廉租房 谁来喝彩

　　北京市廉租住房制度主要以租金补贴为主，适当收购和建设一些小户型住房。而南方像广州、深圳等城市则以实物配租为主

　　“我们现在住得挺好的，一家人很满足。”今年年初住进宣武区一套廉租房的秦女士平和地向《财经时报》记者讲述着自已的经历，三年来由于家里收入不稳定，一家人饱受无房可住，无家可归的困苦。“现在好些了，特别是前一段时间，竟然有几位官员与房地产老板来我们这视察，并给予我们许多物质资助。”秦女士欣喜之情溢于言表。

　　或许，她早已知道今年北京市政府有关职能部门已与开发商联手进行廉租房建设，以保障一些弱势群体的住房问题。

　　日前，建设部对廉租房、经济适用房和限价房进行了重新界定，按照其规划思路，廉租房仍将提供给那些处在生活最低保障线上的人群租住，并由政府财政给予相应补贴。“这三类保障产品的功能在各地存在被扭曲的现象，希望通过重新的界定搭建起未来中国内地住房保障体系的框架。”建设部的一位官员对《财经时报》表示。

　　低保户的专利？

　　其实，早在今年3月，在建设部与全国政协部分提案人的座谈会上，全国人大常委会副委员长、民建中央主席成思危就明确表示，当前高档住房多，经济适用房少，廉租房更少，房地产市场的供应结构和居民的需求结构不匹配。他强调，要加快建立城镇廉租房制度，解决低收入群体住房困难。

　　“新界定中针对廉租房和租赁型经济适用房的适用对象存在明显区别。廉租房意味着帮助家庭无收入或者处在生活最低保障线上的人群租住；而租赁型经济适用房的适用对象是指勉强解决了吃饭穿衣但仍无力购买最低价格的经济适用房的人群。它具有一定的现实积极意义。”南京锋尚房地产开发有限公司副总经理、总工程师史勇对《财经时报》表示。

　　作为我国住房保障体系的重要组成部分，廉租房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助。长期以来，我国享受廉租房保障的对象，需要具备几个基本条件，一是城镇最低收入家庭，二是住房困难。另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。这样的标准是否需要不断调整？

　　与政府界定标准不同的是，首推廉租房的万科，则将其在深圳所建设的廉租房的销售对象定位为短期的低收入者和从农村转移的人口。

　　史勇表示，仅从适用对象上比较，二者都具有其合理性。但他认为，各地政府开发的廉租房却是为了解决社会问题，需要提供大量的财政补贴。而万科针对特定的市场顾客群推出的低利润租金房，严格来讲，并不是公认的“廉租房”概念，最多是“低租金房”的概念。另外万科看到的是这里的商机，而不一定是要尽“社会义务”。“二者在内涵上有着本质区别。”史勇强调。

　　北京大学外国经济学说研究中心副主任夏业良表示，就深圳而言，外来人口全部加在一起就有1000多万，而有户籍的人口仅为200多万。“从农村中来到城市的1000多万人中至少有一半处于贫困状态，这500万人如何解决？我认为一百个万科都不一定具备解决这个问题的能力。”

　　夏业良认为，从政府的角度，应该扎扎实实地做一些基础性工作，首先要严格调查作为贫困扶助人口的幅度以及目前的居住情况。比如在北京，这部分人口究竟占多大比例？北京现有1400万的常住人口，加上300万的流动人口一共是1700万人。假如1700万人中有100万至200万人属于需要扶助的对象，那么这些人需要盖多少平方米的廉租房，这些廉租房多长时间内可以完成？夏业良表示，通过这笔账就可以知道目前所制定的标准是高还是低，什么样的标准才是比较合适的。

　　“如果北京一年内能够让10万人搬进廉租房，这个数字是很惊人的。因此，政府应该从自身的能力出发解决问题，而这种解决能力指的是今后5年甚至10年，其中还包含动态因素在内的廉租房建设成果。如果只考虑数量的话，政府最终会陷入一种空想的状态。”夏业良说。

