财富追逐的第二居所

　　文/罗伯特·希勒

　　每当我在世界各地的金融经济会议上演讲,都会发现和与会中年商人的配偶开始谈话的最佳话题是询问他们的度假住宅。接下来我会听到令人神往的故事，比如在自家门廊观赏壮观的海上落日、山坡上大片大片五颜六色的野花，以及幽静美丽的环境中快乐的家庭团聚,当然此外还有各式各样的管道问题。

　　几年前，我从不询问度假住宅的情况。那时的度假住宅远没有如今这样受人关注。为休闲娱乐购买第二居所似乎是富人的专利，因此对于我在会上碰到的普通商人来讲并不是多有意思的话题。

　　但如今第二居所的势头正劲：越来越多的人在风景秀丽、令人神往的地方购买度假住宅，而后者一般在另一个优美城市的郊区，离他们的工作和居住城市只有几个小时的航程。他们的第二居所不过是度假地点，房主们一般只在一年中逗留很短的时间。近年来，古朴的山脊和海边峭壁盖起了零零星星的宅邸，来满足人们日益增长的需求。

　　全美

房地产经济协会进行的研究显示，2004年，美国购房总量的13%是度假住宅，这其中还不包括投资目的的购买者，他们买房主要是为了出租。全美房地产经济协会透露，投资买家占购房总量的另外23%，这意味着第二居所的购买占到了购房总量的36%。

　　度假住宅高度集中的地区往往

房价迅速上涨，即便没有超过飞速发展的城市区域也已经相差无几。举例来讲，Case-Shiller指数显示，备受欢迎的马萨诸塞州科德角度假区住宅价格，1997—2005年间上涨了184%，而离科德角不远的波士顿房价在同期的上涨幅度只有131%。

　　这种情况并不是美国所独有。欧洲人也在购买度假时居住的阿尔卑斯山滑雪小屋、西班牙南部俯瞰地中海美景的迷人公寓，以及越来越多位于土耳其、匈牙利和克罗地亚的景色如画的度假

别墅。澳大利亚人则在阳光海岸和降灵岛购买滨海房产。1980年代日本的度假住宅市场已经由于股市和城市土地市场的崩溃而繁荣不再，但即便如此，轻井泽、河口湖和箱根等地的度假住宅市场也呈现一派繁荣景象。当然还不要忘记中国，那里正在兴起世界上最大的度假旅游热潮。

　　能够在优美环境中购置度假宅邸，可能对有些人来讲有着重要的意义。实际上，有时我所听到的观点似乎把它们当成了人生的真正意义。归根结底，在我们想象中，神仙、哲学家、诗人和修道之人住在哪儿？当然是在其中某个引人入胜的迷人所在，而不会像游客一样入住酒店的客房。

　　大多数买不起度假住宅的人并没有这样的愿望。对度假宅邸的渴望就像对美酒的向往，只有在具备了相当的经济实力后才会渐渐萌生。因此随着全球经济持续增长，随着今天多数人口稠密的新兴国家家庭收入日益提高，对国内外风景名胜度假宅邸的需求以及价格都很可能大幅飙升。

　　对这种现象的担忧也不无道理。很多发达国家国内总产值的实际增长率约为每年3%，而某些新兴国家相应的数字是它的两倍或者更多。风景名胜的房产很可能被列为经济学家所谓的“高级商品”，这类商品随着收入的增长在消费中占据了更高的比例。由于供给有限，这些房产的租金应该以等同或者超过国内生产总值的速度增长。而在特定的时候，价格增长可能会迅猛得多。

　　另一方面，在某些地方，投机泡沫为今天第二居所的价格飞涨火上浇油。在世界各地的“魅力城市”，度假住宅的繁荣似乎在心理上与城市住宅的价格泡沫密切相关，因此一些人担心，这些度假住宅的价格也同样可能在未来几年内经历大幅度的下降。

　　此外，建筑行业有各式各样的方法让无数人在风景胜地拥有自己的家，而他们所要做的不过是在当地建设更多高密度、高层次的公寓大楼。今天修建的很多供一家一户使用的度假宅邸或低密度公寓很可能最终会被出售、拆除，并代之以高密度的巨型结构。这样一来不仅能扩大供给，还能够缓解剩余低密度度假住宅的价格压力。这种鸽子笼一样高密度建筑肯定会悲剧性地在度假胜地出现，因为它可以满足多数人的愿望。多数度假者都由于身边其他度假者的存在而兴奋不已，因为人多能创造出一种节日气氛，吸引娱乐和体育行业的目光。对于很多偏好在不受打扰的美景中放松身心的人们来说，这种未来可能会让他们无法承受，但更难以容忍的可能会是未来几十年中价格的变化。没有任何经济对策能改变这种状况，因为度假旅游是所有人的欲望。(翻译：许彬彬）