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受资金、选址、定位三大因素掣肘，荀培路预言———商业项目今年再演新“烂尾”
本报讯记者 殷小杰 报道：“我们预计，今年可能会出现新的烂尾商业物业，2005年的商业地产竞争明显加剧”，于昨日在广州结束的“中国商业与地产联运高峰会”上，中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟理事长荀培路将目前国内的商业地产概括为14个字：“起步晚，发展快，结构性矛盾突出”。
开发无序突出
根据国家统计局统计资料，去年全国商业应用房完全投资同比增长了34％，增幅高于住宅和写字楼，但是去年商业物业的空置面积却增长了5.2％，与住宅空置面积下降15.6％形成了鲜明的对比。事实上，近年来，商业地产蓬勃发展，但违反商业经营规律，盲目、无序开发的问题也十分突出，国家为此已经开始全面倡导实施商业网点建设规划。而另一方面，商业地产作为一种涉及商业、地产、零售等多方关系的投资模式，如何均衡包括开发商、小业主、商家、零售商等多方投资者的利益，开发真正符合市场需求的项目，已成为众多开发商急需解决的问题之一。荀培路表示，目前，我国正在全面进入小康社会，需要更多的现代化商业服务，为商业地产发展提供了可观的商机。国内不少大房地产开发商将进入商业地产领域作为企业发展的方向之一，并且在今年都将有大动作。
三大因素掣肘
但是，资金掣肘依然存在。银行也看到了投资商业地产的风险，所以在区域市场的风险评估格外严格，而该领域在吸引外国基金进入方面也没有政策性的突破，这使商业地产开发要承受较大的资金压力。成熟的商业地产项目通常是由基金作为项目的主要投资人，或是开发完成后由基金购买，再进行统一的租赁经营等，这样能保证项目长期经营的稳定。但是，目前国内多数商业地产开发商是向银行短期贷款，资金压力使得他们热衷于采用“卖产权”的短效经营方式。于是不少开发商热衷物业产权的商务运作方式，将项目拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，“捞一把”后再以“返租回报”来统一经营。然而由于商业利润非常薄，全国平均只2％左右，而开发商的返租回报却高达8％—10％，这使得商业物业的经营充满了风险的。尽管现时北京已经有了担保公司愿意为“返租回报”做担保，但是由于担心“分薄”利润，开发商的兴趣并不高。还有是选址与物业的经营定位。由于目前的大型商业物业基本上均由开发商开发与经营，而商业地产对于擅长于房地产开发的开发商而言，这两方面恰恰正是不少开发商的短项。例如选择经营客户，并非对方公司越大越有名气就越好；也不见得外资企业就比内资企业好。与这些大企业合作的好处是显而易见的，但是正因为其大，所以这些客户谈判能力很强，而且利润很低，开发商难以获得预期的收益。据广东省统计局资料，2004年广东商业营业用房和其他类型房屋大量空置，导致商品房屋出现结构性恶化趋势。2004年，广东省内商业营业用房和其他类型房屋占空置商品房面积比重为37.1%，其中商业营业用房空置518.47万平方米，占全省商品房空转空置量24.2%。造成商业营业用房大量空置的主要原因，一是商业地产巨大的市场需求和高额利润的吸引；二是2002年和2003年广东开发商大师投资商业物业、郊区商铺、住宅小区商铺大师涌入市场，引发消化不良造成“肠梗阻”。2004年，广东商业营业用房共投资161.51亿元，同比增长32.6%；新开工施工面积同比增长9.6%。记者 殷小杰(观宇/编制)（来源：金羊网）
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