　　政府预算仅是一瓢之饮

　　有业界人士表示，目前国内廉租房建设所面临的突出问题是房源不足、缺少建设资金。而其中部分城市廉租住房制度不完善、尚未建立稳定的廉租房资金来源渠道、部分城市财政预算安排资金不足等是其主要病根。

　　这就直接导致了廉租房制度覆盖面小，一些符合条件的最低收入家庭并不能够及时得到保障。今年年初，成思危就曾建议，应由本级财政从土地出让金中提取不低于20%的专项资金用于解决廉租房建设。

　　今年7月，财政部还会同建设部、国土资源部发出通知，要求从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。具体安排是，按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金，以及土地出让业务费后余额的5%左右核定。这一硬性规定能够发挥多大的作用？

　　“如果各级地方政府目前并没有这样的预算，可以制定和实施这样的硬性规定。但我认为只有5%的土地出让收益用于廉租房的建设资金，可能还远远不够。因此它只是一个短期的办法，长期来看并不能以此作为界限。”

　　他同时表示，由于每个年度的情况都会发生变化，政府应该通过人大进行预算并提出提案，经过大家充分讨论最终确定。“如果仅仅以5%作为确定的比例，很难说会有什么好处。”对此史勇也认为，这些钱究竟能够解决多少最困难家庭的居住问题，的确需要进行深入的调查和分析。

　　有多少个万科可以站出来？

　　既然政府在廉租房建设上存在严重的资金匮乏问题，像万科这样愿意自主建设廉租房的企业行为是否应当鼓励和提倡？

　　多数业内人士认为，万科毕竟不是政府，没有责任和义务长期推进廉租房建设，目前它只能满足一部分困难人群的需要，长期来看并不现实。“廉租房本身应该由政府提供，而不是企业。一个企业做点好事并不难，难的是一辈子或者全面地去做好事。如果万科100个项目中有80个都做廉租房项目，肯定会赔本，今后企业都无法生存下去。”对此，万科常务副总肖楠公开承认，万科的首例廉租房是赔本的买卖。

　　另外一个比较现实的问题是，像万科这样有实力而且愿意做此类公益事业的企业毕竟在少数。

　　根据夏业良的介绍，从国外成熟国家的经验来看，他们设立了一种非建设单位的专门性的合作组织，通过对建设单位招标的方式来解决廉租房的建设问题，而开发商也可以从中获利。

　　政府作为土地所有者，可以把土地成本压到最低，再加上一些建设成本，其中不存在任何中间环节，因此这些房子的造价是最低的。夏业良建议，未来我们国家也应该成立类似合作性的组织，去解决那些收入较低的困难人群的住房问题。据悉，目前许多开发商已表示对廉租房建设的兴趣，但付诸行动的似乎并不多。

　　提供合理住房保障方式

　　租赁补贴、实物配租和租金减免是目前我国的廉租住房制度中提高保障对象住房支付能力、改善最低收入家庭居住条件的主要方式。北京市建委相关负责人告诉记者，北京市廉租住房制度主要以租金补贴为主，适当收购和建设一些小户型住房。而南方像广州、深圳等城市则以实物配租为主。

　　但纵观香港和新加坡等地多年的实践经验，提供廉租房是主要的住房保障方式。香港作为廉租房这一名词的来源地，经过50多年的发展，为救济穷困人口，主要由政府提供廉租房。而且只有经过调查真正符合标准的人才能住进去，同时一旦他们的收入提高或者发生改善，超出了享受廉租房的标准以后，政府就会要求他们必须搬出去。

　　“这种房子是要轮换的，要提供给那些长期没有能力的人去住。”夏业良说。通过货币化的租赁补贴方式并不值得提倡。“如果补贴变成以现金方式解决的话，就会使得这个事情发生扭曲。我相信肯定会有一部分并非真正需要，却希望从中获利的”食利“阶层产生，最终导致这种保障制度难以落实。”

　　而史勇也认为，可操作性强是各个地方制定具体执行方案的关键，其核心是要做到公平、公正，真正能够解决当地最低收入人群的社会保障问题。