国家宏观调控 薪酬增长减缓

　　——变革中的房地产开发行业

　　房地产开发行业每年都有新的开发商、新的楼盘涌现，竞争日趋激烈。和任何其他行业一样，面对激烈竞争时任何企业都不可能永远立于不败之地，势必要选择多种方式提高自身竞争力，宣传推广的投入，人才的吸引，在市场调研和策划上更用心思等等，这些姑且不谈，光是地价的上涨就无形中加大了开发商的成本。

　　尤其是近两年“国八条”、“国六条”等国家宏观调控政策的相继出台，使得房地产开发行业虽然仍在保持着它的快速增长，但是增长的势头已然减缓。

　　市场的萎缩、成本的增大，必然导致利润的减少，所以今年房地产从业者的“薪情”多少有些阴霾。从太和顾问近三年来收集到的房地产行业薪酬数据来看，房地产开发行业的薪酬增长幅度从去年的平均增长9.4%下降到了今年的平均增长8.9%。

　　面对国家宏观调控力度的加大，以及房地产开发行业的全盘洗牌整合，使从业者的“薪情”也在发生着变化。

　　面对宏观调控，各地反响不一

　　图1四地年度总薪酬对比分析

　　根据太和顾问调研的数据显示，整体而言，上海地区房地产开发企业的薪酬水平在四地中仍勉强占据首席，但是和北京和深圳地区相比已经没有优势可言，这主要是受国家宏观调控政策的影响，导致房地产开发行业的整合重组，业内人才大面积流动，“国八条”的“药力”已经在上海地区房地产开发行业的薪酬上显现出来；北京和深圳房地产薪酬水平不分伯仲，整体水平相差不多，尤其是北京地区，今年仍在保持着较高增长，这很大一部分原因也应该归因于前一段时间以来北京地价和房价的快速增长。但是随着今年“国六条”的出台，国家的态度已经明朗，相信部分地区房地产开发行业的“无政府状态”将会得到改观。近期，房地产开发行业呈现一种胶着状态，虽然宏观调控后有所减缓，但薪酬调整的滞后性仍使得薪酬水平有比较突出的表现；广州地区是这四地中物价和消费指数最低的城市，所以受这些宏观因素的影响，薪酬水平较低就是很显然的事情了。

　　在二类城市方面，今年苏州和杭州房地产发展的速度有所下降，但是大连等地区的房地产行业开始加速，这主要受一类城市土地资源日益枯竭、各地产商争相转向二类城市的开发的影响，苏杭两地在二类城市中还是开发比较早的地区，所以相对其它地区对宏观调控敏感一些。

　　热点部门收入领先

　　从表面上来看，房地产开发一直被认为是高收入行业。然而从太和顾问今年收集到的数据来看，房地产行业与金融、高科技等行业相比，还是有些差距的。从今年全国房地产、金融、高科技、快速消费品、医药五行业的年度现金收入总额对比分析图来看，在一般员工层级，房地产行业在岗者薪酬水平还处于优势地位。到了主管级别，房地产行业员工收入水平基本与高科技行业员工收入水平持平，略领先于快速消费品行业。而到了经理层及总监层，房地产行业明显与金融和高科技行业薪酬水平拉开了一定差距，尤其到了公司高管决策层，房地产行业与金融和高科技行业高管层相比，薪酬水平差距已经非常大。

　　图2不同行业2006年度现金收入总额对比分析

　　所以房地产行业的高薪并不是体现在整体上，而是出现在部分热点部门中。据太和顾问数据库的统计显示，销售、设计、市场、项目等部门的岗位占据了地产高收入人群的主体。

　　图 3 房地产行业高薪酬部门在市场中的总体位置比较

　　从销售、设计、市场、项目这几个部门的总体市场回归线中不难看出，他们在市场中总体处于中高端的位置，尤其是一般员工和中层管理者，在市场中处于绝对的优势地位。从近期房地产市场的发展来看，这其中的主要原因是市场环境的改变导致这些部门人员流动的加大，市场的期望值增高，大家不约而同的使用市场的较高水平薪酬，期望可以更多地吸引和激励这些部门的高素质的员工。

　　开发设计类岗位备受关注，薪酬快速增长

　　纵观今年的房地产行业，由于各种内部和外部的原因，使得薪酬结构的变动成了业内的一个趋势。拿近三年来的薪酬结构对比图来看，基本现金和福利没有很大的变化，主要的变动体现在补贴和变动现金的比例变化上。如今由于政府关于补贴缴税的相关规定，在作用上其与基本现金的差别正在越来越模糊，使得高补贴比例的风光不再，相反，由于行业的竞争日益激烈，楼盘和楼市日趋平淡，部分公司考虑通过提高员工的绩效变动来提高员工工作的积极性，从而带动公司整体的销售业绩。特别是在销售序列，有些公司的变动收入可以达到52%的比例。可以说在大幅减少补贴比例，适当加大现金和变动收入权重的薪酬结构改变上，业内已经达成了默契。

