徐房集团：戴着镣铐跳舞

　　《上海国资》记者 刘虹

　　徐房集团正在形成适合自身的发展模式，走出一条以发展持续经营产业来支撑集团，从而为社会、为百姓提供持续服务的良性发展道路

　　“社会关注徐房集团的发展，我有责任把一个真实的徐房告诉社会！”到任刚满15个月的徐房集团董事长徐麟祥这样对《上海国资》说。曾有一位清华博士生在徐房实习调研后写了一篇文章，题目就叫“戴着镣铐跳舞”，徐麟祥诙谐地说：“这就是我们徐房集团形象而真实的写照”。

　　徐房集团是以上海徐房(集团)有限公司为核心，于1996年改制组建成立的国有独资企业集团。属下有28家企业，员工1800多人。

　　纵览徐房10年发展历程，曾经辉煌，也有过艰难。集团是由房产局下属的房管所脱胎而来，在改制初期，虽然还未完全按照企业模式运作，但因为集团控制资源较多，也曾有过一段辉煌期。但后来随着市场化程度越来越高，企业无法适应，难以从市场上获取资源，经营上也遇到了一些困难。而今的徐房正努力向市场化迈进，走出一条有徐房特色的发展之路。

　　戴铐舞者

　　徐房集团基本上以物业管理为主体，其中主要包含两大类物业产业：直管公房和售后公房，共有217万平米老公房和366万平米售后公房。

　　公房租金和售后公房的物业管理费，都是按照国家政策的规定收取，标准较低。例如售后公房的物业管理费不按面积而是按房型来收，一房一厅4.5元/月、两房5.5-6.5元/月、三房7.5元/月。如此低的收费使得企业几乎都处于亏损状态，难以有盈利可能。据徐麟祥介绍，徐房每年在这块上大概要贴3000万左右。

　　为了响应区政府“小区管理一体化”的要求，徐房承担起了202个小区的物业管理，而这些售后公房的

物业费不包括保安费、保洁费，在这一块上徐房每年再贴600万左右；另外按照政府政策规定，对离休干部、烈军属、贫困及低保户等减免调整租金，这一块大概徐房每年又贴400万左右。

　　实际上，徐房所属的直管公房和售后公房，居住者大都是需要社会、政府关心的社会中下层人员，老百姓户均居住面积小于46平米,如果在住房管理方面处于无人、无序的状态,将是很大的社会隐患。如此繁重的物业管理任务,事关社会稳定,其他社会上的物业公司都不愿做,徐房靠自身贴补,在低标准租金、低标准物业费的情况下,仍然坚持做好服务,承担了巨大的社会责任。

　　“徐房是一个有社会责任感的企业,哪怕自身也很艰难,都能坚持做下来,徐汇区建设文明小区、文明社区乃至文明城区，所有硬件建设都和徐房有密切关系,徐汇区前5年的文明建设，徐房作出了巨大的贡献。”徐麟祥表示。

　　上海的其他区县也面临同样的问题，但是有一些区县在发展过程中抓住了机遇，主业开发比较好，商品房数量较多，可持续的开发量较大，从而改变了各物业公司所管理资产的结构，商品房占了较大比重，公房只占小部分，就可以用商品房来弥补售后公房。

　　而徐房目前还处于结构失衡状态，管理的800万平米中公房占了较大比重，只有200万平米左右的商品房。低租金、低物业管理费与日益增加的维修费用、人工开支之间的矛盾十分突出。

　　10年以来背负着巨大社会责任的徐房，仿佛是戴着“镣铐”的舞者。但徐房仍然提出了“两个不放弃，两个坚持服务”：坚决不放弃直管公房、不放弃售后公房的物业管理；坚持服务好集团自己的员工，再通过员工服务好15万户的业主，这一数字占了徐汇区总户数的半壁江山。构建和谐社会，“安居”是非常重要的一部分，徐房要做和谐社会构建过程中的一支生力军。

　　用心服务打造品牌

　　“家到徐房，服务到家”。徐房集团是全区劳模、先进人物最多的一个企业，集团成立至今，在各个岗位上涌现出劳模9人次，其中全国劳模1人，上海市劳模5人，建设部劳模3人。徐房结合自身特点，运用劳模这一品牌，连续三年开展了“劳模社区行”活动。

　　上海徐房房屋维急修中心是徐房集团众多劳模集体中较为突出的一个典范。“中心的收费标准仍是1995年标准，也是处于亏损状态，但是我们对中心提出了高要求，只要百姓有所求，就一定要有所应。允许他们亏损，但要打造维急修中心的品牌！”徐麟祥坚定地说。

　　2006年8月,“夏令热线进小区”大型活动在全市19个区县同步举行，徐房集团与区房地局共同承办了徐汇区主会场的全部工作。现场总共接待群众近400人次，接受服务单300多张，徐房集团所接服务单25张，当场解决10张，没有解决的问题也和居民约定了解决时间或方案。对徐房集团在物业行风建设中的诚意和行动，居民们都表示满意。

　　用心自然动人，去年圣诞节，徐房集团曾向15万户居民每户送上一张节日慰问卡。徐房人仍在思索如何进一步打造优质服务品牌，如何将服务由被动变为主动，由局部变为全方位，如何对老弱病残等群体采取特殊服务等等。服务重在细节，服务永无止境。

　　在传承历史文化中求发展

　　上海市区拥有众多的老式花园洋房，保护优秀历史建筑是市政府非常重视的一项工作。老洋房集中在几个区域，而座落在徐汇区的花园洋房占到了40%左右，现在约有1400多栋，其中 700多栋属于徐房集团管理。

