北京大学实录：中国房地产业发展格局、趋势

　　华商名人堂全国高校巡讲——中海地产走进北京大学

　　演讲题目：中国房地产业发展格局、趋势与中海地产企业竞争力

　　演讲人： 中海地产集团董事长、总经理 郝建民

　　时间：2007年12月10日(周一)晚 18：30-21：00

　　地点：北京大学光华管理中心203教室

　　致辞嘉宾：北京大学光华管理学院院长 张维迎 教授

　　活动主持：经观报业执行总编辑 张京华 先生

　　主持人：各位老师们、同学们大家晚上好！我是《经济观察报》报社报业执行总编张京华，非常高兴回到母校参加这个活动。首先介绍一下我们今天活动的目标和今天的宗旨。《经济观察报》一直致力于在国内推广一种介绍我们国内有领袖气质的优秀企业推广到社会，有效是高校这一批阵地。华商名人堂就是我们报社亲历打造的品牌项目，这个项目邀请了很多本土的企业，和本土企业外企的领导走进高校，与MBA、EMBA的学者专家进行近距离的交流，分享各自的心得。活动以优秀的企业样本，身体力行的企业实践，记录当代中国社会各个不同行业的发展层面。以树立商业伦理和商业道德的价值典范，倡导崇高的商业理想。大家知道我们《经济观察报》一贯倡导理性建设性，所以这样的活动往往我们希望给大家贡献一种思想，让大家可以从中得到一些知识和启迪。

　　首先今天的活动我介绍一下咱们到场的嘉宾。我们东道主是北京大学光华管理学员张维迎校长。今天的主讲嘉宾是中国海外集团常务董事、中海地产集团董事、总经理郝建民先生。还有一位中海地产地产副总经理董大平先生。还有来自中海地产地产的其他嘉宾我就不一一的念了。下面是我们主办方的领导，经济观察报社副社长陈辉先生。陈辉先生是华商名人堂的创办者，一直致力于这项工作，我们报社在国内已经搞了若干年这种活动，大家知道的在咱们的世纪大讲堂每年都会有一个最受尊进企业的评选，这一类的活动基本上是我们陈社长组织的。也正是因为在这些活动当中我们遴选出来很多优秀的企业，我们给归纳成华商名人堂请这些公司的老总进入高校，而且都是顶尖、一流的高校在北京基本上是北大、清华，这些企业家过来。所以今天我们请来郝建民先生，更多会给我们介绍一下当今社会、经济社会，甚至影响我们家庭生活当中的房地产业的发展状况，我相信今天这么多人有很多不仅仅是想从中了解这个行业，甚至会有一些人更关心房地产市场对个人、对家庭的影响。

　　我们今天的行程大概是这样的。一会我们有一个张院长致词，然后是郝总的讲话。我们最后大概留出半个小时到40分钟的时间给大家。大家如果在这个期间有什么问题先不要举手，我们专门会给大家留出一段提问、互动的时间。下面我们先请北京大学光华管理学员院长张维迎教授致词。

　　张维迎：郝总、陈总，各位来宾、各位同学，我代表光华管理学院第一要感谢《经济观察报》把这一次华商名人堂的地点选择在我们光华管理学院，为我们光华管理学院的学子提供一个很好的机会和商界的名人他们所从事的事业、理念，有更多的了解。《经济观察报》长期以来一直与我们光华管理学院有密切的合作，这个合作是基于我们有一些共同的理念，特别是我们非常喜欢他们提的理性、建设性，在我们今天这样一个浮躁的社会，我们非常需要理性、建设性的思考问题，理性、建设性的表达观点。

　　我记得有一本财富的书，是最近刚翻译过来的，是由美国(英文)写的。他在书里面写道，现在社会的四大支柱，第一个支柱是产权，第二个是理性，理性是扎根于科学的研究、逻辑的推演，扎根于在人类幸福普遍的关爱。所以我想《经济观察报》做这样一件事，也是他们的一个重要的理想，能够把中国优秀的企业界人士与我们的大学学校的同学，提供一个很好的交流平台。所以我要感谢陈总今天专门来到这个地方，也感谢张总亲自主持这个论坛，这样使得我比较轻松一点。

　　第二、我们要感谢中海地产，特别是郝总抽时间来做这一次演讲。要知道地产公司非常多，而中国的地产公司无论好坏大部分都能赚钱。但是我们确实在这个行业里面有一些出类拔萃的公司，它们是领导这个行业，它们的一些行为方式、管理模式在不断的被同行业其他的企业模仿、认同。中海地产就是这样的一个优秀公司，他在中国的市场里面应该是排名非常靠前，不是一就是二就是三，大体就是这样的。当然各中的算法不一样，我这是再一次上课当中我们一个同学写了一本关于中海地产的书，没有出版，把书稿送给我看，我大致看了一下才了解了中海。因为中海地产实际上是一个比较低调的企业，但是他们盖的房子的质量是比较高的，因为从他们卖的价格就可以看出来，比一般的房子价格要高。他们之所以取得如此的成功，我想在他们的管理模式方面，特别是人才战略、品牌管理等等方面一定有好多独道的地方。今天中海地产老总郝建民先生来到光华管理学院来和我们分享中海地产的管理经验，他们如何在竞争激烈的市场上打造自己的核心竞争力。

　　我的发言主要是对你们两个单位表示感谢，我们也欢迎以后还有更多的华商名人堂在光华管理学院举办。你们也可以看到我们有这么多的同学，当然也有一些外边的人士参加我们的论坛，所以我想这是一个非常好的论坛。郝总刚才我们在饭桌上讲，中海地产是非常的低调，但是有时候他在适当场合，要选择最好的场合发表观点，我想对你没有坏处只有好处，我们就是提供了这样一个场合，谢谢大家！

　　张京华：谢谢张院长。张老师很客气，不管是于公于私，从《经济观察报》和我个人我都希望可以到这来跟大家讲一下。一直有一个梦想毕业以后可以回来当老师，我估计这辈子没有这个机会了，所以抓住今天这个机会在讲台上多站一会。

　　中海地产作为世界500强的企业，是中国房地产开发企业当中数一、数二企业。像香港西九龙填海造地等等都见证了中的实力。我印象当中主要是在国内的一级城市，像北京、上海、广州这样的城市，也有很多品质很高的项目，我估计我们在座人多数还买不起。下面我就请中海地产董事长、总经理郝建民先生为大家做今天的主题报告。有请郝总！

　　郝建民：尊敬的张院长、尊敬的陈总、尊敬的张总，各位老师、各位同学大家晚上好！很高兴有机会来到北京大学。首先我们要感谢主办单位《经济观察报》，给我们提供了这样一个机会。其次要感谢张院长，也给我提供了一个跟大家互相交流的场合。我希望通过今天我的介绍，让大家对中国的房地产行业和中国的房地产企业、中国海外能有一个更进一步的深入了解。

　　我今天的发言主要是有两个部分。一个是给大家介绍一下中国房地产行业的发展格局以及未来的趋势。另外我想借这个机会，以中国海外为例给大家介绍一下房地产企业有关竞争力方面的一些情况。

