房地产业的规则正悄然变化

　　撰文/陆新之

　　在B2B和C2C两大平台之间搭建一个全新的B2C平台只是时间问题。由B2B和C2C业务发展为B2C ，“直接通过网络平台向普通消费者销售产品，由此满足一些批发商对于零售业务的向往”……

　　今年的两会上，反复讨论多次的物权法终于通过。该法是宪法精神的产物。它体现了对不同物权主体实行平等保护的原则，既尊重国有财产，也保障了城市富裕人群和农村贫困人口的利益。尤其是物权法草案从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，如电梯等公用设施和绿地等公用场所，享有共有和共同管理的权利。草案还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。此举无疑可以大大巩固住宅所有人的信心。

　　不过，媒体和网络上有关地产和

房价的争论一直磕磕绊绊，不时出现激烈的火药味道。两种完全不同立场的意见持有者，一再出现“关公战秦琼式”互相不信任对方智力和道德的争论，技术含量偏低。这样激烈辩论的背景，是过去一年来，除了个别城市，大多数地区的房价上涨趋势依旧。北京、广州均价达到8000至9000元。根据最新统计，全国70个大中城市房屋的销售价格比去年同期普遍上涨。同时，政府的调控政策立场不容讨论，过去数年的政策执行力度将会继续增加。而官方意见强调要增加有效供给，抑制过旺需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康发展，显示房地产业的游戏规则正在迅速改变，任何从业人员都需要高度关注和及时调整。

　　在城市化还将持续发展的大背景下，房地产以及众多上下游产业，在需求持续存在的前提下，充满机会。而这样一个牵涉销售总值达2万亿元的行业，自然也会吸引越来越多其他行业的精英介入。搜房、焦点以及新浪房产，在地产和互联网的有效结合，顺利地掘得第一层丰厚的回报。在一众传统媒体地产广告下滑的同时，提供报价、

户型图以及业主心情的房地产门户网站，迅速满足了购房者对于信息和互动的第一层面需求，同时，也以网上专业地产报刊的形象，获得了足够的广告主认可，取得了商业上的成功。例如搜房获得澳洲电讯20亿美元的入股，这等于是部分上市，

资本市场对其已经认可，并且给予充分溢价。DG也认为这是最成功的一笔投资之一。不过，在互联网和地产业共同快速发展的前提下，仅仅是满足第一层面需求，在2007年显然是不够的。而淘宝网和口碑网结合后的潜入，就有着互联网产业和地产业深层次碰撞合作的征兆。

　　2月6日，最大的C2C网站淘宝网宣布，和中国最大的本地化生活社区口碑网合作，设立淘宝网口碑房产频道，正式进入房产交易领域。这是中国购物网站和分类信息网站的第一次合作，开创了基于C2C的全新模式。此次合作将打通淘宝网和口碑网双方的会员服务。

　　口碑网成立于2004年6月8日，是全国最大的本地化生活社区，目前拥有近200万会员，这还是小数目。而刚刚完胜的ebay易趣的淘宝网，有2670万会员，这个数字对于任何一个房地产开发商和代理机构来说，都是天文数字。根据沈威风研究专著《淘宝网：倒立者赢！》的披露，淘宝网之所谓和其他网站相比客户忠诚度和粘着度更高，乃因交易的会员绝大部分都经过身份证认证，而且还使用与淘宝配套的支付宝，部分解决了电子商务交易的诚信问题。

　　马云率领淘宝网击败ebay易趣的故事是令人惊奇的：一家全球最大的、正处在巅峰时刻的行业领跑者在中国市场上已经获得了90%以上的市场份额，而一家后起的中国公司仅仅用了两年时间就夺取了超过70%的份额，并迫使前者进行战略撤退。不知道在中国的哪个行业还曾经发生过这样的事件。当eBay把易趣出售于TOM在线后。没有人会否认，这场战争以淘宝获胜而鸣金收兵。

　　博思艾伦咨询公司大中华区总裁谢祖墀认为，淘宝创立团队既谦虚的向先驱者易趣和eBay学习，借鉴其网站架构和商业模式，又针对中国的社会环境和商业环境，承诺3年内不向交易者收取任何费用，并创造出支付宝这个保证交易双方利益的支付系统。尽管淘宝现在并不赚钱，可是这一战术却搅乱了竞争对手的阵脚，而一系列频频推出的方便交易双方的服务，更是为自己培养了一大批忠实用户。

　　事实上，正如沈威风所指，淘宝网的厉害之处，一个是真正建立信用机制，一个是领先的客户服务。这两者恰恰都是现时房地产业内公司的短板。

　　淘宝网的特色首先在于他们的信用积分系统。任何在上面交易的卖家的信用，都是由真金白银消费的买家来评定。这样的机制，大大增加了卖方店大欺客、无良诈骗的成本，使得买家有当家作主的感觉。而观照时下的房地产业界，无论是开发商还是中介服务公司，往往都被消费者目为奸商，视作敌手。此举或者有过激嫌疑，但是且看日常生活和网络中消费者和开发商以及服务公司的欠缺信任的紧张关系，已经不能靠几篇软文或者减免多少物业管理费用来解决。因此，一旦淘宝网上能够卖房，卖家将不得不改变现时现房不愁卖的大爷心态，因为太过摆谱，很可能就被买家列为差评，向交易市场投诉，做不成生意。

