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新桂网-南国早报记者孙小娟张若凡成立业主委员会是业主维护自己合法权益的一个有效途径，因此在众多业主心中算得上是小区里的头等大事。然而维权之路总不像想象中那样一帆风顺，除了对相关的法律程序不熟悉之外，许多意想不到的阻力，也让业主委员会的成立难免“难产”
小区出现两个筹备组
成立业主大会筹备工作组是产生业主委员会的艰难的第一步。所谓万事开头难，许多小区的第一步都迈得一波三折。江南新兴苑的业主大多是在2002年和2003年间陆续搬进去的。刚开始，大家都过着“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的生活。2004年5月的一件事让他们意识到成立业主委员会的重要性和迫切性。事情的起因是，5月底，小区的物业公司贴出通告，要向业主收取停车占道费。许多业主纷纷找到物业公司，表示对此做法不满。可是物业公司的答复让他们陷入困境：你们的说法只代表个人意见，并不能代表全体业主，物业公司不接受这种形式的协商。于是，成立业主委员会变得迫在眉睫。6月初起，一些热心的业主多次致电和发函开发商，希望他们能牵头成立业主委员会，但均遭到对方拒绝，于是业主们决定，靠自己的力量将业主委员会办起来。“开发商不管，你们自己可以办，超过20％的业主有要求，就可以开始筹备了。”得到南宁市房产物业管理处的口头答复后，几个牵头业主风风火火地展开了宣传、筹备工作，板报和通告传遍了整个小区。可就在这时，原先表示不参与筹备工作的开发商突然改变初衷，也有所行动了。由他们牵头另外成立了一个筹备小组，开始跟房产局方面接触，两队人马都在积极行动。6月18日，由业主们自发组织的筹备组成立了。下午5时，大家将筹备组成员名单及详细资料张贴出去。有趣的是，半个小时后，另一份筹备组名单也贴了出来，上面还盖有南宁市房产物业管理处的公章。原来，这个筹备小组也得到了房产局的认可。俗话说，一山难容二虎。两个筹备组都对对方的存在表示怀疑，一时间，筹备工作陷入僵局。为了解决两个小组之间的矛盾，2004年12月，南宁市房产物业管理处派出了一个工作组，指导小区成立了一个新的筹备小组。当时为何允许一个小区成立两个筹备组呢？南宁市房产物业管理处物业管理科的黄副科长介绍说，江南新兴苑成立业主委员会的筹备工作自2004年6月份就开始了。当时，该小区部分业主根据有关规定，联名向房产局提出了成立业主委员会的要求。他们经过核实之后，指派工作人员下到社区，指导业主大会筹备组的成立。几乎在同时，小区一部分业主不经同意自发成立了另外一个筹备组。于是，自发筹备组与主管部门成立的筹备组公然对抗，导致该小区有半年的时间无法正常开展业主委员会的筹备工作。到了2004年12月份，应部分业主的强烈要求，房产局和街道办事处、社区居委会等单位再次下到社区进行指导。由于半年后小区的入住情况发生了变化，部分筹备组成员的业主身份也发生改变，他们又重新确认了筹备组成员。
自主筹备遭遇“严格指导”
“原以为成立了筹备组就已经成功了一半，没想到还有那么多问题等着我们。”采访中，江南新兴苑的一位业主沮丧地对记者说。新的筹备组成立后制定出一系列工作计划，第一项就是召开首次业主代表大会。因为新兴苑内入住的业主共有960余户，要召集全体业主出席大会是一件非常困难的事情。根据自治区物业管理条例的相关规定，业主成立业主大会，业主人数较多的，可以按比例推选业主代表，组成业主管理区域的业主代表大会。于是，筹备组决定每栋推举一个代表，加上开发商方面的代表，预计有30余人组成首次业主代表大会。但是这个做法立刻遭到了否认：工作组不同意召开业主代表大会，认为首次业主大会必须召集全体业主参加。工作组的这个意见，让筹备组成员感到十分不解。黄副科长解释说，在这个问题上，双方的分歧主要在业主委员会候选人的产生方法上。根据筹备组制定的方案，他们打算通过业主代表大会选举产生候选人。根据2003年9月1日开始实施的国家《物业管理条例》的有关规定，小区必须召开业主大会，由全体业主直接选举产生候选人，也就是说小区的每一个业主必须到场参选，真正体现公开、公平、公正的原则。是否公开招聘物业管理公司是业主们最关心的问题，因此也就列入大会的讨论议程。可这项议程出人意料地也遭到了工作组的否决。在采访中，一位业主激动地说：“我们之所以迫切地要成立业主委员会，就是想把这个决定权掌握在自己手里！”而另一位对相关法规比较熟悉的业主则认为，工作组的职责只是指导和监督，只要筹备组的工作不违反法律规定，工作组为什么一定要强行指导呢？2005年3月3日，筹备小组邀请工作组的成员就双方存在的分歧进行商议。问题摆上桌面后，双方都不肯让步，工作组仍然不同意召开业主大会。对于筹备组所反映的阻力问题，黄副科长承认，目前该小区成立业主委员会的工作不是很顺利，但他认为这主要是筹备组不肯听从主管部门的指导、按照法律法规的要求开展工作造成的。