　　大家知道中国房地产行业在最近十年安乐城市化历程当中，应该说是经历了一场激进蓬勃的浪潮。随着全球经济一体化和国家经济持续发展，中国经济史和中国城市发展史将在未来一段时间创造更为庞大和崭新的格局，房地产行业也将迎来新经济时代又一轮新的发展。这将是怎样的一种新格局，未来房地产行业的道路将会遇到怎样的考验和机遇，房地产企业在竞争和共赢的浪潮中将如何面对社会与自我的挑战，如何寻找从优秀到卓越的企业之路？

　　我今天介绍的第一部分就是中国地产行业的周期研究。因为来到了北大，我在晚上跟张院长介绍的时候，我也讲到今天觉得压力很大，不知道该讲一些什么会比较好。来到了我们的学子之堂也不能讲太多的商业东西，又不能不讲商业的东西，所以总要讲一点理论性的，希望各位同学能够有兴趣。

　　第一、想先介绍一下中国地产业周期研究中现有的格局。这个格局我想分成三个板块来讲。一个是中国城市经济带的格局，第二个是地产板块龙头城市的发展，第三个就是龙头企业全国发展的布局。

　　大家看到的这张图是中国的经济带和中国城市发展的一个简要情况。由于历史上和地域分布的原因，中国经济发展实际上是很不均衡的，这里面分成东部、中部和西部。一线城市主要分布在东部地区，城市经济的发展和房地产开发投资应该说是相对比较领先的，局部的速度也是比较快的。二线城市主要围绕在一线城市周边，受其经济带的影响处于一个经济发展较快，房地产业相对比较成熟的阶段。三线城市就是大家看到这里面黄色的区域，其实我们现在对三线城市的界定，随着近一两年的发展，实际上有好多界定也应该做一些调整。这个地区主要是分布在一些中西部地区，由于中西部经济发展起步较晚，但是目前的发展势头较猛，房地产业也处在一个上升的时期。

　　大家看到的这个是中国四大经济前，城市集群经济是我国经济发展的一个龙头，也是房地产业发展格局的主要特征，受历史、地理和交通更因素的影响，目前应该说基本上已经形成了这四大经济圈，包括朱三角、长三角、环渤海，以及长江上游我们习惯说的是西部地区。这其中尤其一环渤海、珠三角、长三角三大东部经济带发展比较成熟，当然分别依托于北京、上海，以及早期的沿海开放城市广州和深圳。长江中下游地区以西部大开发，和城于为龙头的新的经济区域集群。

　　大家看到的这个表是我们在四大城市经济圈中GDP排名前四名城市的一些经济指标情况。下面我要给大家介绍的是相关的主要城市的经济指标。大家看到这个是城市的一个GDP总量和人均GDP的情况。应该说从这两张表当中可以看出，这三大主要经济集群的是重要的增长集，西南的经济圈还处于一个发展的初期。这个大家可以看到GDP总量和人均GDP的重点城市，就是我前面已经讲到四个主要经济区域的主要城市情况。讲这些都是为后边的城市的住房均价先做一个介绍。

　　大家看到的这个是房地产开发投资的情况，我们根据一些经济数据的测算，到2007年这个投资额会达到25000亿。这是06年重点城市房地产开发投资的情况，大家看到比较突出的是北京、上海、广州、深圳。另外比较突出的一个是重庆、一个是成都。从这个情况可以看出，应该说经济实力越强，房地产投入的力度也是比较大的。

　　这是全国房地产销售的情况，表中介绍了从98年开始到07年第三季度的全国商品房交易均价走势。大家可以看到，基本上从98年平均均价从2千块钱到现在的3600块钱。这个是06年重点城市房地产销售的均价，这个数字大家看一下，我下面说的07年跟这个数字变化很大。这里面前记名的还是深圳、北京、杭州、上海，06年的均价是3367。这个是07年上半年的，刚才张院长讲我们的房子很贵，实际上07年上半年是全国房价涨的最凶的，这里面尤其突出的是深圳、北京、上海、杭州，广州。深圳今年上半年的房价，可以说上涨的非常迅猛，大家看到已经接近15000块钱的均价。这个均价是包括关内和关外的。

　　其实刚才介绍了这么多城市的数据，从我们现在布局上看，中海现在在中国包括港澳地区一共有21个城市。我们在内地的19个城市当中，基本上都是在经济比较发达的地区。因为经济比较发达所以楼价也比较高，所以我们卖的房子也比较贵。

　　前面介绍的这些中国经济和房地产行业的发展现状，我们可以受到两个启示。一个应该说中国经济处于快速发展阶段，潜力巨大。历史和地理的原因也决定了中国经济会呈现不平衡的发展布局。局部经过有经过过热的现象，但是大部署区域处于经济上升阶段，一些城市更是处于起步阶段，给中国市场及房地产行业带来了无限的投资机会。另外一个启示就是经济发展格局也决定了投资风险平衡的重要性，任何一个行业都是有风险的，也都会受到经济发展波动周期的影响。因而房地产行业如何能够经济发展大潮当中始终保持比较好的行业发展？必须要有一个分散风险投资的考虑。在这里也讲到，我也借用张院长刚才的话，这几年谁干房地产都赚钱，但是能赚多久，什么时间能赚完，我觉得这是一个课题。也可能三年这个公司就从此你在市场上找不到他的影子了，这也是这个行业的特点，大概三到五年有有一次市场新的洗牌。我相信很多同学都喜欢了解这些企业的情况，你们看看五年前的企业和今天在市场上活跃的企业，可能有很多都不见了。这个企业在经济发展大潮中是一个好的盈利行业，但是同时也是一个风险巨大的行业。

　　下面我借这个机会介绍一下未来的趋势。这里面主要是讲了三个方面。一个是一些理论，是很粗的，因为张院长是研究理论的，我后来想想我不能在这里讲这些，这有班门弄斧的嫌疑。第二个就是发达国家发展周期的研究，第三个就是中国地产长周期的研究。

　　这个表里面实际上就是在经济周期利润里面能说明问题的三个理论，我这里就不详细说了。这个是我刚才讲到的经济增长长周期当中的中短周期的问题。其实房地产投资是投资量巨大，往往好的一个发展前景，非常好的土地资源，但是由于他企业运作过程当中，可能由于这样、那样的一些原因，致使这家企业倒闭了是大有人在。这里面相当重的一个原因，是我们在经济波动当中如何平衡这个风险。

　　我后来找了一个美国战后房地产发展周期的趋势，来跟大家一起分享。其实二战以后50年的时间，美国的房地产大概分了三个阶段。一个阶段大概是47年到60年，另一个阶段是60年到85年，还有一个阶段是85年到02年。在50年到60年美国房地产发展过程当中，我们总结出了一个大概的线性的规律。这个规律大家可以看到从50年开始房地产发展和GDP增长是同步的，都是高速增长。到了85年大家也都知道，85年以后实际上美国的房地产市场是走下坡路的。最典型在美国投资失误的就是日本的很多经济团体，在美国受到了很大的重创。

　　我引用这个例子想说明一下中国房地产行业发展的情况。这里面主要介绍两个，一个是长周期，还有一个是延续这个周期的驱动因素。这个大家看到的就是房地产这个行业，中国改革开放以后从78年到2004年，GDP和房地产增长值一些关系的情况。我们以2000年左右为起点，大家可能会问为什么以2000年作为起点。我们所有的经济数据表明，2000年以后中国房地产行业的投资，才真正成为我们国民经济发展的主导行业。我在前面先做几个介绍。