　　淘宝网的第二个优势，在于其良好的服务意识。淘宝网独特的店小二企业文化，以及完善的客户服务机制，一旦他们搭建售房平台，肯定要比现在主要是发布信息的初级房地产网站要有持久的优势。对于买房人来说，能够获得一个和卖家平等对话的平台，遇到问题既可以找交易平台咨询，还能找客服人员协助解决，想想也真的有“翻身农奴”之感。

　　当然，现在的淘宝网和口碑网的合作，还属于初步试水，但是，2005年，eBay美国斥资4亿多美元战略收购美国访问量最高的在线房屋出租网站rent.com，已经证明了这一模式的市场价值。而在中国，如果说黄光裕是挟巨额资本，搅乱了开发商生态，那么，淘宝网这类新型互联网企业的进入，则是对于行业的服务模式和价值链的重新整合，其影响力将会在未来逐步显现出来。

　　10多年前，当在深圳找不到地的万科打出专业化旗号的时候，市场对此几乎没有反应；4年前，黄文仔要在一块传统的差地上建高档精品住宅时，业界传来嘲笑之声；潘石屹开发的让人住得不舒服的SOHO，更被看作是不入流瞎折腾。但是，时间证明一切。这些当初的非主流，后来都为中国房地产业增加了极有说服力的成功案例。如今，声称要挑战沃尔玛和国美的淘宝网，已经悄然将触角伸进房地产业。

　　对于与口碑网的房地产频道结合，淘宝网总裁孙彤宇认为，此次合作意味着淘宝网将不限于此前的商品交易，开始迈进服务领域。国家统计局的数据表明，2005年服务业产值为73395亿元，占国民生产总值的40.3%；在未来，这一比重还将持续上升：服务业是一个前途远大的行业。借助在中国网购市场70%以上的市场分额，淘宝网还将持续开拓服务业在网络上的应用。

　　更加可能对房地产行业带来鲇鱼效应的是，以一系列令人眼花缭乱的良好服务来撮合产品销售的淘宝网模式。淘宝网能够有今天的成绩，全靠广大中小用户的捧场。目前淘宝的免费模式、支付宝交易、物流合作体系、淘宝社区、商盟、团购、代购等诸多买家/卖家服务已经深入人心，淘宝的商品展示和服务模式已经成为C2C电子商务的事实标准。淘宝网以后来者的身份，已经成为C2C领域的龙头，只要继续坚持以有利于买家和卖家为方向走下去，夯实基础服务，圈住中小用户，这种垄断地位就很难被打破。一旦淘宝网在地产行业有所位置之后，阿里巴巴其他机构的介入也就更为便利。建立有效的导购体系等能够定位和疏导买家的办法，成了马云和孙彤宇们不断强化和实施的方向。几大平台的客户资源整合正是他们所考虑最多的问题，在B2B和C2C两大平台之间搭建一个全新的B2C平台只是时间问题。由B2B和C2C业务发展为B2C “直接通过网络平台向普通消费者销售产品，由此满足一些批发商对于零售业务的向往”，纵横捭阖，鲸吞市场的目的将显而易见。

　　而且，阿里巴巴系这种在互联网上越来越强的竞争力，结合房地产业的实际，将很有可能造成对于原来地产网络门户的超越，并影响以后开发商的销售模式，更有可能的是，将全面颠覆现有的代理、媒介和广告等专业服务格局。

　　不管怎么样，如果有一天，出现马云＋王石的组合——这样的公司合作，对于地产业将是一个多么有想象力的开始！

　　事实上，在政府决心解决中低收入人群的居住问题的时候，在有关政策执行力度将会越来越大的2007年，房地产市场肯定会由现在卖方市场边提价边抢购的不正常现象转变。过去，开发商作为资源整合者承担了政府管理者在当前不能有效管理的责任，当这些管理者能力提高后，会逐渐引导房地产行业变成社会有效分工的一部分。在法制不健全的前提下；开发商承担了政府的一部分分工，同时也获得超额利润。另一方面，政府现时决策水平也在增加，他们在加快速度向市场学习。房地产开发商将会在有效的监管下赚取他们作为企业应赚取的合理利润。一个合理改善的市场游戏规则，将同时引导更多的有能力的企业成为开发商和服务商，形成更广泛的企业竞争、产品竞争。而淘宝网进入房地产业，只是其中的一点，可见之未来，市场游戏规则和经营模式都会发生剧变，只有真正能够把握行业趋势及时转变的公司，才能够在房地产市场中，长期可持续地获得丰厚回报。而更多短视的、投机的、僵化的和缺乏专业竞争力的公司，将会面临一个漫长的冬天。

　　(作者为财经作家，资深地产观察家，编著有《王石是怎样炼成的》、《总裁论道》和《解读郎咸平》等畅销作品。)