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———丽江物管的命运将影响广州物管的发展方向
丽江物业管理公司和业主的纠纷发展到现在，因为一审判决的下达而有了个小结，但重头戏却还在后面，据了解，为维护自己的权益，丽江的物管公司已经打算提出上诉。作为广州为数极少的酬金制物管公司和省物业协会的一费制试点单位，丽江物管的最终命运并不只是关乎其自身的利益，更重要的是它将决定酬金制、一费制这些先进的物管理念能否在广
州坚持下去的问题。
广州九成以上物管是包干制
在去年颁布的《广州市物业服务收费管理实施细则》中，明确规定了物业管理公司的取酬方式，“第六条，业主与物业管理企业可以采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方式。”包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式；组合制是指业主根据物业服务需要，分服务项目聘请管理企业并支付费用的管理模式和计费方式。据一物管行业的业内人士透露，目前广州的物业管理公司90％以上都是包干制，采用酬金制的物管企业少之又少，丽江便是其中之一。
丽江1993年开始引入酬金制
据该人士介绍，丽江的物管是1993年开始引进香港模式，采用酬金制的。在国外，大部分的物管企业都是采用这种报酬方式，而国内一直以来都是以包干制为主。酬金制是较先进和科学的理念，有很多优越于包干制的地方，比如说，清楚约定了小区公共部分的广告收入是归业主的，而包干制则不一样，这些经营收入一般是归物业公司的。另外，很多包干制的公司为了扩大自己的物业经营面积和提升资质，不惜以低价竞争进入小区，很多业主一味地贪便宜，却不知道这样会给小区以后的管理带来不少问题：一般的包干制物业公司跟小区签的合同都是两年期的，为了提升资质他们并不在乎亏损两年，但从成本的角度考虑，他们也很难提供到位的服务，例如，小区的物业维护最主要的是设备的维护，很多包干制的公司并不会投入太多成本在这方面，长此以往，小区设备的寿命势必大受影响，业主也将花更多的钱来维修、维护设备，得不偿失。
一费制风险高但业主更方便
据了解，丽江还是省物业协会的一费制试点单位，丽江物管的负责人曾介绍说，丽江的一费制收费中还额外包括了公摊水电费、治安费、居委会费、有线电视费、垃圾清运费、垃圾袋费、节日装饰及社区文化活动费、污水处理费和应该在维修基金中支出而用物业管理费支付的费用等。该业内人士称，一费制也是国际上通用的收费方式，由于要事先做好预算，因此对物管公司的要求更高，风险也较大，但对业主而言，则可以不用担心公摊费用突然增加，也不用担心超出自己的预算。丽江有位业主便表示，该盘采用的一费制让人很省心，市区的房子每个月的管理费都不一样，不是公用水费很高，就是公用电费、电梯维修费高，一年下来每平方米的管理费比丽江低不了多少，但管理的水平就差多了。
酬金制一费制生存环境不乐观
该人士还介绍，虽然酬金制在丽江实行了这么多年，但一些政府部门对这种新的收费方式并不了解，相关法规和社会的观念也很滞后，就纯住宅物业而言，在广州的物业管理中推广酬金制的条件并不成熟。近年来进入广州的外资物业管理公司很多，却没有一个接纯住宅项目，大部分都去管理商用物业了，市场环境不理想是一个决定条件，酬金也是一个影响因素，以丽江的物管公司为例，每年的报酬为总物业管理费的6％，而商用物业的报酬则可高达10％。一费制的生存也是困难重重，据知情人士透露，就丽江目前的情况来说，不带电梯小区的物管成本，可能跟政府的指导价持平或较低，而带电梯的物业管理成本则会高于政府指导价，如果一味按照政府指导价来收取，很可能会入不敷出。据其介绍，随着市场的工资水平、物价水平的上涨，物业维护强度和小区入住率的提高，小区管理的程度也相应提高，成本也随着增加，但以国内目前的情况看，要提高物业管理费是不可能的，因此采用一费制的物管企业只能考虑节约成本，这种节约一般是体现在减少物管公司的运营成本上，如压缩人员编制和降低工资水平等，短期内是看不到这种成本节约所带来的影响，但长期的话业主会感觉到服务上的差别。
丽江物管命运影响深远
丽江物管所实行的酬金制和一费制在国内都是很新的理念，势必要面对市场的考验，其败诉或胜诉都将对广州物业管理收费模式产生重要影响，如果丽江物管最后输了，那么一费制很可能被取消，转而采用市面上常见的政府指导价＋公摊费用模式，这会影响到物业公司获得的报酬，因此也有可能会使酬金制的取酬方式被包干制或其他形式所代替，这也就意味着丽江物管坚持多年的先进模式最终无法在传统的土地上开花结果。而一旦丽江物管赢了，对广州楼市的震撼将更大，旧的物管收费模式将被颠覆，酬金制、一费制这些“星星之火”从此将拥有“燎原”的大好前景。记者 曾冬梅
[回放]
丽江物管风波
2004年9月15日，广州市政府授权由广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合发布了《关于印发<广州市物业服务管理实施细则>的通知》，业主刘广生发现文件制定的物业管理价格与丽江花园的现实收费的差距。2005年1月起，物业管理收费新规定施行，部分业主开始拒交管理费。2005年6月7日，丽江物业公司以拖欠物业管理费为由，将刘演发等三位业主告上番禺区法院。2005年7月11日，丽江物管与第一位业主刘演发的官司开庭，10月18日接到判决，一审法院判定对业主要求按照《广州市物业服务管理服务收费管理规定实施细则》交费的请求给予支持，丽江物管败诉。2005年10月19日，丽江物管撤销对另外两名业主———周锦冰和黄丽全的上诉。（Robby／编制）（来源：金羊网）
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