|
房地产市场调控的“新政”实施至今已近两个月时间，如何理解国家的调控政策，业界、专家、学者如何判断房地产市场今后的走势，羊城晚报集团广东建设报日前举办了“领悟新政和谐发展”论坛，作为一个交流平台，碰撞思想，汇集意见，以期加深对政策的理解。
房地产业出问题政府要负责
杨慎（中国房地产业协会会长）
海外热钱拉高上海房价上海与长三角地区房价上涨过快过高，是此次宏观调控的主要对象之一。上海房价过高，并不都是开发商获取了暴利，由于拆迁成本不断上升，拉高了开发成本，自然也抬高了房价。另方面，国际上大量的投资基金看好人民币的升值潜力，都涌到上海投资房地产。最近一个企业花了28亿元在上海购买了一栋楼，他们说等10年后肯定会升值。房价上涨过快政府有责任国家为什么在房价上涨到如此的地步才出新政？政府的职能部门在这个问题上有责任。没有通过信息网络和有效的政策进行及时监控和引导，而是在事后发现问题了才进行纠正，这本身是不对的。房地产业是需要政府引导的行业，土地资源和税收都掌握在政府手里面，房地产业出现的问题，政府负有责任。市场正在逐步恢复房地产业经过调控后，在一定时期内表现为四大特点：投资理性增长。宏观调控前，房地产投资增幅高达30％，目前已下降至24.3％，今后还会进一步下降。房价稳中有升。中央出台政策是稳定房价，改变房价增幅过快的状况。去年房价上涨15.2％，我们的工资收入只有8％—9％的增长，楼价升幅高于社会收入升幅，所以人民有意见了。节约能源，节约资源。不节约的产品房屋不要盖，早下手早行动，国家明年开始对不符合节能的房屋不予立项。对节能达不到5％的，首先要罚款50万元，而且不准继续开发。市场逐步恢复。新政对调控房地产市场很有效。产权证未到手的房屋不能交易，居住未达到二年的房屋要增收营业税，一系列的经济政策和行政措施将逐步到位。希望开发商调整好心态，找准定位，做好项目，坚持发展。
关键是控制固定资产投资增长速度
魏清泉（中山大学教授）
七部委干预房地产价格表面上是稳定房地产价格，我理解其实质是控制固定资产投资的速度，从宏观上控制国家固定资产投资的速度。这些年来，我国固定资产的增长速度高于GDP的增长速度，如果总是保持这么高的速度，将会给经济运行带来非常大的危机，会影响到消费的增长。我国表面上需要控制房地产的价格，后面实际上是需要控制固定资产投资的增长速度。控制房地产的投资和价格，是控制我国固定资产增长速度最有效的手段，因为房地产投资在国家固定资产投资中占的比重非常大。房地产业要做到和谐，首先要清理家底。我们到底有多少房产，未来的城市人口是多少，我们需要多少房屋，还缺少多少房屋？这个底要摸一下。广东省有2000万平方米的空置房，全国有二亿平方米的空置房屋，不要认为我们的需求量是无限的。要做房产的发展规划。现在很多部门都有规划，但是房产行业没有规划。高档的别墅、普通的住房、低档的房屋需求量是多少，需要多少的土地，土地从哪里来，是否可以供应等等，这些都需要有行业发展规划。转变消费观念和多元化的经营，要鼓励购买房屋，也提倡租房，不一定要购买自己的房屋，这样我们的二手、三手市场就会活跃起来。切实解决发展中土地供应的瓶颈问题。广州尤其是大城市周围，不可能有更多的土地盖房，这是国情决定的。广东的丘陵山地占了70％以上，要多利用山丘，坡度在25度以上的坡地也应充许开发。
开发商要主动适应新政
马豪（华港房地产公司董事总经理）
开发商适应房地产新政应注意以下三个方面：一是准确定位。包括根据新形势确定自己的年产量和土地储备量，其规模应是适合本公司实力的。如规模太大会承担大的风险，规模太小又可能被淘汰，要适度把握。二是诚信经营，不参与任何囤积土地、哄抬房价等行为，同时改革旧的营销方式以适应房地产新政。三是主动配合政府有关部门使房地产新政落到实处。包括积极收集房地产新政在广东执行过程中遇到的问题和意见，及时向政府有关部门反映和提出合理化建议，如研究使用增值税来真正打击投机炒房者，尽快研究建立房地产泡沫评估和预警体系。
广东供应结构仍存不合理因素
陈之泉（广东省房地产业协会会长）
国家出台这些政策的目的，我认为有以下三个原因：一、要采取各种措施，尽快解决中低收入家庭的住房。二、调整结构、优化经济增长方式。三、强化管理，尤其是加强金融管理，预防金融风险。广东省的具体情况是，房地产投资总量和平均房价增长速度虽然比较平稳，但是高档商品房价格增长较快，供应结构仍有不合理，一些开发商大量开发别墅，浪费土地，而中低收入家庭住房仍有待解决。
正确区别对待十大问题
金贻国（北京师范大学不动产学院院长）
中国房地产协会最近转发河南省建业董事长胡葆森的一封信。这封信提出在宏观调控中要正确区别对待十个方面的问题，这对正确领悟新政，实事求是，探索房地产业和谐发展很有帮助：一、对不同的区域、不同的城市；二、对房地产市场和对政府应当承担责任的住房保障体系的建设；三、对土地管理和房产管理；四、企业行为和政府行为；五、对个别城市房价疯涨与绝大多数城市正常房价；六、对房地产业是支柱产业与国民经济非支柱产业的政策趋向；七、对不同使用功能的房地产产品和服务；八、对银行的开发贷款和支持购买贷款的政策；九、对好品牌的房地产企业和非品牌企业；十、不同购买力水平的消费者如何解决他们的住房问题。
做一个有社会责任感的开发商
付凯（万科地产广州公司副总经理）
国内的房地产行业已经发展了十几年，在发展过程中，有一些发展商因为操作不规范，包括不规范拿地和建设，赚取了不应该赚取的利润，随着行业的逐渐成熟，我相信这种现象会越来越少。社会责任感是对消费者而言的。万科在不断地研究新产品，探讨技术进步，例如在满足同样使用功能的情况下，开发小户型单位，使单套房子的价格降下来；又如，在不牺牲整体生活品质的情况下，减少非基本需求的一些配置等，可以将房价尽量下降一些，这对于发展商来说，扩大了市场份额，而社会上有更多的人可以购买房屋。中国住宅在环保和节能方面与国外差距相当大。我们也正在努力，例如对水的处理，包括对家庭的生活用水如何循环运用、雨水如何收集等的环保节能技术正在开发与运用中。我们希望将来能够将房地产行业推进到工业化的时代，像制造汽车一样制造房屋。这样，房屋的建筑品质有保证，节能和环保也通过工业化实现大的飞跃。资料整理 记者 殷小杰（Robby／编制）（来源：金羊网）
| 