渴望指导却被“放羊”
提起建立筹备组的烦恼，南宁市文华园小区的黄先生深有同感。不同的是，新兴苑筹备组想自主却被“强行指导”，而文华园的业主渴望指导却又被“放了羊”。他告诉记者，文华园业主早从2003年三四月份就开始着手成立业主委员会，到现在已经两年了，筹备组才刚刚成立起来，堪称“马拉松”式的筹备。黄先生告诉记者，2003年春，小区业主接房产局的通知报名参加业主大会的筹备工作，由于当时报名人数不多，业主大会筹备组成立后开了一次会便不了了之。过了差不多大半年的时间，参选业主又开了一次会，把筹备组成员名单报到了房产局，等待审查结果。在这份名单中，黄先生被推选为筹备组的组长。然而结果迟迟没有下来。2004年9月份，黄先生打电话到分管的新阳房产所咨询，分管的工作人员称，原先的那份名单中有一个人不符合条件，但因时间拖得太久了，建议重新报名选举。这种解释让黄先生感到很不理解，他说：“既然有人不符合条件，房产部门为什么不及时通知更换呢？但房产部门却认为，是业主们积极性不高才导致拖延的。随后，黄先生等热心业主又开始挨家挨户征求业主们的签名，号召大家重新报名参选，并于2004年10月把新选出的筹备组成员名单提交到了房产局。2005年的3月11日，筹备组的确认名单终于下来了。尽管如此，黄先生还是担心提名候选人等环节上再出现什么问题。“那样，我们两年来的义务劳动又要白费了。”对于黄先生疑虑，南宁市房产物业管理处分管文华园的黄先生解释说，第一次筹备失败是因为选出的筹备组没有达到人数要求，第二次提交材料时临近春节，审查工作与其他工作发生冲突，同时文华园社区较大，仅审查工作就要持续数月，拖时间在所难免。
主管部门如何指导成为焦点
根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会有权召开业主大会会议。另外，对于业主普遍关心的选聘物业公司问题，业主大会可以履行选聘和解聘物业管理公司的职责。在清楚了自己的权力和职责后，业主们对工作组所起的指导作用提出了质疑：究竟如何理解指导的意义？指导的范畴和分寸该如何把握？江南新兴苑业主委员会筹备组的成员段先生认为，业主委员会只是一个民间组织，从组建到管理都是一种公益行为。大家牺牲无数个节假日，奔走动员，无非是希望业主们能在一个有组织、有秩序的环境下生活。因此，让业主委员会的工作在合法的前提下进行，这就是工作组的指导作用。至于会议召开的形式，会议内容等问题，工作组实在无须干预。如果凡事都要报主管部门批准，那还叫做指导吗？这样的话业主委员会存在还有何意义呢？而南宁市房产管理处的一名工作人员对指导的理解恰好相反。他认为，筹备组所做的任何一件事都必须经过工作组的批准，这就是指导。记者了解到，《广西壮族自治区物业管理条例》于2004年7月1日进行了修改，其中一项重要的修改为：业主委员会的成立已由过去的登记制改为备案制。这是否意味着行政主管部门的指导性质已经发生了变化？自治区建设厅房产处一位工作人员表示，虽然他们是区级行政主管部门，但是如何指导属于实际工作中的操作问题，他们不给予意见，由各市房产局自行理解和执行。3月21日，记者又采访了南宁市房产管理局，该局办公室的覃副主任说，在以往的工作中，他们已经发现广西现行的物业管理条例中存在一些漏洞，并已经拟订了一份南宁市物业管理办法实施细则，提交给市政府，目前正在等待批示，因此不便对“应该如何指导”等问题进行答复，一切等新的实施细则出台后再讨论。
业主渴望和谐社区
南宁市房产局物业管理处的黄副科长在接受记者采访时表示，目前一些小区成立业主委员会速度遭遇波折的主要原因是，物业管理作为一个新兴的行业，许多业主对相关的法律法规还不熟悉，存在一些凭主观意愿办事的情况。然而，文华园的黄先生认为，业主委员会迟迟成立不了主要是和“利益”有关，但阻力究竟来自哪里他却不是很清楚。在他看来，小区物业管理在收费、服务等方面存在的问题实在太多了，广大业主的利益已严重受损，迫切需要有个组织来代表业主说话，使小区尽快走上规范化管理的道路。而早日成立业主委员会需要主管部门的帮助和指导，业主们非常希望主管部门能以支持的态度引导小区顺利成立业主委员会。业主冯先生则表示，尽管成立业主委员会最直接的作用是监督物业公司的工作，维护业主的切身利益，但这并不意味着，业主要和物业公司对立。监督的目的还是为了更好地合作，只要物业公司能够诚信经营，按规定办事，业主肯定也会以诚相待。作为业主，大家最渴望的是一个安定和谐的社区。
作者：孙小娟 张若凡
（来源：新桂网-南国早报）
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