　　我们以他这个模型做一个研究，这里面我最主要想说的是中国房地产行业，还有30到50年的快速发展期。我们缩短一下讲，起码会有20到30年的蓬勃发展时期。这就是今天我想在这里介绍的一个中国房地产行业的发展情况。

　　可能大家会问为什么会这样？当然，在这些方面咱们还要请教张院长，我这也是统计的一些数据总结的，可能还不准确，还要请张院长批评。但是我这里面想说明一点，就是说中国的房地产行业，后面几项驱动性的因素，我觉得是潜在存在的。这里面我想主要介绍的是这么几个因素。刚才我说到了2000年实际上是中国房地产行业成为我们主导产业的时候。

　　这张表是两次世界现代化的推动，从农业社会向工业社会向知识型社会转型的表格。应该说美国是在1950年已经进入了第一次的现代化成熟期，城市化水平达到了60%，相对应的一些产业结构和郊区话等等，在消费、升级需求的拉动下还是快速发展的。中国是在2000年处在第一次现代化发展期，但是中国路径图是中国现代化的战略目标和运营路径继承，迎头赶上发达国家的第二次现代化的水平，这个表是有这么一个意思。根据这个模型城市化水平超过30%的时候，GDP增长会出现第一个拐点，超过70%会出现第二个拐点。这两个该点应该说是给我们房地产行业的发展会带有一定指导性的意义。

　　其实我后来查了一下，这个曲线叫做那色姆(音)曲线，它从理论上和实践参数上统计出国家经济的发展和GDP和房地产行业的关系。当然，刚才我讲到了下面要说的就是中国的现状，就是驱动中国房地产行业发展的两个非常重要的因素。一个是人口红利，一个是小康型消费结构的拉动。

　　其实人红利是什么概念呢？就是在一定的时期里面，社会都是身强力壮的人，就会带来额外的经济增长源泉，通常我们叫做人口红利。大家也都知道其实中国自然增长的高峰是1962年到1978年，这个经济增长的高峰期在20年生育高峰期里面中国新增人口2.8亿，目前都处在28到45岁这个阶段，应该是人生的黄金年龄。刚性需求的释放也将进一步加快房地产行业的发展。另外再加上居民收入的持续增长，是推动房地产市场、住宅需求最主要的原动力。我今天跟张院长说其实中国的消费是很怪，我相信在座的各位很快会走向社会，相信你们走向社会的第一件事就是想什么时间买房。可是你们能买的起房吗？但是你们背后的人能支持你买得起房，这就是中国的现象。你们后面的父母、甚至姥姥、姥爷、爷爷、奶奶，甚至要结婚的后面就配置了4到8个人支持你买房子。这在任何的西方社会都是无法理解，也是无法看到的。因为我有时候做一些路演，境外的投资银行和基金投资者有时候就问这个问题，你们的房子卖给谁呢？我其中举了一个例子就是这个现象，他们全摇头没有人可以理解，后来我讲了一句话这是典型的东方文化。我们没有办法用人单体的经济收入去评价他的消费能力，这也是一个比较特殊的现象。

　　里面还有一些金融机构他们研究的，到了2035年中国中产阶级人口会达到14亿，我当时看到数据都吓的够呛。14亿的中产阶级这个国家相当的有实力了，到了2035年在座的各位同学18年以后，正好是你们黄金消费期，我相信都从小房子要换大房子了，甚至要换别墅了。

　　讲了这么多我想对这个行业的发展趋势做一个小节。总结起来就是说2035年以前我们还会经历一次强力的上升期，中国的房地产行业还会有近20年的增长期。所以各位没买房的抓紧时间买房还会涨价。另外一个是良好的房地产业前景也会带来企业长远发展的机会。我刚才讲到一个全国性布局和分散投资以及企业核心竞争力的提升就会变得意义重大。未来中国房地产业有较大的上升空间和发展空间，当然还有区域发展不平衡要相适应，这个我们房地产开发企业全国性的布局就显得尤为重要。如何在这个布局中和优胜劣汰中长远致胜提高企业竞争力就成为一个具有重大意义的行业课题。

　　下面我给大家介绍一下中国地产企业的竞争力的问题。这个方面我想介绍两个板块，一个板块是背景和意义，这里面包括一个目标和一个评估的指标体系。第二个部分就是以中海为例做一个企业核心竞争力的介绍。

　　其实刚才介绍了中国房地产业正处在一个扩张期，国家的宏观调控应该是频繁，方面房地产企业也一度面临洗牌，只有真正具有核心竞争力的企业才能够真正的生存和发展。房地产企业扩张模式也有最初的规模型、粗放型向精品型、集约型发展，有些的房地产企业在这个过程中越来越注重培养和发挥自身的核心竞争力。我还是举张院长这句话，说房地产企业这几年什么企业都赚钱，但是我相信用不了多久这个局面就会改变。

　　研究房地产开发企业竞争力的目标，其实下面讲的这些是我们跟香港的一个研究机构两家一起研究的。有些是以我们作为蓝本，所以在这里也跟大家做一个介绍、分享。其实这个竞争力分成了四级，这一级就是一套评估体系的建立和完善，另外就是企业的自我评估，第三个就是企业的交叉评估，第四个就是区域和行业的交叉评估。今天因为时间的关系，主要是介绍上面的一级和二级。这四级实际上是201个指标，一级是7个，二级是32个，三级是148个，四级是13个。今天主要还是重点介绍一下前面的一级、二级。

　　一级、二级主要是大家看到的红字是一级，下面的是二级的一些相关指标。这张表实际上是一个圆盘，中间的蓝色圈外是企业指向个标比较好的，在蓝色圈里面说明是有待于改进和提高的。这也是一个研究，就拿到这里跟大家做一个研究和分享。

　　以这些指标为例，我下面要介绍的就是中海的一些核心竞争力的情况。这里面抽出了一部分，在第一级里面抽出了几个主要的部分做一个介绍。我们认为企业的竞争力形成于特定的市场环境，反映企业和竞争对手的差异，同时也反映企业所在行业和其他行业的差异，同时还反映行业所处的不同发展阶段。房地产开发企业的核心竞争力，应该说跟其他的行业是不同的。它是由房地产行业的一些特征所决定的，能使企业在房地产这个行业的竞争格局当中持续致胜的一种竞争力。所以刚才讲到了，其实这个行业还是蛮有特殊性的。因为今天时间的关系，我就不再做太多的介绍。

　　我想只是以中海地产核心竞争力这么一个实例分析，来跟大家就有关核心竞争力做一下介绍。在介绍之前还是给大家介绍一下中海地产。大家有的同学老师可能比较了解，但是一开始张院长也介绍了，我们这家企业还是比较低调的，所以行业内知道我们的人是非常多的，但是在我们行业以外知道我们企业的就没有在行业内知名度大，所以借这个机会给大家做一个介绍。其实中海地产是中国海外集团地产行业的统称，这个品牌是在香港诞生的，我们是1984年在香港从事房地产行业，应该说它是成长于香港，扩展到澳门，后来在中国内地发扬光大。其实我们在内地的第一家公司是1988年在深圳成立的，当时是中国第一块国际招标的土地，在我们21个公司当中深圳公司是最早在内地成立的。