　　图 4 房地产行业年度薪酬结构对比分析

　　众所周知，销售人员的薪酬主要来自变动性较大的销售提成。伴随着房地产行业自身以及大环境的渐渐成熟，卖方市场已经向买方市场逐渐转换，以及销售人员变动收入比例的大幅增加，导致销售人员收入的相对减少，甚至不少销售管理层从业者的钱包也在严重缩水。而且随着行业细分的趋势越来越明显，房地产经纪公司业务的日益成熟，使得越交给地产经纪公司来运作，而自己则更加专注于项来越多的房地产开发企业更愿意将项目的销售工作目开发方面的工作，这使得销售人员的日子大不如前了。

　　地产行业从来都是你方唱罢我登场，热热闹闹一台戏。要想提高销售业绩，当然不能只靠销售部门。如何提高地产资源的自身价值，更加高效率的使用土地，加大升值的空间，早就成为了大家寻找的突破口。如今，房地产开发行业的从业者都打起了“精品”牌，在地产项目的增值上做文章——个性户型、豪华装修、优美环境、配套设施等等，更加注重前期的规划和整体上的设计。据我们的数据统计，现今地产行业最受关注的5大岗位集中在市场、销售、项目开发、项目管理、设计，其中项目开发、市场推广和设计部门的岗位成为今年房地产开发行业的宠儿。

　　图5 2006年度房地产行业最受关注5部门经理层员工年度现金收入中位值比较

　　图6 2006年度房地产行业最受关注5部门的薪酬结构比较

　　图7 房地产行业3岗位年度现金收入总额对比分析

　　如图5、6、7所示，近年来设计人员越来越成为房地产行业的紧缺人才。房地产公司的设计人员大多数来自其它地产公司和大型设计院。由于设计人员属于地产公司中绝对的高技术员工，而且设计人员在企业和设计机构间不断的流动，就导致了设计人员的薪酬不断被抬高。其薪酬特点就是高薪、高保障，以保留为目的的薪酬结构。经理层人员的年度现金收入的中位值已经高于21万元。优秀的设计不止是吸引到足够的眼球保障，同时，也是公司整体实力的具体展现。

　　现在不再是房子建成了就卖得出去，只有适合市场需求的房子才能卖出好价钱。所以应该拿哪块地，拿到以后做成什么样子的产品才能有市场，这些就需要项目开发经理出来加以科学的论证。所以市场中对项目开发经理的需求正在迅速上升，人才的争夺仍在加剧。其年度现金收入的中位值已经接近20万元。薪酬政策主要以保留和吸引为主，高薪成为其必然的发展趋势。

　　至于市场部门，由于其和公司的销售高度相关，市场运作的好，直接影响到销售业绩的良性体现。所以各公司对于有能力的市场人员的态度还是很积极的，只不过由于市场序列工作是长期的、间接的由销售情况来反馈，所以各企业没有给很高的变动固定比。

　　随着对于“在有限的资源上，创造更多价值”的理念的追求，销售部门渐渐的风光不再，而项目开发和设计类的岗位慢慢走向前来。这正顺应了房地产开发行业细分更加明确，开发重心前移的发展趋势。

　　结束语

　　从去年的“国八条”到今年的“国六条”，房地产市场随着国家的政策而动荡变化着，行业的从业者们也在地产市场的阴晴圆缺中上演着一幕幕的悲欢离合。2005至2006年以来，国家的动作不可谓不大，宏观调控不可谓无力，但是部分地区房价依旧持续上涨，也是实情。这其中的原因是多方面的：首先，我们的房地产市场是一个信息不完全、不对称的市场，是一个制度缺陷的市场，其次，不少地方政府与房地产开发商操纵市场价格，市场被房地产开发商完全垄断，而某些地方政府的态度更是暧昧难明。基于此，导致市场的价格无法反应市场供求关系，也无法把准确的信息反映到房地产价格上来。但是国家宏观调控政策的相继出台，已经充分表明了国家整顿房地产市场的坚定态度。对房地产行业的影响是深远的。相信“国八条”、“国六条”只是开始，国家针对房地产市场的改革政策必会继续进行下去。

　　这些内外部环境的影响综合到今年的房地产薪酬上，就出现了虽然依旧保持增长，但是增长幅度却大大下降了的现状。随着行业细化程度的逐步加深，从前粗放型的给薪方式显然已经不能适应现在的市场情况。并且，企业细化管理的不断深入，各企业薪酬结构的调整，早已经在潜移默化中影响着地产从业者的“薪”情。现如今，房地产企业分序列薪酬设计的思想也已经被部分企业的人力资源管理者放到了桌面上。

　　从目前国家的态度来看，明年的宏观政策仍会以地产价格平民化为导向，延续对房地产市场的整顿工作。而体现在地产薪酬上，我们可以大胆的预测，明年的房地产薪酬仍会保持一个8%左右的增长幅度，但是部门间原有的薪酬构架将会有较大的变动，部分公司将会采用分序列的薪酬设计方式，改变现有的薪酬架构，在管理上更加细化和规范。同时，项目及设计类岗位的薪酬将会在明年继续有较高的增长。