腾楼换企背后的产业转型竞争力

　　专访上海市静安区区长张仁良

　　本报记者 张昌辉 胥会云 发自上海

　　面临上海各中心商业区的同质化竞争，身处“中华第一街”“十里南京路”的静安区其商业的核心竞争力在哪里？在上海市中心三街一城商圈(南京东路、南京西路、淮海中路、徐家汇)格局既定的环境下，南京西路也就是静安南京路的商业发展如何定位？“十一五”期间上海静安区商业发展目标又是什么？

　　日前，静安区区长张仁良就上述问题及相关话题接受了《第一财经日报》的专访。

　　《第一财经日报》：南京东路步行街已经声名远播，且人气很旺。静安南京路是否也要做出一条类似的步行街？

　　张仁良：步行街可以带来大量人流，但是不一定就能带来大量商流，走的人多看的人多，但是消费的人并不多。

　　在静安的区域规划图中，步行街绝对不在主商业街。

　　我们把步行街作为主要商业街的配套辅助来设置，可以放在主马路附近的支马路上。

　　静安步行街的服务对象也要符合静安的定位，是面向静安高档楼宇中的白领和在静安区消费的人群，这和南京东路是有一定区分的。

　　《第一财经日报》：目前在上海市中心，已形成“三街一城”商圈(南京东路、南京西路、淮海中路、徐家汇)格局，在这种商业区几近同质化竞争的环境下，静安南京路的商业发展定位是什么？

　　张仁良：静安南京路的特点，一是商业商务楼宇知名度高。比如梅泰恒(梅龙镇广场、中信泰富广场、恒隆广场)。二是品牌集聚度高，目前已经集聚国内外各类知名品牌1200多个，其中各类国际品牌500多个，世界顶级和一线品牌30多个。进入上海的世界顶级品牌中，90%以上在此开设了专卖店和旗舰店。

　　目前静安区楼宇租金平均1.2美元/天/平方米。不仅租金高，而且楼宇供不应求，空置率仅为2%。50栋重点商务楼宇对静安经济贡献度为47%。去年静安超亿元税收楼宇11个，恒隆去年税收5.8亿元，今年可能超过8亿元。

　　静安区面积7.62平方公里，户籍人口31万，人口数和地域都是上海最小的。这几年来，静安坚持双高发展战略。所以，在静安区“十一五”规划中，我们的定位是：错位发展、以高取胜。

　　为此，我们正在不断地“腾楼换企”，把一些非一线品牌置换成高端品牌。当然这是要做些工作的。那些国内品牌、二线品牌，可以置换到支马路上发展。现在陕西路的氛围已经日渐成形。

　　静安有个口号，“第二就是落后”。静安地方小，只有一流才有优势。一个途径就是增加现代商业商务的集聚度。“十一五”期间静安的商业商务楼宇面积还将增加200万平方米，加上现有的200万平方米，商业商务楼宇面积总量将达到400万平方米。

　　《第一财经日报》：在商业区同质化竞争环境下，静安南京路的核心

　　张仁良：国外发达城市，至少20年来没什么大的硬件建设，但是经济却在稳步增长，尤其是中心城地位不断巩固。而我们目前是靠载体外延的增加，促进经济增长。这里面值得我们学习的东西很多。

　　比如伦敦作为航运中心，可以不运一个集装箱。它控制了产业链最上游，占据了附加值最高的部分。静安区的商业，卖的是国际一流品牌，但是我们认为还是处于行业的低端，高额的利润被研发、设计、发布等环节拿掉了。所以从去年开始我们提出要“形神兼备”。

　　所谓的形，是指楼宇建设；神是指内在的商业规律的打造。高效的商业商务运作环境，是静安的核心竞争力。去年我们开始研究，如何形成静安内部的经济运作规律。为此我们提出建设三个服务体系：产业服务体系，专业服务体系，社会服务体系。

　　如果形成现代服务业的产业链，就可以吸引更多的上游产业进入。

　　要形成服务业的集聚、辐射优势的话，专业服务是最核心的一块。比如金融、会计、法律、咨询等。目前静安的专业服务业，不足的是品牌集聚度不高，行业集中度不够。

　　我们还要打造为企业服务的平台，以及社会服务平台，目的是让静安的企业在这里形成水乳交融的关系。

　　在行政执法上，静安要坚决打击假冒伪劣产品。

　　在规划上，不仅要增加南京路的长度，还要增加其厚度，往两侧延伸。对于北部地区，整个苏州河以南地区，都是厚度的部分。对于南部地区，就是置换。

　　现在我们保护老式建筑的力度不够，居民住在里面，条件也不好。因此我们考虑，下一步要积极探索保护性建筑的置换，恐怕是一个很有潜力的发展空间。置换出来以后，建筑外部不动，内部功能加以配套。