房利美为何大起大落？

　　上一财年亏损169亿美元，房利美2012财年却实现了历史性的172亿美元利润。

　　文｜CBN记者 董晓常

　　上个月，美国房地产抵押贷款公司房利美公布了创公司纪录的盈利数字—2012财年盈利172亿美元。对大多数的公司来说，这都是惊人的数字，尤其考虑到在2011财年这家公司还是亏损169亿美元。

　　2008年金融危机以来，这家公司一直是亏损状态，且依靠政府的救助资金生存。2008年7月房利美身陷700亿美元亏损困境，9月被美国政府接管，截至今年3月31日，房利美共获得美国政府1161亿美元的救助金。

　　2012年之前，很少有人相信房利美会这么快从亏损的状态中扭转过来。管理层不是这个大逆转的主导因素。房利美实际上缺乏强有力的领导者，被政府接管后公司已经换过三任CEO，现任CEOTimothy Mayopoulos在去年上任，之前他是房利美的法律总顾问。他的薪酬上限为50万美元。

　　这样一家危机重重又缺乏强有力领导者的公司是如何实现大逆转的呢？先来看看房利美2011年为什么会有那么大的亏损。

　　房价下跌 作为房地产抵押贷款公司，房利美的业绩受到房价的直接影响，而2011年是美国房地产低谷的一年。2011年第四季度S&P/Case-Shiller美国全国房价指数环比下跌3.8%，与2006年地产泡沫破裂前的高点相比下跌33.8%，创下崩盘以来的最低点。

　　利率下降 房利美投资了对冲利率上升风险的衍生品，但2011年明显下降的利率让房利美的金融衍生品业务亏损严重。仅在2011年第三季度，房利美的风险管理衍生品就产生了45.3亿美元的损失。

　　历史债务 根据财报，2009年之前的遗留债务导致了房利美在2011年产生了55亿美元的信贷相关费用。另外，股息也是亏损的因素之一，根据此前的救助条款，房利美无论是否盈利，都需要按季度向财政部支付10%的股息。截至今年3月31日，房利美总共向美国财政部支付了356亿美元股息。

　　那么2012年又是如何达到历史性的盈利规模呢？答案和2011年亏损的原因相反。截至今年4月18日，美国30年期固定利率抵押贷款的利率均值从去年同期的3.9%下滑至3.41%，处于历史低位。在低贷款利率刺激下，美国2012年房屋销量和价格都在快速回升。S&P/Case-Shiller指数显示，2012年美国20大城市房价综合指数飙升8.1%，这是自楼市崩盘以来的最快增长水平。

　　看得出来，房利美有一个非常好的“商业模式”—只要经济情况不错，公司做业务的时候规规矩矩，盈利就会滚滚而来。作为美国国会特许的两家公司之一，房利美可以以仅比美国长期国债略高的利息借钱，然后买下银行住房抵押贷款，凭借市场利率赚钱。美国政府还为其背书，使其不会失去偿债能力。

　　“竞争对手”房地美也上演了类似的剧情：房地美在2011年亏损53亿美元，而2012财年实现110亿美元利润，也创下了公司历史纪录。很显然，无论是房利美还是房地美，公司的命运并不掌握在自己手中，而是和宏观环境 及政府政策捆绑在一起。

　　从亏损169亿美元到盈利172亿美元，这本该是个激动人心的商业故事，但这事发生在房利美身上却显得枯燥无比—没有企业家精神，没有强有力的管理，也没有创新，这家公司就是这么极其无聊地完成了业绩“大逆转”。这就是为什么几乎没有人为这家公司喝彩，因为它的成就不是来自于智慧。很多公司声称以“盈利”为根本目的，其实每个受尊敬并获得商业成功的公司，一定有更多的价值、精神贡献给社会。如果仅仅是盈利，如我们所看到的，它的盈利寡淡无味。商业不是这样。