　　刚才张总他们也介绍了一些，在我们集团旗下还有其他的两块业务。一块是国际工程承包，还有一块是基建投资和实业的一些投资。应该说在香港的承包界或者说建筑工程界，中国海外他的名气也是相当大的。它另外有一家上市公司是3311，不客气的讲它在香港要称老二的话就没有人敢称老大，它在香港的市场份额相当大，大家有机会去香港的话可以看到。

　　中国海外旗下还有另外一个上市公司，就是688，很容幸我们今天成为香港恒生指数成分股里面的一支，是今天刚刚进去的。这家公司主要是做中国地产业务为主，兼有一些基建投资的。他曾经被一家财富杂志评价成为中国海外上市公司百强，也是全球40大上市公司其中之一。这28年来我们在中国大陆包括港澳地区有21个公司，我在介绍城市的时候已经有一些说道了。我们已经初步完成了以港澳、长三角、珠三角、环渤海经济圈，以内地大型城市为点状支持的布局。不能目前的开发量是超过了2200万平米。

　　下面我简要的介绍一下竞争力的情况。第一个是前面我简单说到的，我们选了几个例证，一个是组织管理能力，还有一个是技术创新，还有一个资金能力、市场能力。就这几个板块和企业核心竞争力做一个介绍。

　　第一个是资金能力。我现在讲的主要是指688这家公司，是以做地产业务为主的公司，他的资金能力还是非常强的。这家公司曾经被标普(音)、慕迪(音)两家评级机构评价成为投资级的，这是中国唯一一家被两家评级机构评估成为投资级的。最后香港一些房地产企业的评估基本上是投机级的，在行业内基本上可以说是垃圾债券。其他的我们还有两个融资平台，国内的贷款我都不详细做介绍了。

　　今年8月份上市公司又向股东重新派发了红利认股权证，这样可以为本集团带来76.8亿的股东资金。当然我们在国内跟这些商业银行到目前应该有超过280亿的守信额度。我们的负债率情况还是比较低的，所以这些钱基本上没有动用。

　　这个是我们股市的走势图，大家看到我们股票非涨也是从04年开始的，在这之前也一直是平平淡淡的。这个就是我们每股的盈利情况和资产负债率的情况。大家知道房地产这个行业应该说是负债率比较高的，大部分公司都维持在70%到80%的负债率，我们历史上就从来没有突破过60%。04年是44%，05年43%，06年是58%，今年的负债率应该是在50到55%这样，我们还是比较稳健的。

　　市场能力里面主要还是土地投资、营销策划、物业管理以及客户满意度、市场占有率。这里面涉及到专业的东西比较多，我也就不再做详细的介绍。大家如果有兴趣了解的话，我们可以再做一些交流。土地的投资能力因为这里面实际上中海这么多年在国内市场上的打拼，中海手头2千多万平方米的土地储备，基本上集中在各大主要城市的核心圈，这些土地的附加值要远远高过城乡接合部和郊区边远地区的土地储备。这些土地储备我刚才介绍各个城市GDP情况的时候，实际上也做了一些介绍和了解。

　　在这些城市当中各城市GDP排名前18强，中海除了哈尔滨、武汉、无锡以外，那19个城市我们全在里面，这就说明我们始终保持一个清醒的认识，在快速拿地当中也对土地质量和增值潜力把关。我们行业内讲土地储备说在哪里，说在甘肃、新疆，我估计你圈10万亩地都可以圈到，但是它短期内给你来的价值会是什么样的？原来是蒙蒙外国人还可以，我估计现在连外国人也蒙不了了。

　　下面我介绍一下营销的能力。为什么今天讲到这里？我相信有很多同学毕业以后有到我们那里去的，我们北大的毕业生每年也不少，我们这些人是比较图的也比较不善于包装，也不善于张扬。这几年我们在项目的推广、公司的推广上应该说还是取得了不少的成绩，这里面包括我们总结出来的一些营销理论体系。我们内部同事讲我们出书算了，我说这是有知识产权的，还不能出书，这都是我们在实战当中总结出来的。有许多的公司希望拿到一本回去照本宣科。我说你不要照本宣科，这个东西拿回去可能会让你的效率会降低很多，不一定有用。我们这个东西在这么多年当中已经证明的放之四海而皆准，当然我们这几年的包装行业内的评价还是比较高的。

　　下面是项目的情况，可能我们北大的同学比较清楚的是安德鲁斯，还有一个离北大近一点的紫金园，这差不多是10年前的作品了。下面大家看到的是我们一些大盘，基本上是上百万平米的，这些大盘每一期开发都是在40万以上，我们叫的名字是叫国际社区。但是我在这里强调的是我们没有一件科隆的产品，全是创新的产品。我们的国际社区从风格到建造的理念都是不同的。这个是物业管理，中海应该是中国第一家成立物业管理的公司。现在不客气的讲建设部好多物业管理的条例、法规甚至规范都是我们出的。市场能力就是客户服务，客户满意度。市场占有率应该说这几年随着公司规模的扩展，在几个主要的城市都是在前三名。我们也希望在新开拓、进入的城市在未来的两到三年里面也能够进入到市场的前三名，我们是有信心的。

　　下面一个是技术创新的，这里面还有一些规划设计、工程管理。这里面要介绍的一下就是我们产品的研发能力。到现在为止，我们基本上未来要出产的是中海的第五代产品，有的同学可能要问你自己怎么定几代？这里面可以简要的介绍一下，第一代是从88年开始的，就是简单的克隆或者抄袭境外的一些高密度的高容积率的房子。我记得88年在深圳的时候，那个时候大家在深圳见到的楼基本上是香港的楼。所以常去深圳的同学你可以看到在罗湖区那一带基本上是老楼，也是现在香港可以经常看到了。我们说是把当年在香港发展一些项目的图纸，拿到深圳做一些简要的加工和处理，把它形象的叫做第一代。

　　第二代是我们率先引入环境设计的概念，这个时间段大概是在92年、93年开始的。当然还有一些户外空间的营造，其他的一些园林、景观。在92年、93年的时候在小区里做景观，那个时候对我们来说还是一个比较新的概念。

　　第三代的精品就是概念策划和户型创新。概念策划现在形象一点讲就是叫风格，你要做什么风格的，和哪一类有一点相近。现在当然不一样了，我看地中海风格在中国已经泛滥了，到处都是地中海风格。但是这个时间段是在97年、98年、99年引进来的。

　　我们在2000年以后，准确讲实际上是02年开始推出我们第四代产品，基本上是以生态环保、科技领先、人文归属为我们主要的产品。这个产品应该说有很多是属于科技含量比较高的一类。我形象的讲两类拳头产品，一类是合院式的高层，一类是带有休闲空间的TownHouse，这两类产品从02年到今天推向市场屡试不爽，有多少卖多少，而且肯定比旁边卖的多。这里面确实是有一些自主知识产权的，但是因为没有办法申请专利所以现在也被抄袭的差不多了。就是因为这一类产品的出现，我们国家的很多规范都调整了。

　　下面介绍的设计能力里面，其实是从另外一个侧面说明我们的设计研发能力。在今年8月份大家都知道詹天佑大奖，20个詹天佑大奖中有7个是我们的地产项目。到目前为止，据他们的介绍是空前的，就是在房地产住宅项目当中给这么多的詹天佑大奖很难。刚才我讲为什么有好多是自主知识产权，还有科技人文都是跟这些有关系的。这些项目北京有一个安德鲁斯庄园，其他的都是在外地的。詹天佑大奖的获得真的是对中海专业水平的认可，也是对中海产品品质和创新居住模式的肯定。更是对中海开发房地产过程当中能力的再次印证。