　　城市改造中如何传承历史文化，发挥优势，综合利用、合理开发，是城市发展过程中面临的一个突出问题。徐房在这方面也付出了很多努力，进行了一些探索。“应当充分发挥在重大改造项目和历史建筑保护过程中的国资引领作用。”徐麟祥如是说。

　　徐房管理范围内的淮海路1754弄，22栋花园住宅全部改造成功，原居住的百姓全部迁出，达到了保护区的建筑更新、改造和保护，成为全新的花园洋房小区。

　　位于建国西路的建业里,是徐汇区规模最大的石库门地区之一,约2万平方米左右。目前1174户动迁已经全部完成。徐房正探索引进外资,共同参与,合作利用、开发、保护历史建筑。目前与波特曼集团合作开发建业里,部分恢复石库门,部分作为酒店,项目已经通过论证上报,等待市政府批复。

　　花园洋房的置换，是徐房得天独厚的优势，到今年底将有10栋花园洋房全部置换成功。拥有了一定数量的花园洋房后,徐房将悉心经营,吸引外商、外企高管入住,从而带动企业总部向徐汇区集聚,为发展总部经济贡献一份力量。

　　在保护优秀历史建筑的具体做法上，既要保护历史建筑，又要有可持续的产业能够长期经营，这样才能支撑建筑保护的开支，从而走上良性循环。徐房就正在努力探索这样一条道路。

　　舞出新天地

　　由于前几年开发楼盘较少，徐房的主业发展尚未进入良性循环，如今的徐房正致力于在主业上进一步拓展，同时积极在其他产业上寻求发展。

　　在主业开发上，徐房已取得了一些不俗的成绩，如12万平米的“丝庐花语”就获得了购房者的青睐，曾在短短20天内售出500多套，现已全部按期交房。徐房与上房合作开发的云海大厦，占有50%股权，另外还在嘉华中心拥有15%股权，这些投资的回报都比较好。

　　在进一步发展上,徐房注重两个方面，一是充分挖掘、整合内部土地资源，着力形成可持续经营的产业资源。开发写字楼，发展楼宇经济,同时对商铺改变简单出售的方式，如丝庐花语的1万平米商铺，就作为资产长期经营。二是适当做大部分下属公司的自有产业，并使自有产业进入经营渠道，以支撑低租金、低收费的状况，改善经营。

　　事业单位转制而成的国有企业由于历史原因，承担着许多社会责任，类似徐房这样“戴着镣铐跳舞”的企业不在少数。徐房集团正在形成适合自身的发展模式，走出一条以发展持续经营产业来支撑集团，从而为社会、为百姓提供持续服务的良性发展道路。相信在下一个10年，徐房将会舞出新天地，舞得更精彩！

　　徐房房屋维急修中心

　　上海徐房房屋维急修中心成立于1998年,是以“365天24小时全天候服务”形式向社会提供房屋及设备维修服务的区域性房修应急中心。中心拥有一支高素质的专业化团队,现有职工150余人,其中有市劳动模范称号的同志1人，建设部劳动模范称号的同志2人，高级技工1人、中级技工11人。目前业务范围不断拓展,已经在凌云地区建立分中心，形成了一个完备的应急维修网络。

　　中心报修热线64473999、8008203425，有专职服务的固定接待窗口和训练有素的接待人员，拥有一套健全的管理制度和完善的保修网络，并与“小郭热线”、“徐虎热线”、社区服务热线以及114服务台、110报警电话联网运行。居民或单位可以通过各种途径及时获得求助服务。

　　房屋维急修中心采取了“三卡”、“三跨”、“三快”的“333”特色服务。三卡是指“会员卡”、“爱心卡”、“联系卡”； “三跨”是指“跨项目”、“跨行业”、“跨对象”“三快”是指“反应快”、“排险快”、“回访快”。

　　中心先后获得全国“精神文明建设工作先进单位”、上海市“模范集体单位”、上海市“文明单位”和上海市“模范职工之家”等36项荣誉称号。

　　徐房足球

　　徐房集团还有一个颇有意思的亮点，那就是徐房足球队。“徐房集团的名气不算响，但是徐房足球队的名气却是响当当的！”提起足球队徐麟祥一脸自豪。徐房足球队既体现了徐房深具凝聚力的企业文化，也成为集团品牌建设的出彩之处。

　　徐房足球队是过去上海几支工人球队中仅存的一支，成绩斐然，曾被评为全国群众体育的先进集体。球队多次代表徐汇区在市运会比赛中拿过冠军，在不久前刚刚结束的茵宝杯全国室内5人制足球甲级联赛上获得亚军。还曾代表建设部远赴德、澳比赛。

　　更具特色的是，徐房足球队的队员，都是徐房集团的正式员工。集团为足球队搭建了一个平台，成立了徐房住宅安置公司，球队能够自己养自己，不靠集团拨款。中

国足协副主席薛立对徐房足球队的发展模式称赞不已。足球队员在运动场上英姿飒爽，在工作中，他们是动拆迁工作人员、财务主管、西餐大厨、调酒师⋯足球特长与工作相结合，不仅比赛表现优异，住宅安置公司的业绩在集团28家下属公司中也是名列前茅。

　　徐麟祥表示,只要条件允许，徐房足球队这块体现徐房企业文化的金字招牌,一定要跟随企业一起长久发展下去。