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广州市仲裁委一年受理近2000件房地产纠纷，鲜有开发商当原告的，舆论也是向着小业主一边倒，大部分开发商担心名声受损，对打官司都是避之则吉。广州市某著名楼盘的开发商权衡了近一个月的时间，但对通过法院起诉长期拒交物业管理费的小业主的举措多次酝酿后却下不了决心，“我们权衡了很久，打官司肯定赢，但公司承受不了由此可能带来的负面作用”，这家企业的负责人说：“事情张扬出去，对卖楼肯定有影响”。对于“卖楼利益高于一切”的广州开发商，不少视打官司为畏途。去年，广州仲裁委员会共受理各类仲裁案件
3100多件，其中6成以上是房地产纠纷。仲裁委主任陈忠谦博士透露，这类案件中，寡有开发商当原告。“舆论一边倒，都将小业主当作弱势群体，个别小业主也很会造势，有理没理都闹到售楼部去，或是在公共场所拉起大大横幅，还动不动就找记者，不解内情的外人以为楼盘有问题，谁还敢来买楼？”一些楼盘中个别难缠的小业主，使开发商处于两难。一位开发商说：“我们也希望通过法律途径寻求解决办法，但无法应付别有用心的‘业主秀’，有的人就是希望将事情闹大以谋求合理要求之外的回报”。在仲裁委受理的案件中，也确实遇到过个别不讲理的小业主。一位回迁小业主，收楼面积比合同面积大了数平方米，开发商愿意多出面积不收钱，但小业主不同意；开发商表示可以用墙体将多出部分隔出来，小业主也不答应，非要一套与原面积同等大小的房子。最终，仲裁委依法裁决小业主收楼。陈忠谦透露，开发商提起的诉讼，大部分涉及的仅是小业主断供或是不及时交买楼款的问题。“除非是很大的事，个别的也就息事宁人迁就了事”。从事房地产开发多年的江先生说，不少明摆着是个别小业主“作大”的纠纷，只要开发商认为不是“伤得太厉害”，都会作出让步私了，“官司缠身传出去名声不好，一般的中小开发商也耗不起这么多时间与人力”。一家专业物业管理公司负责人说，在他们负责管理的小区，特别是老城区中规模较小的楼盘中，对发生的如小业主拒交物业管理费、不爱护小区公共设施，侵占公共建筑面积，在小区内搭建睶建物等行为，大多是“耐心劝阻”，遇到实在不讲理的，也就睁只眼闭只眼。记者殷小杰
案例1
违约责任不应两次承担
刘某与W开发商签订了一份《商品房买卖合同》，购买商铺一间，约定购房款50万元，交楼时间为2004年5月1日。刘某支付了购房款后，W开发商于2004年5月将商铺交付刘某使用。由于W开发商延迟交铺20天，双方同意在管理费中冲抵逾期交付商铺的违约金，并交已执行。时至2004年12月20日，由于商铺人气不旺，无法实现预期的经济收入，刘某向仲裁机构提出仲裁，申请解除本案的《商品房买卖合同》，理由为：1、W开发商延迟交商铺20天；2、W开发商售楼人员在售楼时承诺：某大型超市将进入，而事实上未兑现。仲裁庭经调查、审理认为：双方就延迟交铺事宜已达成协议，并已执行。W开发商已承担了违约责任，刘某不能再以延迟交楼为由要求解除合同；刘某提出售楼人员承诺大型超市将进入，但并未提供证据予以证明，而且在合同及W开发商的宣传广告中都未提及大型超市入驻一事。因此，仲裁庭对刘某要求解除《商品房买卖合同》的请求不予支持。法律提示：1、业主不能要求开发商就同一违约行为，承担两次或以上的违约责任，这也体现了法律的公平原则；2、业主在买楼过程中，也应当承担一定的商业风险，比如房价下降、房屋贬值、商铺经营不顺等，不能把业主应当承担的商业风险完全推给开发商。
案例2
按揭未办成合同仍有效
2002年5月，广州某房地产开发有限公司（以下简称Y开发商）与王某签订了《商品房买卖合同》，合同约定：王某向Y开发商认购其开发的天河区某单元房，总房价447975元，王某2002年6月8日支付137975元，余款31万元办银行按揭。双方在合同附件4补充协议中约定：买受人在《个人住房贷款合同》公证后3天内到按揭银行办理按揭手续。逾期买受人则按所申请的按揭贷款每天千分之一向出卖人支付违约金。2002年6月11日，王某向Y开发商支付了首期购房款137975元及3360元的税费。2002年10月18日和2002年12月20日，Y开发商先后两次将预售合同提交建行支行，因王某没有前来办理按揭手续，合同由Y开发商员工取回。Y开发商于2003年2月28日、4月7日先后两次发函催王某办理余款31万元的银行按揭手续，但未说明具体银行。王某收到Y开发商的催函后，先后与中行某支行和上述的建设支行就办理按揭进行过联系，但由于Y开发商尚未将王某资料送到该中行支行或再一次送到该建行支行，银行按揭手续仍然没有办理，Y开发商至今尚未收到剩余购房款31万元。Y开发商提出以下仲裁请求：1、解除双方签订的《商品房预售合同》；2、王某支付违约金17919元（按累计应付款的4%计算）；3、承担本案仲裁费。仲裁庭的裁决如下：（一）不支持Y开发商关于解除商品房买卖合同的仲裁请求。（三）本案仲裁费用16728元由双方各负担50%。（四）王某需支付开发商的款项，王某应按期支付。法律提示：本案的争议焦点主要集中在：31万元的购房按揭款至今未办理，责任在哪一方？在合同中，关于按揭银行的选择同时有两家银行即建行某支行和中行某支行。开发商在合同进行了预售合同登记后的次日起，先后两次将合同提交建行某支行；而王某也曾经就办理按揭一事先后与建行某支行和中行某支行进行过联系，应当视为双方都有履行合同义务的积极行为。对于在银行选择上存在差异和在送交资料时间上存在差异，以及这些差异对未能办理按揭一事的影响，双方虽然互相指责对方违约，却均未能充分举证证明完全是对方的原因所致。故对至今未能办理按揭，应由双方共同承担责任。因此，仲裁庭认为，申请人关于解除合同的依据不足。（紫／编制）（来源：金羊网）
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