　　当然我们也面临很多其他的挑战，我就不详细说了。现在我们正在研究的，准备在未来一到两年时间推向市场的，就是第五代的精品。这个在技术创新方面有一个工程能力，我们老本行是搞工程承包出身的，79年在香港成立的时候基本上是以工程承包为主，84年我们才进入房地产这个行业。就工程管理而言我们真的可以说是专家的专家，很多模式也基本上都是我们发明的，5+3的项目管理模式我估计很多施工企业都没有听说过，就更无法用到房地产企业当中去，这个确实是我们核心竞争力的一种表现形式。

　　下面一个就是组织能力，这个我简要的做一下介绍。一个是公司的治理结构。作为一个香港的上市公司，中海董事会在推动企业管制和管理诚信方面是不遗余力的。这些年我们一直本着管理公开、透明的宗旨和原则，应该说治理水平在我们现有的股权情况下得到了社会的充分认可。这里面大家看到的这个奖项，这个是比较难拿到的，是香港董事学会颁发的优秀上市公司董事会奖，香港很多比较著名、已经知名的企业都没有拿到过。下面是企业管制的，这主要是我们的详细管理方面，有一级二级三级的管理模式。因为这些管理模式保证我们持续、健康的发展。

　　人力资源方面应该说我们还是有很多的来源，包括我们的母公司，包括我们的兄弟公司。我刚才介绍的688，他其实每年也为我们培养很多工程承包的专业管理人员。当然也包括我们内部的一些培训、学习，以及我们有两项计划，其中一项就是在各大院校的海之子计划，另外一项就是海纳计划。这个是作为我们补充的，为我们的人才储备提供了大量的人才。6年当中我们在全国十余所重点高校招聘了大学生近千人。2000年到02年的毕业生60%都已经走上了管理岗位，应该说有相当多的人已经走近了重要的骨干行业的岗位。因为我们有这么多内部培养和培训的机制，所以一般学校里面走出来的大学生，在中海企业当中你们进入角色的职业生涯起码会缩短两到三年的时间，我们有这个能力也有这个信心。大家看到这个是海之子计划的毕业生，另外一个是我们介绍的管理学院等等。

　　关于员工的满意度，我在晚间见到张院长的时候也做了简要的介绍。这几年我们员工的满意度是在大幅度的增长。

　　关于房地产企业竞争力的情况，我就给大家做一个小节。企业的创新和优化竞争力的结构，必须紧密的依托不断更新的经营环境和行业发展的规律。企业的每一个经营环节和资源都是创造和提高竞争力的机遇，因而企业竞争力也是一个完整、关联、贯穿的体系，包括竞争的观念、竞争的层次、竞争的变量、竞争标准等等，并且具有可执行性和可行性。资金市场、组织管理，专业创新和资源整合是房地产开发企业可持续发展的核心竞争力。随着行业成熟度和集中度提高，资金和土地依然是核心竞争力的基础，营销、创新、管理和整合能力则逐步体现为竞争力的差异化，具有不可复制性，这样的核心竞争力体系将决定中国房地产开发企业在经济周期大潮中决胜千里。

　　借今天这样的机会，也非常欢迎在座的各位学子加入我们的大家庭，让我们一起携手为中国房地产行业的发展贡献出我们的力量。再次感谢张院长为我们提供这么一个交流的机会，谢谢大家！

　　张京华：谢谢郝总的精采演讲。我想可能郝总是为了给我们听众留下更多的时间，所以时间掐的比较短。我们下一个环节是这样的，就是请郝建民总经理坐在台上接受我们大家的提问，当然在这之前大家如果没准备好，我会代大家先问两个。我们在座的各位同学、老师有问题可以尽管提出来。请我们郝总上台！

　　我们通常在其他的学校也是，主要时间是留给我们在座的，特别是有一些人可能更关心的是一些很实际的问题，而主讲的嘉宾一般在这照着PPT讲的时候，往往不会把一些他真正心里想的，有意思的东西讲出来。所以大家有问题尽管提，更多的好东西是在我们这个环节。

　　提问：你好，我想问一个问题。刚才您跟张院长都谈到一个问题，房地产行业谁做都是赚钱的行业。现在我们大多数人都是买不起房子的人，我是不是可以理解为，你房地产的赚钱是不是建立在大多数人买不起房子的基础上？说的简单一点是不是把自己的快乐建立在别人的痛苦之上？还有第二个问题，就是说现在您谈到大格局的情况下，房地产的发展都向北京、上海、深圳这些大城市集中。我理解是北京、上海、深圳这些城市会不会像摊大饼似的继续的扩大？带来交通等等各方面的压力？

　　郝建民：首先我澄清一下，我们从来没有想把自己的快乐建立在别人的痛苦上。为什么话这么讲？其实房地产这个行业是也很多特殊性的，所谓的特殊性借这个机会跟大家做一个交流。这个行业实际上它的门槛是很低的，很容易进入的。所以你才能感受到进来以后就赚钱了，但其实还远没有想象中的这么简单。为什么？它需要有很多条件去配合。我不知道你是不是长期在北京的，比如说10年前的北京，你恐怕拿一个最黄金、最核心的地段你也未必能赚钱。这是为什么？比现在的地还好，他为什么赚不到钱呢？就是还有很多外面的条件。就是中国经济蓬勃发展个人可支配收入的快速增加，使得每一个拥有实力能够买得起房的人逐渐多起来。其实我刚才已经介绍了一些，房地产其实也是一个行业，这个行业的门槛低但是这个行业其实是整合社会资源的行业。同时它具有投资性和生产性的行业特点，他不是单纯的投资性和生产性的企业，他有生产周期也有一定的投机性，所以他是投资类的。但是由于有了这个市场，就是你说房价越卖越高，好象是房地产商在有意识的调整，但是我相信任何一个房地产商都不是这样想的。卖不出去怎么办？你可以标3万一平米没有人买你怎么办？为什么3万有人买呢？说明这个消费人群是存在的。

　　有人曾经形象的讲过，房地产商是给富人盖房子的，其实我觉得也未必。我们盖的房子当中，像咱们北大周围的丰联山庄也是卖四五千块钱一平米的，你说买不起？不一定。所以我刚才澄清了一点，我们从来没有过想把自己的快乐建立在别人的痛苦之上，更加没有可能建立在别人的痛苦之上。因为你是在一个市场环境当中做一种新的经营型的行为，你总不会拿自己的生死开玩笑，所以你说的问题我觉得是不存在的。

　　至于你说的第二个问题，北京、上海这些大城市的发展。其实我们现在集约化的城市是有这方面问题的，例如像北京未来可能要有19条地铁线2015年全线通车。但是在这19条地铁线全线通车的同时，这个城市会变成什么样子？所以你这个问题我还回答不了，最起码应该是张院长以上的人才能回答你。

　　张京华：第一个问题我给他稍微总结一下，就是在充分市场竞争的状况下，每个商家都希望卖到最高，不光是房地产产品，可能任何一个产品都是这样的。其实每个人都希望把自己的快乐建立在别人的痛苦之上，他肯定是希望更高。当然我们从购买者的角度讲肯定希望以比较低的价格买，如果这个市场是充分市场化竞争的，这一切都是正常的。

