，毕竟这种地段商住两宜，租售需求是不愁的。问题是，大部分时候你就是想买贵的，这儿也没有新房子可以卖给你。”

　　“以前

二手房在我印象里就是那种八九十年代建的上市公房，不是天花板上有一片片摇摇欲坠的石灰粉，就是好几个房间见不到阳光。”许梅开始反思自己两年来对二手房的不闻不问不关心。

　　“其实从居住感受来说，相同品质的二手房和新房没有什么区别。但由于北京二手房一直存在选择余地小、交易手续麻烦、中介信誉度不高等问题，形成这种消费心理也是有客观原因的。”华高莱斯国际(北京)地产顾问公司胡早表示。

　　第一时间看到房源广告的许梅可以说是幸运的，因为她对二手房市最新情况的了解还是慢了半拍。近一两年，将目光重新转到二手房市场的消费者在以翻番的速度增加。我爱我家的数据显示，2005年二手房的客户需求增加量比同期的房源供给增加量高出80%。而据中大恒基副总经理付赓赓透露，去年北京二手房供需比大约在1：4，部分地段甚至达到1：7。

　　“选择二手房是一种趋势，说明消费者正在变得理性。”北京中原地产三级市场部副总监宫萍表示。在城市化初级阶段，消费者购买商品房在很大程度上是对“身份”等社会符号的追捧；但当作为奢侈品的房产日渐平民化之后，它终会被更为实用的消费观念所取代。

　　二手房在地段方面的优势不言而喻。一个将基础配套设施等城市资源集中到单一中心的城市，必然驱使人们朝中心而非郊外聚集。但土地的供应量终究有限，于是新项目的地理位置越来越远离中心，腾出的市场则让位于二手房。对于为数庞大的上班族而言，居住在市中心更成了没有回旋余地的选择。同样由于地段稀缺，中心一手房的土地和房产价格往往涨幅较大，相比较而言，二手房因具备成本优势，也就拥有了更宽松的价格弹性。

　　另外一个不可忽视的因素，是商品房在二手房供应量中的比例正在逐渐升高，2005年2月成交量首度超过再上市公房。随着公房存量逐渐消化，而商品房存量不断增加，后者无疑会成为二手房供应中的主流。相对来说，商品房因建成年代、整体外观、室内格局以及居住舒适度均高于公房，将从总体上提升二手房房源的居住品质。

　　但消费者面临的最大问题是，在需求量的猛增已成定论的情况下，在北京要想买到令人满意的二手房并不容易。在2005年，北京全市二手房交易量为7万套。同期一手现房交易量在26万套左右，预售期房约21.5万套。

　　事实上，在一个成熟的房地产市场，每年约7%-8%的存量房会进入二级市场进行交易。一手房与二手房的交易之比为1：8或1：9左右。北京现有的存量房在310万套以上，按照7%-8%的比例，每年成交量约合22万-25万套。拿同样处于城市化进程当中、商品房开发起步略早于北京的上海作对比，后者高峰时期一年二手房交易量在23万套左右，即如2005年面临市场收缩后的低靡，成交量也达到了18万套。上海一手房和二手房交易比例大约为1：1。

　　然而，买一手房还是二手房，远不仅是消费心理范畴的问题。在1：4的供需关系下，政策走向恐怕才是个人消费行为的真正决定因素。投资积极性不高是北京市场的一贯作风，但权衡其间的利弊是一件令北京市建委感到左右为难的事。一方面，鼓励人们将二手房推向市场会招来放任炒房行为的质疑，上海似乎成了“前车之鉴”；另一方面，压制措施又会扩大供求缺口，从而进一步推高

房价，“20%交易个税”的暂停征收便是实证。

　　幸好有一个标准是容易判断的——对市场而言，需要调控的是结果还是市场行为。据我爱我家、中大恒基等房

地产中介公司的知情人士透露，北京市建委在3月份举行的房产经纪公司内部座谈会上透出的政策方向，将是以鼓励供给来缓解北京二手房市场的供需失衡状况。而对大多数消费者来说，二手房消费的钥匙就藏在政策的实践中——如果买到称心如意的二手房并不是因为和许梅一样撞运，而是因为有从容的选择，我们的二手房时代就真正来了。