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房价上涨的根本原因不在于土地价格上涨，而在于土地价格上涨了，开发商的利润不愿降，甚至还水涨船高。平抑房价，成为今年的重头戏，一系列有关政策接踵而来，土地政策应当在平抑房价的浩大工程中扮演什么样的角色？长期从事土地经济与资源管理、公共经济与政策研究的知名学者———南京农业大学副校长、经济学教授曲福田表示，土地对房价上涨有影响，但如果单纯把房价上涨归结于土地价格未免片面，同时中国的国情和科学发展观决定了土地政策不适宜成为调节房价过快上涨的主要手段。
开发商利润不降导致房价虚高
[在房价的正常构成中，哪怕是上涨了的地价最多只占总价的1/5到1/3，建筑成本大约占1/3，另外1/3的大头就是开发商的利润]曲福田表示，从理论上来说，一，房价上涨与土地有关，因为地价构成了房价的一部分，但这取决于土地供给与需求；二，表面上看，由于土地拍卖和土地市场化，会导致土地价格上涨，但单纯将房价上涨的原因归结于地价的观点是不全面的，更不能将房价上涨单纯归结于地价上涨，并与地价上涨导致地价上涨再循环等同；三，目前房价上涨过快的根本原因不在于地价，而在于房产供求关系进入了一个新的阶段，这个阶段的特征表现为三方面购房需求的提升：一是投资用途的购房增加。二是随着人民生活水平的提高，改善居住条件的购房需求提高。三是原有的对房地产市场起到支持和培育作用的金融政策进入现阶段，从一定程度上对房价的上涨起到了推波助澜的作用。而一和三两项使得房地产需求与本来通过城市化改善居民住房需求的本意日渐背离，形成了需求的“虚高”。另外，购房者以及地产商对于将来取得土地的不乐观预期也对房价有推高作用。这种对房价的推动主要表现在对消费心理的影响方面，开发商自身拿地没有以前那样容易，有的开发商甚至故意放出“地荒论”更强化了这种预期，使不少购房者认为今后土地更不容易拿到，房屋供应也会越来越少，因而推动房价上涨。最近的一系列针对房地产的金融政策，是从抑制需求方面着手来平抑房价，这个所抑之“需”并非有切实购房或改善住房的“需”，而是以投资为主要目的的购房之“需”。曲福田介绍说，事实上，就他了解，房价上涨的根本原因不在于土地价格上涨，而在于土地价格上涨了，开发商的利润不愿降，甚至还水涨船高。
土地并非不够
[不少发展商一方面手中囤积有大量土地，以保证其3-5年的开发，一方面大抛“地荒论”]曲福田还驳斥了所谓的“地荒论”。他认为，一是现有的土地供应并非不够，关键在于要建立健康、理性的土地供给机制，同时要保证稳定的土地市场预期，严防开发商囤地。曲福田也表示，虽然政府出台了一系列加强土地批让与管理的政策，如去年地产界所谓的“8·31”大限以及今年年初正式实施的由财政部、国土资源部、中国人民银行联合发出的《关于进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》，但必须承认，由于这一系列政策微观操作上都有较大的难度，中央的监督成本很高，主要取决于地方政府的执行力度，因而也造成了一部分地区执行程度较差，并没有真正达到政策预期目标，一些土地仍然没有得到规范管理。不少发展商一方面手中囤积有大量土地，以保证其3-5年的开发，一方面大抛“地荒论”，以刺激消费心理抬升房价，而两年之内不开发的地块将由政府收回的政策落实程度也有待强化。第二，他强调，基于粮食生产、生态保护以及科学发展观考虑，中国的国情决定了土地政策不适合成为调节房价上涨的主要手段。
经济房考验政府保障能力
[以前建的很多经济适用房出了这样那样的问题，其关键不在于经济适用房本身，而是在于没有很好地划分受益群体]曲福田建议，在建立一个健康稳定有序的土地市场之外，由于国内房地产行业的主要利润集中在房地产前期开发中，房地产开发的相关政策也需要进行调整，要进行类似经济适用房或者称公屋的建设，以满足占了购房者大多数的中低收入层次的居住需要。任何一个国家或地方政府，在房地产产品供给方面都包括完全市场化的和类似安居工程的房屋这两部分，并且后者往往占了相当的比重。他表示，目前一些人称建设经济适用房是后退的说话是不正确的。以前建的很多经济适用房出了这样那样的问题，其关键不在于经济适用房本身，而是在于没有很好地划分受益群体，不论是标准的制定还是执行上都出现了诸多不公平的操作，导致该受益的群体没有受益，并引发一系列社会问题。事实上，能否真正操作好经济适用房，使广大中低收入阶层切实受益，也是对地方政府提供社会服务能力的一项考验。记者 桂蔚 实习生 刘燕（子琦／编制）（来源：金羊网）
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