　　提问：我想先陈述两个小的事实，请您做一个评价。第一个事实是您刚才讲到中海集团是非常保守的，因为它的负债率很低。但是另外一个方面中海集团好象又是比较激进的，因为他不断拥有持有型的商业地产。而万科是负债率比较高，但是他从来不涉足商业地产。第二个事实是这样的，根据05年的年报新宏基的利润率是达到40%，因为他持有商业很多。美国的普尔迪的的净资产比新鸿基高很多。如果这样比起来郝总您认为中海和万科哪一个更有前途呢？我是中国经济研究中心的MBA。

　　郝建民：谢谢你的问题，我尤其在一些公众场合，我不太愿意拿两家企业做比较，也希望你今天不要让我打破这个习惯。至于说你的问题其实我很愿意回答，只是我不做一些比较，希望你可以理解。

　　其实你刚才讲到的中海集团是保守的，其实不是保守，从负债率角度上说是一家企业安全运行的一种必须要坚持的守则。我刚才演讲当中我已经简要的说过一些，国内的很多房地产公司为什么会出现三到五年就会变一个面孔或者说一个集群？其实这是一个很典型的规律，在一些成熟的市场同样也是这样的。5年到8年的时间就会有很多短时间内冒出来的企业，或者叫成长起来的企业，由于这样、那样的原因不见了。其实不见得原因是什么呢？就是因为他财务状况无法满足那一个时期的经营需要。我相信你也是学商科的，因为讲的都很专业，就是你的现金流出问题了。当你的销售不能满足你公司持续发展需求的同时，你的现金流就会出现一个大的问题。就算你有非常良好的资产，你也会由于短期资金链断掉，这个企业要么被卖掉、要么破产、要么关门。所以这是一个公司经营理念的问题，而不是一个谁说一定要怎么样的问题。我们为什么要坚守我们这么一个准则？中海这家公司是经历过商业大潮的，最明显的就是97年的亚洲金融风暴，有多少的企业都不见了。当时所谓的香港地产行业的大亨到今天不见了的也很多，所以一个企业的经营理念、经营思路跟他所处的环境、成长经历、背景是有关系的。我们无法讲谁一定对、一定错，但是起码可以说哪一样是最有益于这个企业发展的路，我们就按照这个路走。

　　至于你说商业地产，你刚才举到一个美国的公司、香港的公司。其实商业地产从另外一个角度上说，也是一个公司安全经营的保障，关键是一个比例。你如何让企业在快速发展过程当中，又能够维持一个稳定的增长，这其实是一个课题。什么比例是最合适的？比如说你刚才讲到某一个公司40%是来自商业物业的收租，但是你算算他这40%的利润来源占用了他公司多少的资源。如果这个资源要在那么一个时间段投向市场，开展其他的商业经营活动，利润会比这个高多少还是少的多少？反过来说如果一点商业物业都没有，你抵抗风险和你能够提供一些稳定的收入来源，又靠何去保障？我记得我跟一些投资银行的人士曾经交流过，他们其实也很烦恼。他特别希望这家企业在经济快速发展时期把所有的资源都投入到这个行业里面去，同时他也非常害怕，如果这个行业有一点波折他投入就会非常有危险。比如说你举的那个例子，这家公司是40%，在亚洲金融风貌的时候这家公司的抗风险能力极强，很多公司都要关门他居然还有很多的现金在手，因为他每年有超百亿的现金通过租金回到自己公司的帐上。那个时候如果你有几百亿的现金在手，那时候土地都是很便宜的，你就会有更多的发展机会。所以这其实是一个很辩证的，或者说什么样是最合理、最合适的。

　　这个问题我曾经也做过研究，在这里跟你做一个交流。其实我觉得在一个行业快速发展时期，20%最多不超过30%的稳定物业回报是最合适的。一方面可以解决你抗风险的现金流问题，另一方面也不至于占用你公司太多的资源。我想我们俩只能探讨到这里，你下面的比较我就不再比较了。

　　提问：非常感谢张总和郝总给我这样一个提问交流的机会，我是光华管理学院05届MBA，我大概有三个小问题。第一个问题我想请郝总介绍一下中海地产公司的产品价格组成是什么样的比例？第二个问题是刚才郝总谈了一些第五代产品，我想郝最能不能具体介绍一下第五代产品具体会是什么样的形式。这一个是对我们买房有一个指导，还有就是判断这个房子以后值不值钱的指导。第三个问题是郝总讲了房地产行业可以持续20到30年的火爆期，我们今后的工作可能也多少跟这个有关系。我想请郝总从自身的经验评价一下现在玩房地产需要多少钱？很多年以前有一个笑话，就是我一个同学问一个做房地产的人说，我要做房地产的话需要多少钱？他说你有一百万吗？没有。那你有一万块钱吗？也。他说那就够了。因为一万块钱可以请人吃饭，拉拉关系了。现在情况有一些变化，所以我想听听郝总的建议，要多少钱现在可以玩这个？

　　郝建民：挺难回答的。你说的玩房地产我不知道是一个什么概念，你是做开发商，还是做房地产中介，你是哪个环节的？

　　提问：是开发的，我以前在珠江地产做了很多年。我01年在戴德良行做过后来到了珠江。

　　郝建民：你的第一个问题我没有办法仔细的回答，因为涉及到商业机密。如果你要玩房地产的话，你是玩正规的还是玩不正规的？

　　提问：您说中海玩的正规还是不正规的？

　　郝建民：中海是正规的。

　　提问：您现在1700万的土地储备，您土地出让金交的怎么样？

　　郝建民：我敢讲肯定是交了，300多亿现金在这摆着呢。如果你要正规的我就劝你不要干房地产，这不是钱的问题，因为现在的环境跟以前完全不一样，就是你听到的和见到的完全不一样。刚才我讲到行业的整合、行业发展到一定阶段，必然要出现调整的现象，这是很正常的。如果你拿着3千万的现金在房地产这个行业当中可能肯定就不是一个钱，如果你要拿3个亿的话我就劝你该干吗干吗，你拿3亿干吗干房地产呢？你支援教育多好啊。所以我劝你正规的就不要干，至于其他的我不知道你有什么路。

　　中海地产产品的价格体系你是同行我没有办法介绍的太细，因为今天我主要是跟咱们学校老师、同学做交流，我觉得没有什么保密的。但是毕竟你也在读MBA，你出来以后也是我潜在的竞争对手。

　　提问：我自己做的投资教育合资公司。

　　郝建民：你准不准备做房地产？

　　提问：我对你刚才说20到30年的发展期很感兴趣。现在不是对手，也许是潜在的对手。

　　郝建民：其实各种比例在一个房地产项目当中，我理解你讲的是成本比例。其实在不同的城市、不同地区、不同项目、不同地块，这个比例都是发生比较大的变化的。就是地价从百分之十几到百分之七十几都是有可能的，甚至一个项目当中有80%都是地价，这都有可能。这个地价是很弹性的，土地毕竟是稀缺资源，所以他的地价差异很大。但是你建造的成本和其他的成本都是很相近的，那些比例是定的，但是有一个比例是浮动的，就致使他整个价格体系很难用一个固定的数字去说。这不是隐藏什么，因为变化比较大，我就不太好讲。通常情况下我们大概的比例是一半左右，就是地价的成本是一半左右，你再算算其他的数字。

　　至于你说的第五代产品我还是要对你有所隐藏，你一定会成为我潜在的对手。因为毕竟还是在研发阶段，我只能给你讲笼统一点，这是一个集约型的，拥有前面我所讲过那些特点的一个整合体。这个所谓的整合体，因为毕竟现在大规模的开发越来越多，我们也需要这种集约式的整合产品，现在也陆续在做这种研究。如果你有兴趣的话咱们私下交流。谢谢！

　　主持人：刚才这位同学好象是在戴德良行做过的，即使是这样他也要回去算帐。我觉得他未必会成为你的竞争对手，可以把他骗过来做员工，所以不一定非得是竞争对手。

　　提问：我是北大访问学者，我就想提两个希望。一个是我经常去听建筑欣赏的课，那个课是坐无虚席，很多人也是这样站着。大家都非常喜欢建筑，我听了也非常好，但是看的都是介绍国外的建筑。我就有个愿望，有个理想，很希望您作为我们国家房地产的龙头企业，能够为我们国家建出一些非常经典的建筑艺术作品。像孙中山纪念堂等等这种的作品，不要让我们老是看到国外非常经典、让大家非常羡慕的产品。说外国的建筑这么好，说中国现在很浮躁、虚华，没有建出可以流传百年的建筑。第二个希望是可以为多一些工薪阶层的朋友们建一些便宜一点的房子，让大家能够安居乐业。谢谢！

　　主持人：让郝总用精品的钱建一些给工薪阶级的房子，还要流传百年。

　　郝建民：你说到这我相信你是学建筑学的，其实我们是有同感的。这些年作为一个发展商建的房子，我相信我们都有这个感觉，相当多的房地产公司他们都会这种感觉。不要说流芳百世，能够让它多少年不落伍的东西都很少。其实也不知道是这个行业的悲哀，这是一个行业的特点。我刚才讲到了我们第五代产品当中，你今天问到这里跟你做一个交流。我本人不是学建筑学的，但是我对我们公司内部学建筑学的同事确实提出过一些要求。就是有些城市、有些项目，我们不能说自己都做到全是经典，然后又卖的便宜，这样做企业也做不下去。但是起码要有一些特别的，我们真的是肯投入，而且我们也真的是提出了一个目标。我们以后每年至少要有三到五个这种的项目。我形象的讲是20年不落伍，从设计的角度、建设的角度都要有一个全方位的配合。这一方面体现我们的社会责任感，另一方面也体现一个企业的经营宗旨。你也不能总是干一些今天干了5年左右就要拆迁的房子，这是对资源的这种浪费。很高兴你提这个问题，我们也有这样的想法，正在努力的实施。

　　至于说便宜的，我觉得我们房子也不贵，看你要买哪个地方的房子了。我相信你这个建筑师一定可以买的起中海的房子，我也希望你可以成为中海的业主。

　　提问：我想问两个比较实际一点的问题。第一个是因为土地实行招拍挂以后，我觉得拿地的都是大的房地产公司，那中小房地产企业怎么继续在市场上分一杯羹。第二个是现在是宏观调控加强银根也紧缩了，如果没有上市的房地产公司他们的出路在哪？

　　郝建民：这个说人家怎么活，每个公司都有每个公司生存之道。他不到土地市场上去拍卖，也不代表他没有业务发展的空间和氛围。比如说他有些土地比较大的，资金量比较大的，地价比较高的，就拿不出这么多资金来。但是他可以到四线城市。

　　提问：就是从大城市转到小城市发展，在大城市他可能就没有机会了？

　　郝建民：起码规模经营的机会少很多了。你要说一个项目没有我相信不太可能，但是他要保持规模经营机会就会少很多。如果还想把这个行业作为自己的主行业或者是主业发展的话，就要到一些相对来说资金占用量不太大，地价比较便宜的地方发展。比如说你在北京可以到北京很偏的地方去，地还是比较便宜的，发展的空间还是有的。但是我详细行业整合在所难免，这个是肯定的。至于你说上市融资，这只是公司的渠道之一，还有很多的渠道。

　　提问：现在的情况是银行的资金很难拿到，因为有宏观调控，所以我觉得挺难的。所以你有什么样的方法可以让中小企业活下去？以后融资的模式会是什么样的，还是说是这些大的房地产公司整合？

　　郝建民：你这个问题很专业，应该是问财务总监才对，我就是说两句。其实融资的渠道当中上市、债券、银行借款，这是我们比较常用的模式和方式。你还有别的方式，你可以民间借贷，也可以小型公司联合，其实在江浙一带这样的方式很多。一五个人打一个招呼就共同投一块地，一块发展，这也是一种渠道，他也没有跟任何人借，就是几个人相互的合作。更多的渠道就是你可以找基金，引进一些策略投资者，把企业做一些其他放了改造，其实方式还是很多的。你更专业的我回答不了，CFO会比我回答的更好。谢谢！

　　主持人：我想就这个问题更多的问一下郝总，刚才那位女同学可能有一些东西没有表达清楚。就是在宏观调控目前的这种状况下，可能很多企业都面临着洗牌，他怎么去生存？也许对大企业，包括小企业都面临这样的问题，这未必就是小企业才面临的问题，我觉得一些大企业同样面临这些问题。也许他发展的比较激进，或者是规模太大控制不住的，这在宏观调控下同样有可能出问题。还有一个是说融资形式，我想问在宏观调控目前的状况下，如果要崩溃是不是就是因为资金链断了，有没有别的什么问题。就是宏观调控当中，房地产企业怎么迈过这个槛？

　　提问：但是房地产信托是要由证监会批准才可以。

　　主持人：就是说我们可能面临资金的问题，也可能还有其他的问题，郝总能不能给我们讲一下是不是除了资金还有其他的问题？是否只对小企业，我们大企业在面临未来宏观调控下有没有危险？

　　郝建民：其实很多房地产公司出现一些经营上的问题，当然他有很多，有管理问题、这样那样的问题。其实最终归结到一个最关键的，就是公司的运营。比如说楼卖不出去了，或者是赔本卖楼，或者是各种成本很高，由于市场的变化他可能要赔钱去卖。最终一系列行为的结果，最后都归结到一个钱的，或者叫一个资金的流动上。这个数据可能不一定完全准确，我做过一个统计大概有超过80%以上的房地产公司都是因为资金问题出现问题，其他的20%是因为其他的原因。不管是哪个类型的企业，其实在企业经营当中都要面临生存、发展壮大这么一系列的循环问题。不管是宏观调控也好，还是行业整合也好，不管是大企业还是小企业面对的都是同样的问题。不会因为你大就不面对这个问题，不是因为你小就不面对这样的问题。某种意义上越大面对的问题越多，你需要解决的问题可能也越多。谢谢！

　　提问：我想请问一下，刚才郝总在PPT里面说中国房地产将会高速发展20到30年，是否意味着房价会越来越高？如果说是的，前些天有些报导说深圳的房价已经出现停滞或者是下降了，这个怎么解释？还有就是面对越来越高的房价，国家的宏观调控要是抑制的话，作为中海地产是怎么处理这方面问题的？

　　郝建民：长远看房价应该是越来越高的。但是这里面房地产行业毕竟是一个资源类的行业，土地资源就是一个最现实的稀缺资源。既然是稀缺资源就是用一个少一个，所以他就会有这种稀缺性的要求。所以说从中长期乃至于更长的时间来看，应该是属于上升的。我刚才前面讲20年到30年的繁荣期，在这个繁荣期里面我们相信大趋势是要上升的，但是什么时间它往回走，这个又是有一定的辩证性。就像你炒股票一样，这个股票中长期看企业经营效益都很好，那个股票肯定是慢慢上涨的。但是他总有高潮和低潮的地方，你抄低买这个东西就是你能力所在，你什么时候炒到这个低就是看你的水平了。

　　深圳最近一个时期房价有放缓的现象和迹象，这也是事实存在的。但是你回过头看一下过去一年时间里面深圳房价涨了多少？你要从这个比较去比的话，他只是喘喘气而已，没有大幅度调头的迹象，但是会喘到什么时候不知道。所以从这个意义上来讲长远来看是升的，而且买房，什么时间买，而且买什么地点的房能够做到报纸、增值能力强，这个你要自己研究做一些判断。

　　至于你说国家的宏观调控政策，我觉得国家很多政策已经出台了，国家经济适用房和廉租房的建设，已经纳进我们政府的工作议事日程当中去，我相信这个政策也会是一个长期持久的国策。在这种情况下，我们作为一个执政的政府不停的给中低收入的人员解决一些住行的问题，我认为是能做到的，也是可行的。谢谢。

　　主持人：我们问的问题还是更关心房价，也许我们都是你未来的业主。我想郝总的意思还是说如果在30年左右的周期内，房价总体的趋势由于资源的稀缺性还是上涨的，就是整个一个大的牛市，至于中间的盘整你要自己把握。这个不像咱们的电子消费品。

　　提问：我想请问一下宏观调控对您来说有压力吗？压力有多大？或者对你们龙头上市公司来说，对你们的净利润影响有多大？

　　郝建民：这个不太好说，某种意义上说有点枉自猜测人家的经营状况，再往深了说可能还会影响到人家的股价。宏观调控我相信对任何一个房地产企业来说都会有压力，只不过压力的来源不同。有的可能是来自于手上存了太多的重货卖不出去的压力，有的可能面对着一个发展上受到一定影响的压力，也有的可能会受到一些资金需求上的压力。但总体上一句话，任何一个房地产公司不管他是上市还是没有上市的，他都会面对压力。如果谁跟你说没有压力那是胡扯，怎么会没有压力。但是你说这个压力会带来多大的影响，一方面要看你的经营政策，另一方面也要看你的资源。比如说你的经营政策是由于前几年经营的步伐很快，为了加速销售你就必须要降价，这肯定对你的利润有比较大的影响，至于影响多少你要每个项目做具体的分析。比如说是2千块钱买的地，他原来是准备卖2万的，现在宏观调控来了他卖8千块钱，你可以算出他的利润有多少。至于说他手头资源带来的影响，你就要看他近几年的表现。近几年很多企业在土地市场上一路过关斩将，手上的货是比较多的，相对来说价格也是比较高的。如果他现在拿的是1万块钱的楼面地价，甚至是1.3万、1.5万的楼面地价，他在那个地区充其量就卖到1.8万或者是2万，这你就可以看出他是挣钱还是不挣钱。

　　所以你要让我具体判断企业经营会受到什么样的影响，我相信这几家公司都会受到影响，但是影响有多大你要具体的分析。可能你要对他现有的资源和他未来项目发展情况做一个分析，甚至要做一个跟踪。我们今天在这里说有多大的影响还是有点不太准确，但是可以说的是影响是一定有的。

　　提问：我个人对商业企业家发展，前期就是生意人，生意人前期就是为了赚钱，就是商人，商人就要考虑到影响，然后就是一个企业家，企业家就像你一样做的比较大，有一定的社会威望了，你的企业各方面职能都比较完善了，你有要负担更多的社会责任了。但是我看了2005年、2006年、2007年的慈善人物排行榜，您都没有进入前10名。我个人觉得包括金源他的业务还没有你大，但是他的黄总去年是捐了3个亿，我觉得您这个企业做这么大应该承担更多的社会责任。因为我前几段跟我的同学去怀州和密云帮那些小孩教学，我感觉虽然是同时在北京他们是属于远郊，但是他们的教学环境和条件是非常差劲的。前一段时间我们去山西、陕西那边是更加的落后。还有一个问题是你准备什么时候退役，你退役之后会怎么安排你的生活？您会不会像蒙牛的牛总一样建立他的老牛基金会，做一些对教育、对社会有益的事情。还有一个问题，假如说您离开之后您的企业还会正常的运转吗？

　　主持人：他实际上问的是企业领袖离开了以后对企业的影响。这位同学实际上是说郝总你是可以挣钱的，但是你也要捐钱，卖高价没有事但是也要涉及到这个事情。同学你是哪个学院的？

　　提问：我是在这学习的。

　　郝建民：我觉得我有必要澄清的，我既不是商人，也不是企业家，我充其量可以叫做企业管理者。所以在你提这个问题之前其实你并不了解这家企业的性质，这家企业的基本情况你也不清楚。这家企业不是我的是国资委的，所以你那些问题我除了一个要回答，就是社会责任以外，我其他都可以不用回答，因为它跟我个人的利益没有更直接的股权关系。至于你说到企业的责任，其实我在不同的场合也做过一些介绍，到目前为止基本上我们在社会捐助方面还是做过一些贡献的，这几年积攒下来的从数字上看也有超过6千万港币。我们从现在开始每一年都在中国比较是的地区捐建希望小学。其实钱的多少我觉得是次要的问题，关键是一种导向，因为从某种意义上说我们也在做一种社会公益的工作。有人讲你这是哗众取宠，我们这家企业没有必要哗众取宠，我们只是展示给大家的是社会的责任。谢谢你！

　　提问：郝总刚才你说咱们中国人不善于做营销，我不知道咱们以后有没有加强营销的计划？如果要加强营销工作的话我觉得人才是重要的问题，万科的营销工作做的比好，因为万科有很多北大毕业的学生。咱们中海要加强营销是不是要招更多的北大学生，可是我刚才仔细看了这个册子里面没有一个北大的毕业生。所以我觉得这个是咱们郝总在用人上要表现出与万科的差异化呢？还是咱们北大的学生不适合去中海工作？

　　郝建民：其实在我的发言当中，我已经开始呼吁咱们在座的北大学子加入到中海的大家庭里来，我们一起携手开创我们房地产的行业。我在发言之前也正是的跟张院长提出，我说中海北大的学生太少了，希望能多推荐一些北大的学生加入到中海，张院长也答应我了。至于你说我们跟谁谁谁对哪一类的学生有排斥，其实你是误解了，我们完全不排斥，而且我们非常欢迎不同类型的，或者说有不同习惯、方式的人走到一起，共同去发挥各自的作用。至于你刚才讲到中海不善于做营销，其实这几年善于做营销了，只是我们不太善于包装自己。营销我们这几年在项目的推广上做的是不错的，当然也不排斥你包括在座的各位北大学子，如果有兴趣加入中海的话，中海非常欢迎你们，谢谢大家！

　　主持人：今天我们华商名人堂提问的环节就到这里结束了，感谢郝总，感谢咱们今天晚上参加活动的各位同学、老师。我们这个活动到此结束。